來不及等到2019年了。
平地一聲雷，第一個吃螃蟹的城市，在改革開放四十週年大會的當天浮出水面——
昨天（18日）下午，山東省四線城市菏澤市在其住房和城鄉建設局網站上，悄悄地發佈了本輪調控以來，第一份由官方正式發佈的取消限售文件。
這屆樓市大鬆綁真的來了嗎？
01
取消限售第一槍
昨天下午三點半，菏澤市住房和城鄉建設局在自己的官網悄悄掛出了一個文件：
在說了一大堆儘快開工建設棚改，規範項目操作管理之後，重點來了，看似很不經意：
局姐給你劃個重點，這兩點的意思就是：
1、商品住房限售措施取消，鼓勵房產交易。
2、 降低商品房預售資金監管標準，減少當下開發商的資金壓力。
菏澤的限售政策在2017年底出臺，其中明確：
對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限例轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年。如今，來不及等到2019年，菏澤就率先放鬆了當地的房地產調控。
離限售政策出臺，剛滿一年。
02
為什麼是菏澤
這是一個重度依賴棚改的四線城市。
此前，有數據顯示，菏澤市2017年啟動棚改項目122個，共計18萬套，約佔全國的3%，數量在全國地級市中居第一位。2018年菏澤計劃棚改達61896套，位居山東省第二。
棚改的直接結果就是土地供應增加，菏澤2017年土地出讓金增幅高達312.54%，位居全國第二、山東第一。2018年上半年菏澤又以177億元的巨量土地成交額，殺入了全國30強。
菏澤是三四線城市樓市的典型縮影。依靠大規模的棚改制造了上一輪樓市的繁榮。看數據，2016年到現在，房價至少漲了50%。但今年年底，棚改政策有了新的變化，在2019年的棚改計劃中，政府購買服務模式將被取消。
融資形式的變化，給三四線城市棚改留下了巨大的資金缺口。沒有錢，就無法大規模製造去庫存的需求。
當然，沒有錢，也沒辦法維持現在高位的賣地收入。
從供給端來看，從11月份《全國百城庫存報告》可以看出，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之後，目前首次出現同比正增長現象。
其含義是，在棚改政策推行順利的時候，三四線城市過去庫存消化速度是比較快的，而現在，因為棚改政策調整、市場需求透支等因素影響，庫存基本面在發生變化，新一輪的加庫存週期正在顯現。
按照這個趨勢，2019年，三四線城市房價上行動力會明顯趨弱。但是，據局姐所知，這類城市房價並沒有出現明顯的大面積下跌，菏澤也沒有。
房價沒有跌，甚至還在漲，卻要在年底趕著放鬆託市，局姐私以為，確實有點太心急了。
不能因為擔心將來賣地收入下滑，就做些奇奇怪怪的舉動。
03
哪些城市會跟進
但無論怎樣，取消限售的官方政策還是不期而至了。
不知道能不能成功實施，畢竟以前有過這樣的先例，率先出放鬆政策的城市，在輿論之下又把文件給撤掉了。
若一旦成功，會有城市跟進嗎？當然有。
如果政策順利實施，會造成很強的示範效應。因城施策本來就是當前政策制定的出發點，其他三四線城市尾隨放鬆政策，並不為過，尤其是會從放鬆限售方面來進行鬆綁。
之後，樓市會怎樣呢？
若是政策成功實施，三四線城市的樓市一定會回暖，但是能回暖多少呢？很難講。
畢竟三四線城市的房價已經大漲，普遍翻番，價格價值都嚴重透支。沒有穩定的人口流入和產業集聚，靠棚改硬生生製造出來的需求不會一直存在。
但是一二線熱點城市近期肯定是不敢跟進的——
畢竟，昨天上午，在當下內外經濟形勢下，重要講話依然強調三大攻堅戰和供給側結構性改革，重視製造業和高質量發展。看來，國家對經濟下行的容忍度確實在增加，
並沒有表現出，希望依靠房地產這個“夜壺”再來拉動經濟的意思。對了，最近半個月，局姐密切接觸了很多行業大佬和操盤手，許多業內人士都認為，2019年確實是個寒冬，但政策多多少少會有調整，可能集中在按揭利率、二套房的首付比以及中小城市政策方面。局姐甚至聽到好幾家房企說起加緊買地。
嗯，在暫緩投資半年多後，這兩天，深耕三四五線城市的宇宙第一房企也說要逐步放開投（na）資（di）了。
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