似乎這個小題目大了些，可能好些人不大服。
最近估計泰國房圈內的人士轉發朋友圈最多的莫過於來自騰訊自媒體的一個視頻“中國買房大軍入境泰國當地樓市暴漲 銷售員：購買力太強了”，這裡邊的房產報道中國投資大軍已經擴張對泰國的房產市場進行投資，不過精彩真實房產分析，需要靠一篇報道來進行覆蓋。
縱觀每個國家的樓市歷史，對房地產的認識已經到很高程度。從泰國政府2015年正式進行城市發展規劃建設開始，目前歷時2028年截至將曼谷的所有交通網絡完善，可見泰國政府對於曼谷城市定位和規劃的高度重視，顯現以曼谷為核心的世界級旅遊城市群的重大意義。曼谷的城市新規劃將會對泰國城市格局及房地產市場產生深刻的影響。
1、泰國曼谷城市格局的發展
每一個新時代都會帶來巨大的改變，曼谷發展到今天，一共經歷了四次總體規劃的修編：
最早在30年前，泰國提到要將曼谷的siam、silom、sathorn，三個區塊協同發展，這是曼谷城市格局的開始大變的開始。
（如今的sathorn一角）
第二次規劃修編是15年前，那個時候泰國政府提出以sukhumvit路為大道中心，重點將該區域變成曼谷黃金繁華CBD商圈的城市代表作。
（如今的sukhumvit 擁堵一角）
第三次是在2012年時候，以建設亞洲地標建築名城為目標，重點提到將Rama 9 CBD建設的內容。提出“一城三心”，老的sathorn CBD區，另一個，就是如今耳熟能詳的sukhumvit大道CBD。而最後一個就是新興的CBD城市幾何體商業區New Rama 9，這是曼谷格局的再一次擴大。
（如今的 New CBD rama 9一角）
第四次修編在16年-2017年，政府將曼谷的重點是城市北移，規劃範圍分為市域、中心城區、城郊三個層次。中心城區範圍包括silom sathorn、siam、sukhumvit，市域劃分則就是擴建當中的，東南亞交通樞紐中心的bangsue站，建成之後將成為曼谷最後一個新的CBD中心，也是泰國政府如今總體規劃中的重點地域。而還有一個重要的城建是泰國國內的“EEC-東部經濟走廊”，連接芭提雅旅遊經濟特區的一個重大工程，這一條規劃目前對於泰國政府即將面臨到來的大選政績有著至關重中之重。
（bangsue 商業一體中心規劃圖）
如此長期來看，人口持續流入是房價上漲的長期動力，持續不斷的人口流入產生未來供不應求的預期，同時只有需求的不斷湧入才能使樓市的房產形成穩定性的可能。近兩年來，泰國曼谷購房需求達到80%左右。人口不斷擴張和開發商總開發量控制意味著需求的強勁，投資置業需求的增速將會倍增，對應樓盤銷售率將會大大加速。曼谷人口增速在近幾年已經出現了明顯的增長，截止曼谷的2018年人口現在估計為9,790,000 。在1950年時候，曼谷的人口為136萬。曼谷自2015年以來增長了52萬，每年的變化為1.84％。這些人口估計和預測來自聯合國世界城市化前景的最新修訂。這些估計值代表了曼谷的城市聚集區，通常包括曼谷的鄰近郊區的人口。人口增速和總量約束這些將是泰國房價上漲的動力。
2、泰國市場成為中國企業首選地
根據“ 中國12：中國城市走向全球”JLL仲量的最新報告顯示，曼谷目前是全球第10個內地企業拓展海外市場最熱門的目的地，並在中國企業的數量方面排名第3。
"中國12擁有不斷壯大的高度活躍和雄心勃勃的新一代公司，將推動下一波全球化浪潮。“如今已經看到越來越多的國內品牌和已經成熟的公司，或者新的創業公司，進入國際市場，主要目標是東南亞，”泰國就成為了中國企業首選目的地之一。"
如今中國企業正在通過瞄準新興市場，收購海外公司和對新技術進行戰略投資等方式來擴大全球業務。國內最大的企業率先引領海外發展，成為世界上最具創新力的品牌。就規模而言，比如百度，阿里巴巴和騰訊早已在泰國佈局，而華為，中興和聯想等硬件巨頭已經成為泰國最具國際化程度的公司之一，
再加上如今房地產的火熱，將國內的品牌房企直接從歐美市場拉到了泰國，開展房產市場的競爭，如碧桂園，綠地，以及國內的大型的二手轉售房企58同城，鏈家等已經駐軍泰國。隨著這些中國企業不斷在泰國擴張落下實錘，更是刺激泰國整個市場的鉅變，房地產市場上的租金、房價也將近一步拉高，中國的投資客更是越來越跟隨企業大軍的步伐到泰國進行投資置業。
3、租賃二手轉售市場將進一步提高
曼谷城市規劃，形成“一核一主一副的城市CBD、雙重點一區”的城市空間佈局，城市格局的規劃直接導致曼谷的行政機關、產業、商業等在全曼谷範圍內的重新佈局，也會導致人口和投資地的重新選擇。
（曼谷新售公寓與轉售對比）
而在曼谷市中心，由於近幾年開發量過大，導致如今主城區可開發的土地稀缺，直接導致曼谷新盤開發量將往泰國政府規劃的中泰鐵路，EEC東部經濟走廊區域等沿線大量開發。顯然，市中心的變化不能依靠加大新房的供應，只能依靠二手房的流通。二手房的流通能夠實現不同收入水平、不同需求層次的需求優化配置。目前，曼谷的二手房交易已經超過市場預期，好地段的項目，常常會出現一套新房能夠轉售三次都還有海外客戶瘋狂搶購現象，而未來這一情況將會繼續增加。
4、購房需求將持續往外圍擴張
近量年曼谷郊區的房地產市場發展迅速，去年2017曼谷市郊新房成交佔比較2016年增加3.5個百分點。從曼谷的購房密度來看，曼谷各區人口的力度大小不一，中心區域的購房壓力明顯高於郊區，未來通過軌道交通基礎設施、產業轉移、東部經濟走廊的執行以及加上中泰的bangsue 商業中心區等不斷完善，曼谷的房產將從主城區往臨城郊移動。特別是泰國政府指定的“EEC東部經濟走廊”以及"中泰鐵路，一帶一路”，最大的也是曼谷最後一個商業中心集一體的bangsue 中心區， 因此，從中長期來看，擁有未來城市規劃、交通支持的曼谷房地產規劃區域市場將迎來相應機會，曼谷區域間的價值差距可能有所縮小，對於城市區域的均衡發展具有重要意義。
（EEC東部經濟走廊示意圖）
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