2018年12月，各城市供應同、環比均小幅回落，但仍處於較高水平。成交面積環比回升9%，但同比仍降5%。一方面，房企因為強烈的業績訴求而加緊推盤上市的節奏，另一方面，年終部分城市在預售證審批與網籤備案上均有不同幅度的放鬆，都助力市場成交相對平穩。但市場觀望情緒濃重，項目去化率走低也是不爭事實，預計2019年上半年各能級城市成交表現仍將維持下調趨勢。
供應：整體同、環比微降，一線放量、二三線明顯分化
12月，30個重點城市累計供應3488萬平方米，同、環比均小幅回調，跌幅分別為2%和5%，但從全年各月供應看，12月供應量仍處高位。
一線城市供應量連續兩月回升，環比上漲14%，同比激增82%。隨著預售管控適度放鬆，北京、上海和廣州供應量皆升至100萬平方米以上高位，廣州更是高達190萬平方米，創近年來單月新高。不過，深圳供應量高位回落，環比跌幅多達70%。
二三線城市供應量同、環比跌幅皆在10%以內。不過，重慶、武漢、南京等明顯放量，重慶更以供應量314萬平方米居首，多數城市項目均在年底銷售旺季加緊推售。另外，青島、杭州、武漢等供應量階段性回調。反觀，合肥、濟南等異常低迷，下半年以來市場明顯降溫，在售項目去化表現不佳或是重要因素。總而言之，12月二三線城市供應同環比微降，整體依舊保持在較高水平。
成交：環比增而同比降，集中推售和網籤致多城年末激增
得益企業年底銷售加推，12月成交量環比繼續小幅回升，但同比仍在下降，漲跌幅皆在10%以內。
一線城市年末翹尾，成交量環比激增57%，同比亦上漲26%。其中廣州成交顯著放量，環比倍增。一方面，下半年以來市場降溫，成交連續數月低位運行，年末房企衝業績的訴求更強烈。因此，房企均在年底銷售窗口期加緊推售；另一方面，前期成交房源集中網籤備案，也讓成交量環比倍增。
二三線城市成交量環比上升5%，同比下降8%。不過，各城市市場明顯分化，成都、重慶市場熱度不減，成交量持續高位運行，徐州、昆明等年底迎翹尾行情，成交量均實現較大比例增長。譬如，蘇州集中開閘網籤，成交量刷新年內新高，環比翻番。反觀廈門、濟南等市場持續低迷，成交量仍處低位；隨著集中網籤潮退去，無錫、合肥等成交量逐漸迴歸至正常水平。
庫存：超六成城市庫存回升， 年末翹尾使消化週期小幅回調
12月，半數城市供求比上升，青島、長春、長沙等19個城市超過1 ，上海、廈門高達2.6和2.3。超六成城市庫存量環比上漲，同比也是漲多跌少，上海因供應大增而成交平平致庫存環比漲29%，重慶、南京環比漲幅也近20%，存量回升較為明顯。
隨著年末整體成交小幅回升，超六成城市消化週期環比下降，成都環比回落31%降幅最大；北京、瀋陽、大連、廈門仍超18個月警戒線，武漢持續不足3個月。
成交結構：中檔產品佔比回落，北京200平以上比重顯著提升
從價格段分佈來看，本月低檔產品成交佔比仍極低，僅上海微漲1個百分點；中低檔產品北京、深圳基本與上月持平，北京環比大漲18個百分點；中檔產品成交全線回落，上海降幅最大，環比減少4個百分點；中高檔產品表現分化，上海略跌，北京持平，深圳回升11個百分點；高檔產品僅深圳回落，北京大幅攀升20個百分點。
從面積段分佈來看，本月90平方米以下產品僅上海環比微漲，北京、深圳佔比雙雙大幅回落，降幅均超19個百分點；90-120平方米產品北京、上海佔比減少3個百分點，深圳大漲12個百分點；120-144平方米產品佔比同樣是北京、上海小幅回落，而深圳與上月持平；144-200平方米僅北京微降3個百分點，深圳漲幅超10個百分點；200平方米以上大戶型，上海、深圳漲跌幅不超過3個百分點，北京驟增28個百分點。
土地市場：成交量價雙創9月以來新高，底價、流拍成常態
12月土地成交繼續量價齊升，全國300城經營性土地成交建面23453萬平方米，環比上升17.7%，同比大降30.3%；成交總價升至5077億元，環比上升20.6%，但同比仍下降27.6%；土地價格繼續回升，成交樓板價2165元/平方米，同環比分別上漲4.3%和2.5%，維持了8月份以來地價穩中緩升的基本走勢。但底價成交、流拍並不鮮見，土拍市場降溫特徵愈加明顯。
一線城市量升價跌，成交建面848萬平方米，同環比分別26%和39%，再度刷新月度成交新高；成交金額872億元，同環比均小幅下滑；土地成交均價為10284元/平方米，同環比分別下降21%和32%。
二線城市量價齊升，成交建面4648萬平方米，環比上升17%，但同比下降40%；成交金額1662億元，環比上升23%，同比仍降39%；成交樓板價升至3575元/平方米，環比小幅回升5%，同比基本持平。本月成交體量最高的城市為成都，共成交470萬平方米。其次為武漢，成交規模達410萬平方米，但新晉出讓地塊大都底價出讓，成交熱度明顯降溫。此外西安、天津、長沙、青島、鄭州等成交規模位居市場前列，成交建面皆在150萬-250萬平方米之間。
三四線城市量價齊升，成交建面17957萬平方米，環比上升17%，但同比下跌29%；成交總金額2543億元，環比上漲31%，同比下滑24%；成交均價1416元/平方米，同環比分別上升6%和12%。其中，煙臺、南通土地成交最為活躍，成交建面分別為191萬平方米和178萬平方米，明顯高於其他三四線城市。
綜觀：2019年上半年不容樂觀，一二線有望企穩，三四線壓力大
展望未來，供應方面，一線城市新增供給量預計將顯著增加；二線城市供給量整體小幅增長；三四線城市供應量回落分化。成交方面，一線城市成交量將小幅上漲，預計上半年將延續當前市場低迷走勢，成交維持低位甚至有所回落。二線城市政策放鬆預期最強，成交表現也將最好。三四線城市市場將加劇分化，整體成交量將有所下滑。
在房地產市場步入調整期的大背景下，企業發展戰略將緊緊圍繞活下去或者更好地活下去展開，資金週轉是否順暢便是發展的第一訴求。受限於中小房企融資難題未見實質性解決，疊加在售項目去化表現持續不振，企業拿地態度將愈加謹慎，多數房企勢必放緩拿地節奏，緩拿地甚至階段性不拿地。受此影響，2019年土拍市場難言樂觀，底價成交將成常態化，即使核心城市熱門宅地，也難拍出高溢價。土地流拍現象將時有發生，且將延續較長的時間週期。
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