今日，四月时节雨纷纷，气温骤降，路上行人宛若过冬，在冷风中形色匆匆。当下的月份，艳阳高照与阴冷雨水分化且并存。
对于目前的郑州房市，一方在根据近期楼盘热销大喊市场回暖，一方认为市场并没有真正回暖，一方购房心态依然在观望，一方认为今年房价会重现2016年的上涨，“应果断出手”。
进入4月，我们来分析今年刚刚过去的第一季度呈现的各个房市维度与格局，来看今年郑州房市局势究竟如何。
1区域价格体系分化，并不是都在降价
郑州房市调控周期已达两年有余，对于每个区域的拷问也进入白热化阶段。
我们通过走访、调查发现关于降价与抗跌，目前郑州房市出现“一个局面两种分化”的态势。
一个局面是指，针对郑州市场上的楼盘，在2016年行情火爆的时候，的确是“猪，都能飞起来”，而调控进入深水区的时候，就是看具体楼盘的品牌、产品、性价比等实力真正较量了。可以看出现在开盘去化良好的基本特点是品牌和性价比兼备的楼盘。
两种分化是指，在目前市场行情下，郑州不同区域不同楼盘的抗跌能力是不同的。
对于东区、金水区、管南而言，这里是抗跌的。
对于中原区西三环、经开滨河国际新城、惠济北区、白沙绿博而言，这里是下跌的。但这里存在的现实情况是，部分楼盘价格坚挺，部分楼盘价格下跌。
所以，郑州房市的基本面准确表达应为“不同区域不同楼盘价格体系分化严重”。
对于部分区域部分楼盘的价格下跌，比如和昌湾景国际、郑地美景东望二期，也代表着该区的价格底线已经坚实，接下来只能是上浮，而不会下调。而经开滨河国际新城在门可罗雀之后，上周我们去实地后发现，不少售楼部已经热闹非凡。
而对于管南，14000-15000元/㎡的价格吃透未来两年溢价。接下来这样的区域价格会有所松动。
2新拍楼面价远低于周边在售房价
我们来看下2019年1-4月郑州新近土拍市场的部分数据：
1月份，除北龙湖地块外，其余高新区、常西湖、金水区的土拍价格都是底价成交。
2月份，二七区3宗、惠济区1宗地块土拍，前者三宗地块楼面价不足3000元/㎡，后者地块楼面价不足4000元/㎡。
3月份，金水区瀚海思念城摘地，郑政出(2018)41号(网)，位于水科路北、西沙路西，使用面积15687.64㎡，70年城镇住宅用地，容积率>1.0<3.0，成交价16992万元，单价751.52万元/亩，楼面价3610元/平。
4月份，管南三宗地竞拍出让，分别为郑政出〔2019〕24号，25号和26号地，共计188.48亩地，最终三地块均被碧桂园和名门的联合体郑州中贯新城置业有限公司摘得，楼面价分别为3463元/㎡、3455元/㎡、3492元/㎡。
以上只是部分，当我们盘点完1-4月份所有土拍后发现，它们的楼面价只是周边在售房价的三分之一，乃至四分之一，远低于周边在售房价。
这个方面，表明今年以来土拍市场一直稳定，没有出现“楼面价狂飙，逼近或者超越周边房价”的情况。
3郑州多家楼盘开盘，开盘去化率80%占比6成
我们统计了郑州1-4月份主要楼盘的开盘去化率——
1月6日郑地美景东望高层开盘去化率100%;
1月12日碧桂园思念翡翠城开盘去化率29%;
1月16日融信江湾城开盘去化率55%;
2月24日郑州孔雀城开盘去化率80%;
3月2日正商兰庭华府开盘去化率49%;
3月6日正弘府开盘去化率100%;
3月8日谦祥兴隆城开盘去化率88%;
3月12日金辉滨河云著开盘去化率52%;
3月16日郑西鑫苑名家开盘去化率72%;
3月22日富田城·九鼎公馆首开去化率达93%;
3月22日福晟谦祥钱隆城开盘去化率100%;
