今日，四月時節雨紛紛，氣溫驟降，路上行人宛若過冬，在冷風中形色匆匆。當下的月份，豔陽高照與陰冷雨水分化且並存。
對於目前的鄭州房市，一方在根據近期樓盤熱銷大喊市場回暖，一方認為市場並沒有真正回暖，一方購房心態依然在觀望，一方認為今年房價會重現2016年的上漲，“應果斷出手”。
進入4月，我們來分析今年剛剛過去的第一季度呈現的各個房市維度與格局，來看今年鄭州房市局勢究竟如何。
1區域價格體系分化，並不是都在降價
鄭州房市調控週期已達兩年有餘，對於每個區域的拷問也進入白熱化階段。
我們通過走訪、調查發現關於降價與抗跌，目前鄭州房市出現“一個局面兩種分化”的態勢。
一個局面是指，針對鄭州市場上的樓盤，在2016年行情火爆的時候，的確是“豬，都能飛起來”，而調控進入深水區的時候，就是看具體樓盤的品牌、產品、性價比等實力真正較量了。可以看出現在開盤去化良好的基本特點是品牌和性價比兼備的樓盤。
兩種分化是指，在目前市場行情下，鄭州不同區域不同樓盤的抗跌能力是不同的。
對於東區、金水區、管南而言，這裡是抗跌的。
對於中原區西三環、經開濱河國際新城、惠濟北區、白沙綠博而言，這裡是下跌的。但這裡存在的現實情況是，部分樓盤價格堅挺，部分樓盤價格下跌。
所以，鄭州房市的基本面準確表達應為“不同區域不同樓盤價格體系分化嚴重”。
對於部分區域部分樓盤的價格下跌，比如和昌灣景國際、鄭地美景東望二期，也代表著該區的價格底線已經堅實，接下來只能是上浮，而不會下調。而經開濱河國際新城在門可羅雀之後，上週我們去實地後發現，不少售樓部已經熱鬧非凡。
而對於管南，14000-15000元/㎡的價格吃透未來兩年溢價。接下來這樣的區域價格會有所鬆動。
2新拍樓面價遠低於周邊在售房價
我們來看下2019年1-4月鄭州新近土拍市場的部分數據：
1月份，除北龍湖地塊外，其餘高新區、常西湖、金水區的土拍價格都是底價成交。
2月份，二七區3宗、惠濟區1宗地塊土拍，前者三宗地塊樓面價不足3000元/㎡，後者地塊樓面價不足4000元/㎡。
3月份，金水區瀚海思念城摘地，鄭政出(2018)41號(網)，位於水科路北、西沙路西，使用面積15687.64㎡，70年城鎮住宅用地，容積率>1.0<3.0，成交價16992萬元，單價751.52萬元/畝，樓面價3610元/平。
4月份，管南三宗地競拍出讓，分別為鄭政出〔2019〕24號，25號和26號地，共計188.48畝地，最終三地塊均被碧桂園和名門的聯合體鄭州中貫新城置業有限公司摘得，樓面價分別為3463元/㎡、3455元/㎡、3492元/㎡。
以上只是部分，當我們盤點完1-4月份所有土拍後發現，它們的樓面價只是周邊在售房價的三分之一，乃至四分之一，遠低於周邊在售房價。
這個方面，表明今年以來土拍市場一直穩定，沒有出現“樓面價狂飆，逼近或者超越周邊房價”的情況。
3鄭州多家樓盤開盤，開盤去化率80%佔比6成
我們統計了鄭州1-4月份主要樓盤的開盤去化率——
1月6日鄭地美景東望高層開盤去化率100%;
1月12日碧桂園思念翡翠城開盤去化率29%;
1月16日融信江灣城開盤去化率55%;
2月24日鄭州孔雀城開盤去化率80%;
3月2日正商蘭庭華府開盤去化率49%;
3月6日正弘府開盤去化率100%;
3月8日謙祥興隆城開盤去化率88%;
3月12日金輝濱河雲著開盤去化率52%;
3月16日鄭西鑫苑名家開盤去化率72%;
3月22日富田城·九鼎公館首開去化率達93%;
3月22日福晟謙祥錢隆城開盤去化率100%;
