房小評 中國房評報道 前天
編者按：預測，是一件很難的事情。但是，凡事都有“變和不變”兩個因素，如果我們能抓住不變的因素，擁抱變化的因素，就能洞察未來，穿越週期。
對於很多地產人來說，2018年被認為是“過得最擰巴的一年”，巴不得今年趕緊過去，明年好時來運轉。然而，如果我們不能洞察行業和企業的“變與不變”，又怎能確保自己迎來的2019年是個春天呢？所謂“謀事在人，成事在天”，謀事，就是要思考和洞察樓市之未來，才能成事於2019年。
於是，我們嘗試從行業融資、土地、投資、銷售、調控等多個緯度把2019年的樓市具象化，把它的變化看透，由此得出2019年樓市的“變與不變”，以助於我們的讀者們“成事”！
我們本來想把2019年的政策預測放在最後說，但是最近政策信號頻出，加之12月13日中央政治局會議精神又對房地產有若干政策意義，我們決定抓住13日政治局會議精神解讀的機會，將2019年房地產調控政策變化趨勢，以及由此帶來的房地產市場走勢做個分享。
首先要給出一個總體的判斷：2019年房地產調控的政策底已經在年初出現，預計2019年全年不會再對房地產調控加碼，但是“一城一策”的調控方針會堅持，“房住不炒”和“房價不能漲”的目標要堅持。在這個基礎上，穩房價、穩交易、穩投資、穩金融、穩槓桿、穩預期將成為房地產調控管理的六個錨。
從國家發改委放鬆部分房地產企業企業債融資，到12月13日中央政治局會議不再提房地產，“沒有消息就是最好的消息”，房地產調控的政策嚴冬已經過去。接下來如果房地產投資、銷售數據繼續下行，不排除部分城市將放鬆限價、限購等調控手段。全國房地產調控邊際放鬆成為趨勢，2019年房地產市場價穩量跌成為大概率事件。
但這並不是房地產行業人士應該高興的理由，雖然宏觀環境趨松，但是微觀市場並不樂觀，對於房地產行業來說，2018年底可能才是“入冬”，2019年才是“冬天”。
在此政策變化下，2019年房地產市場各方面情況將呈現怎樣的變化？讓我們以15條幹貨的形式講清楚，也歡迎大家文末留言，討論。
宏觀
1、2019年全國房地產市場交易面積預計下降5-10%，銷售金額和銷售價格預計維持平穩，同比2018年將穩中略降。
2、2019年房地產投資將從9.5%左右的增幅降低到7%左右，國家能容忍的最低增幅是5%，目前看房地產投資落到增幅5%仍有較大空間，2019年上半年宏觀經濟為房地產投資下降而出臺穩房地產投資的政策可能性較小。
3、 “一城一策”和目標管理將成為2019年房地產調控的新形式，最近一直在傳，中央要放開22個城市房地產調控作為試點，中央只要房價調控結果，不再管具體管理形式，給地方規定了一些必選動作，同時允許地方政府採取自選動作。（據傳，春節前，會有20個城市陸續出臺房地產調控長效機制政策。調控下放到市一級政府，中央只對量、價等15個指標設定考核區間，不設強制措施，需要放鬆還是加緊政策，取決於各地情況。）
4、土地市場繼續走低，流拍率會持續增加，土地溢價率降低，企業買地積極性較低，2019年甚至可能創下土地成交最低紀錄。
5、金融市場政策邊際放鬆，房地產融資最難的時候已經過去，但是2019年房地產企業債務到期償還規模將達到歷史高點，加上回售類債務，合計總規模高達8000億元，如果貨幣政策不能夠從寬貨幣向寬信用傳導，預計2019年將是房地產企業資金鍊異常緊張的一年。
6、雖然調控政策見底，但是隨之而來的是市場預期悲觀和購買需求低落的問題，2019年，房地產市場需求將是一個大問題，降價促銷是常態，房企如果要搶收業績，恐怕從2019年初就要籌劃降價促銷的策略。
中觀
7、全國房地產市場分城市而不同。北上廣深等一線城市房地產市場價穩量漲，但是開發商在一線城市業務難有利潤；三四線城市隨著棚改貨幣化安置政策調整，市場下降，風險增加；成都、鄭州、西安、武漢、南京、南寧、昆明等二線和強二線城市成為市場安全和銷量大增的區域，2019年房企得二線市場者，得天下。
8、對於2019年的房地產區域市場預判上，我們格外推薦廣西、雲南、成渝等西南板塊，隨著中國製造業向越南等東南亞市場轉移，產業資本將帶動廣西、雲南和成渝等西南省份的核心城市快速向高端製造業、高科技、互聯網以及服務業中心蛻變，就業機會大增，年輕人口湧入。2019年房企上市公司業績大增的企業將是在西南地區進入收割期的企業。
9、2019年房地產區域市場穩健成長的區域是鄭州、武漢、西安、太原等中西部的省會城市，東北的市場較為堪憂，京津冀地區市場預期悲觀，難有起色。長三角三四線城市仍能較為穩健，但是動能逐漸不足。佛山東莞等珠三角的三四線城市預計下降壓力比較大，主要受中美貿易摩擦影響，這些地區產業受影響較大，進而影響人口和房地產市場，這點將在2019年年中市場呈現出來。
10、2019年需要關注的潛力城市是五六線城市，尤其是長三角和珠三角的鄉鎮、縣級房地產市場，隨著鄉村振興戰略推進，這些地區有部分區域五六線城鎮房地產市場會出現爆發增長。
微觀
11、企業融資最緊的時候已經過去了，中央的地方政府考核指標裡面，預警監測指標，如新增個貸存量房貸餘額佔比等。2019年企業債將成為房企融資新途徑，20家房企受益；公司債、票據類融資繼續擴容；銀行貸款穩中有增；證券市場再融資不太容易放開。
12、融資格局改變房地產企業實力格局，2019年房企得資金者得天下，國家發改委放開的企業債將使20家重點房企受益，政策引導方向就是促進房地產企業併購，預計2019年房地產行業會發生多起較大併購事件。
13、居民家庭購房槓桿率和負債規模得到控制，我國居民家庭負債率水平在國際上不算過高，但是前兩年增幅過高，2019年在增幅控制住的情況下，預計首套房貸利率等房貸利率下調。實際上，從2018年11月份開始，全國房貸利率已經觸頂回落，預計2019年首套房貸利率回落到基準利率附近。
14、2019年一二線城市改善居住需求入場，將是這些城市最大的潛力變數，如果信貸政策給力，被壓抑已久的改善居住需求入場，將會帶來一二線城市二手房市場的成交量大幅度上漲。與此同時，隨著限價房的大量入市，北京等城市的限價房市場競爭激烈，銷售難度增加。
15、房地產企業利潤下降。雖然房地產市場依然是個大市場，年銷售額和銷售面積依然很大，但值得注意的是房企利潤的大幅度下降。未來2-3年，房地產企業的毛利潤率從30%左右下降到15%左右，房地產進入“白銀時代”，房企日子越來越難過，上下游行業也會寒意陣陣。
總結上述判斷，我們可以認為：2019年房地產市場能夠“活下去”，但是會活得越來越辛苦，如2016-2017年那樣因貨幣政策放水而帶來的房地產量價暴漲的繁榮，是不會再現了。
對於所有房地產企業和行業從業人員來說，“活下去”依然是貫穿2019年全年的主題。
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