聽說降息了，我們是不是要開始炒房了？
這個事得從今天（2月20日），中國人民銀行公佈了改革後的貸款市場報價利率（LPR）報價說起：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。本次貸款市場報價利率分別較上一次報價下調10、5個基點，其中，5年期LPR為改革以來再次下調。
重要意義就在於，新規後，新發放的商業性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率(LPR)進行定價。這次LPR利率下調是新規以來，房貸基準利率再次下降！
那問題來了，按照以往歷史的經驗，房貸利率是影響樓市最重要的因素之一。房貸利率下調，減輕了購房者負擔，而傳導出的購房利好情緒會成倍放大，造成樓市房價快速反彈。這在2008年金融風暴後出現過，也在上波樓市啟動之初2015年出現過。
那這次房貸基準利率下調也會如此嗎？
我們客觀的來掰扯幾句：
首先我們要知道這次降息力度非常小，才5個基點，延續的是這兩年“穩健”的基調！這從當前央行已經宣佈的寬鬆措施就能看出。目前，無論是公開市場操作OMO還是中期借貸便利MLF，央行下調利率的幅度都為10 bps，跟2015年央行連續降息5次，每次降低25 bps完全不在一個量級。況且當下的情況也不太可能連續降息五次。因此，當下的寬鬆情況，跟2015完全沒有可比性。
其次，這次降息並沒有改變中央“房住不炒”的原則性方針，反而這次降息更像是要發揮“穩”的作用。我們都知道因為疫情的影響，房地產行業開工難、銷售難，又有貸款償還和融資的壓力，總之很不好過（恆大地產的75折售房就能看出來），整個行業的發展又會有一個下挫。所以不管從經濟的角度還是行業的角度，略微的下調基準利率穩定房價是一個穩妥的行為。
最後，這次降息從購房者角度去看，對購房者的支持力度有限，例如我們就以實際按揭貸款為例來計算一下。
因為全國利率執行各不一樣，所以就按照基準利率4.75%加點0.55%來計算（參考標準為廣州當前利率水平），貸款100萬元，期限30年，等額本息還，結果如下：
相比此前，利息總額減少約1.1萬元，月供少還31元。
嗯！每月少還的錢可以讓你多吃一斤豬肉！
所以說這種下調幅度對於房價的刺激還是有限的，畢竟銀行沒有給你減少加點利率，或者說乾脆直接取消加點利率，以基準利率給你貸款（或者基準利率進一步大幅下調）。如果這種資金寬鬆“真正”發生了，才可以說是給了“房價上行”環境，不然，都是為價格“穩定”服務。那回到市場上來說，現在買房成本依舊比較高，也就壓制了資金湧入房市搶房，那談房價大幅上漲也就為時過早！
說到這裡基本上也能看清楚了，還是那句話，現階段下調房貸基準利率目的不是為了刺激房地產，而是為了“穩”！
那針對這個房市“穩”字，對於房地產投資我有幾點看法：
雖然說房價目前是穩字當頭，不會立馬反彈上漲，但我們應該去因城施策去思考這個問題，然後落實到操作上，例如說你在一線城市的話，你現在面臨的是剛需房，或者說是置換房，那疫情下很多房產商為了自救都在打折賣房，疊加略微少還的房貸利息，多多少少你的購房成本要減少一點，那麼你現在就可以藉助這個時機去解決這個問題。那如果是投資房呢，我們還是需要再考量觀望，三思而後行。
對於二線城市呢，它不像一線城市有投機的屬性加成，所以說二線城市的話主要還是要看經濟發展水平，經濟發展快，有活力的城市，它的房價彈性也就更大。例如說這次疫情對武漢的經濟影響很大，但是疫情終將過去，經濟終將回歸正軌，那房價因為這個事而砸出來的坑是不是就是黃金？畢竟疫情過後該買的房子他還會買，需求不會減少。反而可能因為恢復經濟發展的需求，還會出臺一些房市利好政策讓你買的更便宜。所以說對於二線城市，我們更需要關注疫情的一個影響和後續政策的出臺。
針對三四線城市的房子，我們就需要抱有一個謹慎的態度，因為目前我們還無法確定樓市下行週期的結束（你不能因為一次小降息就認為開始寬鬆，前面也解釋過了），那現在去買三四線城市的房子的話，風險係數是比較高的，有點像接飛刀。更何況現在很多三四線城市的房價是被房地產商牢牢把控的，例如常見的套路是惜盤、捂盤等等，我們普通人看到的房價，可能並不是真實的房價。
反而這次疫情過後呢，開發商可能因為銷售、債務等資金鍊的壓力，不得不解散抱團取暖的行為，那房價自然而然會展現出來真實的一面，所以針對三四線城市的房子，有剛需的人完全不用著急。這段時間我們完全可以先做好跟蹤，如果一段時間後發現你心儀的房子降價幅度比現在降價幅度還要再打折，那麼需要解決剛需問題的人，就可以考慮入場了。至於投資房呢，還是那句話：多考量觀望，三思而後行。
此外需要說明的是，盯一下二手房，因為疫情過後，一些二手房和現房、庫存房，都會因為資金的原因而上市，那這個時候給我們選擇的機會就更多，價格也會更合適。但需要特別強調的是，我們要注意拋出來的庫存房的地段如何，居住體驗感如何？千萬不要因為單純的圖便宜就衝進去了。畢竟，開發商會因為缺錢而低價賣房，但常見的套路也是先把庫存中地段不好的先拋出來進行消化，只有等他把這些不好的賣掉以後，發現還缺錢，才會把好東西低價拿出來賣，而我們等的就是那個好東西。所以我們一定要留意這一點問題。
最後多說兩句，也是提醒各位不要陷入地產投資裡面的陷阱。
例如爛尾樓陷阱。每一次房地產下行週期的時候（或者重大事件導致的行業問題，如當前），小開發商開發的期房都會以及其低的售價出售，你以為好東西衝進去了，但實際上低價賣房的背後是小開發商資金鍊即將斷裂，採取的斷臂求生措施，那最後可能的結果就是他收到你的錢跑路或者倒閉了，但房子沒法開工了，等於你花了錢，結果買了爛尾樓。因此，就算是挑便宜貨，也最好是選現房、大型的開發商，對小房地產開發商的期房一定要留意，千萬不要圖便宜而陷入大坑。
還有就是二手房陷進。我們在買二手房的時候，一定要注意的是，房屋的歸屬產權問題，有沒有涉及到法律風險。例如說我們在買二手房的時候，只看到他便宜，錢交了，但是發現房屋被原房主質押涉及到法律問題，那最終的結果就是你過不了戶，房子可能也會被收走，那你的錢就相當於丟在水池裡面了——而且是沒有響聲的那種！所以我們在買二手房的時候一定要注意這些問題，千萬不要一失足成千古恨！
說到這裡，我們可以做一個總結：
對於投資房，我們需要三思，而對於剛需房的話，要認真的甄別，別掉坑！若遇到價格低谷、房屋居住屬性不錯的，可以考慮上車！
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