3月22日碧桂園雙湖城開盤去化率100%;
3月22日融信奧體世紀開盤去化率86%;
3月23日正商家河家開盤去化率96%;
3月23日碧桂園中央公園開盤去化率100%;
3月27日興港和昌雲著開盤去化率93%;
3月28日世茂璀璨熙湖開盤去化率76%;
3月29日正商匯航佳苑開盤去化率68%;
3月30日碧桂園國控天譽開盤去化率100%;
3月30日國控碧桂園天瀾開盤去化率81%;
3月30日瀚海航城開盤去化率86%;
4月6日保利心語開盤去化率78%;
從以上數據來看，鄭州近三個月來開盤去化率數據在70%，去化率80%以上的佔比5成，開盤售罄的樓盤有6個。
並且，他們基本上是以降價的形式，完成了開盤熱銷。
事實的確如此，如果沒有調控政策的放鬆，開發商繼續降價銷售去換取良好的開盤去化，是大概率事件。
也就是說，開盤迴暖的是成交量，而非價格。
4鄭州的調控處於深度實施期間，鬆動是局部
從調控週期方面而言，鄭州房價的反彈還遠遠沒有到來。
熟悉鄭州房地產市場的人們都知道，在上一輪週期中，即2014年8月鄭州宣佈取消了房市限購，頓時造成轟動。
但當年下半年以及2015年的全年來看，鄭州市場持續低迷。
直到2016年的3月北區的萬科天倫紫臺搶先開盤，以及夏天鄭紡機地王、金科城、融創象湖壹號的熱銷瘋搶，才宣告了牛市行情的到來。
給我們了什麼啟示?
鄭州從真正取消限購到市場火爆，中間經歷了將近一年半的時間。
我們反觀當下，雖然“鄭州取消限購”、“經開區、高新區等區域限購放鬆”的消息一度不絕於耳，但並未實質性放鬆，依然處於深度調控期。
即便今年下半年出現放鬆，等鄭州市場行情再現，也至少需要一年半時間。
5鄭州供需，庫存在7個月之上
2018年鄭州土地供應量在958萬方左右，庫存在7個月以上。
在當下情況下，鄭州房價不會有任何大跌的可能。
因為供應量相比2016-2017年，已大幅減少。
新的供應卻沒有繼續再跟進。
恭喜各位，鄭州今年的房價相當穩定!
6持幣客戶量背後的人口紅利
前段時間，官宣鋪天蓋地的慶賀2018年鄭州城市人口突破1千萬、GDP過萬億的“雙萬”，很是熱鬧了一陣子。
作為承載北上廣外溢的省會城市，鄭州作為中原城市群核心，近年以來流入人口位居全國前列，是一個典型享受人口紅利的城市。
人口紅利的背後，代表了什麼?
究其原因，城市框架擴張的迅速、勞動密集型產業的集聚，東區、航空港、常西湖的崛起，都需要人口，而鄭州最具備的便是人口紅利。
其實當下，鄭州房市中的購房需求遠未透支。
你會發現，自住、投資、改善等各項購買需求十分旺盛，市場上的持幣客戶量依然有很多。
尤其是當惠濟北區的部分低價、特價房出現後，在價差關係的巨大利益吸引下，購房客戶量陡然增多。
近期我們採訪了惠濟北區、經開濱河國際新城，這些之前市場比較冷的區域，目前購房者增多後發現，“相當一部分是來自河南其他地市”。
後記
鄭州今年的房價基本面是相當穩定的，不具備大漲大跌的可能，不同區域不同樓盤價格體系會凸顯分化態勢。
對於剛需，建議早點看房早點買房，完了趕緊好好上班，領一份不錯的薪水。
對於投資，建議不要盲目入場，尋找低價、特價房區域和樓盤，抄開發商和項目的底。
對於市場回暖，遠遠沒有真正到來。
但開發商會以價換量，實現稍稍成交量回暖。
購買力依舊旺盛。
如果認同，請把此文轉給你身邊的真正購房者。
如果不認同，請在本文下方評論區寫下您的話語。
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