3月22日碧桂园双湖城开盘去化率100%;
3月22日融信奥体世纪开盘去化率86%;
3月23日正商家河家开盘去化率96%;
3月23日碧桂园中央公园开盘去化率100%;
3月27日兴港和昌云著开盘去化率93%;
3月28日世茂璀璨熙湖开盘去化率76%;
3月29日正商汇航佳苑开盘去化率68%;
3月30日碧桂园国控天誉开盘去化率100%;
3月30日国控碧桂园天澜开盘去化率81%;
3月30日瀚海航城开盘去化率86%;
4月6日保利心语开盘去化率78%;
从以上数据来看，郑州近三个月来开盘去化率数据在70%，去化率80%以上的占比5成，开盘售罄的楼盘有6个。
并且，他们基本上是以降价的形式，完成了开盘热销。
事实的确如此，如果没有调控政策的放松，开发商继续降价销售去换取良好的开盘去化，是大概率事件。
也就是说，开盘回暖的是成交量，而非价格。
4郑州的调控处于深度实施期间，松动是局部
从调控周期方面而言，郑州房价的反弹还远远没有到来。
熟悉郑州房地产市场的人们都知道，在上一轮周期中，即2014年8月郑州宣布取消了房市限购，顿时造成轰动。
但当年下半年以及2015年的全年来看，郑州市场持续低迷。
直到2016年的3月北区的万科天伦紫台抢先开盘，以及夏天郑纺机地王、金科城、融创象湖壹号的热销疯抢，才宣告了牛市行情的到来。
给我们了什么启示?
郑州从真正取消限购到市场火爆，中间经历了将近一年半的时间。
我们反观当下，虽然“郑州取消限购”、“经开区、高新区等区域限购放松”的消息一度不绝于耳，但并未实质性放松，依然处于深度调控期。
即便今年下半年出现放松，等郑州市场行情再现，也至少需要一年半时间。
5郑州供需，库存在7个月之上
2018年郑州土地供应量在958万方左右，库存在7个月以上。
在当下情况下，郑州房价不会有任何大跌的可能。
因为供应量相比2016-2017年，已大幅减少。
新的供应却没有继续再跟进。
恭喜各位，郑州今年的房价相当稳定!
6持币客户量背后的人口红利
前段时间，官宣铺天盖地的庆贺2018年郑州城市人口突破1千万、GDP过万亿的“双万”，很是热闹了一阵子。
作为承载北上广外溢的省会城市，郑州作为中原城市群核心，近年以来流入人口位居全国前列，是一个典型享受人口红利的城市。
人口红利的背后，代表了什么?
究其原因，城市框架扩张的迅速、劳动密集型产业的集聚，东区、航空港、常西湖的崛起，都需要人口，而郑州最具备的便是人口红利。
其实当下，郑州房市中的购房需求远未透支。
你会发现，自住、投资、改善等各项购买需求十分旺盛，市场上的持币客户量依然有很多。
尤其是当惠济北区的部分低价、特价房出现后，在价差关系的巨大利益吸引下，购房客户量陡然增多。
近期我们采访了惠济北区、经开滨河国际新城，这些之前市场比较冷的区域，目前购房者增多后发现，“相当一部分是来自河南其他地市”。
后记
郑州今年的房价基本面是相当稳定的，不具备大涨大跌的可能，不同区域不同楼盘价格体系会凸显分化态势。
对于刚需，建议早点看房早点买房，完了赶紧好好上班，领一份不错的薪水。
对于投资，建议不要盲目入场，寻找低价、特价房区域和楼盘，抄开发商和项目的底。
对于市场回暖，远远没有真正到来。
但开发商会以价换量，实现稍稍成交量回暖。
购买力依旧旺盛。
如果认同，请把此文转给你身边的真正购房者。
如果不认同，请在本文下方评论区写下您的话语。
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