如何評價一條社區商業街是否優秀？
快速達到招商100%、業態規劃十分完美，這些都是衡量標準，但還不夠。
一條真正優秀的商業街，除了以上標準，還要有專業的團隊統一運營管理，不斷挖掘未來的資產變現與增值空間，讓業主和商戶都可以獲得超出預期的回報。
得出這樣的結論絕非妄言，萬街商業正在運營的中邦•壹號街就是典型的案例。
中邦·壹號街
項目信息
地址：浦東新區康沈路秀沿路，康沈路主幹道旁
定位：城市中遠郊社區商業街
類型：非自持、售後返租，統一招商運營
開業時間：2016年05月
項目體量：1786.74平方米
商鋪數量：28間商鋪、27個業主、商戶26個
目前平均租金 ：8.5元
招商：2015年8月-10月，2個月完成招商100%
周邊其它商業項目：1.5公里範圍內有萬達廣場、綠地、印象生活廣場等
只看上面這份數據，這是一份漂亮的成績單。能在周圍1.5公里內有萬達廣場、綠地及印象生活廣場的區域內殺出重圍，2個月完成招商，且都是匹配了周邊居民的業態類型。這在非自持、體量只有不到2千方，以及還有27個小業主的項目中，中邦•壹號街足以傲視小體量社區商業項目，成為萬街商業運營管理的經典案例。
▲項目位置：康沈路秀沿路
下面我們一起來分析，這個只有不到2千平米的商業街，從前期策劃、招商，到運營管理，是如何一步步取得這樣的成績的。
項目背後的故事
中邦•壹號街是中邦大都市整體配套商業中的第三期，位於康沈公路秀沿路，由萬街商業全程招商運營，總面積1780平方米。
▲中邦·壹號街實拍圖
整個項目分為4棟，1-3棟為一樓商鋪，4為一帶二的格局。目前，該項目保持了100%滿租率、100%收繳率的佳績，且項目租金為周邊沿街商鋪租金價格的2倍。
▲中邦·壹號街實拍圖
和三期的中邦•壹號街相比，前兩期的現狀就有些不盡人意了。
第一期位於第三期對面，萬街商業沒有介入，也沒有統一招商與運營，整條街自然形成了以房產中介和金融銀行為主的一條街，對周邊的商業氛圍沒有任何提升，自然也就無法滿足社區居民的消費需求。
▲第一期現狀：中介、銀行一條街
▲第一期現狀：沒有專業的運營管理，還有閒置商鋪待售
第二期位於一期後面，萬街商業從招商階段介入。經過調查分析後，打造了“中邦秀食一條街”，豐富了商業形態，也滿足了周邊居民的美食需求。而後期因為萬街商業沒有進行統一運營管理，導致後期商家無法及時調整，商鋪的租金始終沒有明顯的提升。
▲第二期現狀：美食一條街
▲第二期現狀：曾經的美食街，後期沒有及時調整業態導致目前面目全非
▲第二期現狀：缺少專業運營，很多店鋪開始閒置
通過三期和一二期的對比，我們可以清晰的看出，由三種管理形式所帶來的不同結果：
沒有專業公司進行統一招商運營，小業主只能自主管理，很容易形成中介、銀行一條街，業態分佈不平衡且有閒置空鋪，沒有商業氛圍，未來資產變現與增值的空間極低。
由專業的公司招商不運營，前期可以合理規劃業態，快速完成招商100%，但在後期二次招商時無法及時調整，租金預期回報不理想，降低了未來資產變現與增值的空間。
由專業的公司統一招商運營管理，前期可以合理規劃業態佈局，吸引符合周邊居民需求的品牌商家，可以快速吸引人流，豐富商業氛圍。在後期，通過運營及時做出品牌、業態調整，進行合理租金提升。大大提升了未來資產變現與增值的空間。
項目前期策劃及業態佈局
中邦•壹號街（三期）屬於周康板塊“美食匯聚”中的社區商業區域，卻不得不面對一個尷尬的境地：由於緊鄰居民小區，全是沿街底商，達不到餐飲的標準條件。再加上項目周邊1.5公里的商業競爭十分激烈：萬達廣場、綠地、印象生活廣場。
▲萬達廣場
為了與周邊商業形成差異化，最初時候的業態定位以大主力店及超市為主。但在招商過程中發現，這樣的業態規劃容易造成功能重複，無法真正滿足周邊居民的消費需求。
▲項目最初業態定位
▲項目最終業態定位
業態調整後，增加了商戶數量。照顧到商戶需求，以及滿足周邊居民的需求，店鋪的劃分更合適，佈局更完整。同時，考慮到S1-S3是沿街一樓商鋪，而S4為一拖二格局。因此將S4重新定位於目的性消費業態，吸引人流。隨後導入萬街自有品牌，滿足居民日常需求的同時奠定了租金基礎。
▲從輕餐飲到便利店、咖啡店、生活服務、兒童教育等一應俱全
最終的落位不僅業態豐富，而且統一的裝修風格提升了格調，增加周邊社區居民的消費體驗。
在整個招商的過程中，除了業態和品牌定位不斷嘗試調整，還有其它應對措施，比如先解決面積較大、去化較難的商鋪，然後整體拉抬租金價格，穩步實現全面去化。最終招商5個月去化90%，8個月招商率即達到100%。
▲中邦·壹號街實拍
到了運營階段，也遇到了一些難題，比如開發商無證交房、租金沒有達到小業主心理預期、消防驗收不合格開罰單，甚至有部分商戶集體抗租等，讓整條商業街陷入了瓶頸期。針對這些問題，項目運營團隊保持耐心，與每位商戶及小業主持續溝通，幫助商家做營銷活動，提升整個商業街的人氣。
通過運營團隊的不懈努力，中邦•壹號街完美開業，目前已運營2年。最終實現100%租金提升率（該項目租金比周邊租金均價高一倍），100%滿租率及100%收繳率。
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項目操盤策略及運營亮點
項目操盤及運營亮點
統一規劃、隔鋪、招商，保證商業氛圍的同時使業主利益最大化。
業態規劃與品牌落位調整及時且可控。
萬街自品牌商戶與其他商戶合理補充，豐富業態和商業氛圍。
項目租金為周邊沿街商鋪租金價格的2倍
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