臨近年關，房企融資頻繁。在剛剛過去的11月，房企各類融資方式涵蓋了發行公司債、中票短融、境外優先票據以及信託等。海通證券信用債分析報告顯示，2018年地產債發行量大幅回升，今年前11個月，地產債發行量接近3580億元，相比去年全年1900億的發行量接近翻番。
一方面，今年12月以及2019年2月和3月都是地產債的償還小高峰，地產公司積極進行發債融資或為了提前做準備。綜合多家券商統計數據，預計2019年地產債償還規模要在4800億上下。和今年3100億的償還量相比，明年地產債的償還壓力大幅增加。另一方面，房企淨融資額今年前11個月累計僅1059億，同比減少了232億。這背後是房企去化速度回落，需要通過融資增加現金流。
而隨著信貸市場的調控持續，年內大中型房企現金流仍存在問題。
資金飢渴
今年以來，房地產調控力度持續，很多融資通道受限，甚至有房企打出了“活下去”的口號。從下半年開始，合肥、南京、廈門等熱點城市出現新房項目降價促銷的現象，且折扣力度不斷加大，凸顯出房企在資金方面的壓力。
Wind數據顯示，2018年全年公司債和企業債合計有2638只已經兌付或即將兌付，涉及到期償還、提前兌付和回售，預計規模1.43萬億元，較2017年大幅增長近60%。由此，今年債券違約也創歷史新高，11月債券到期潮也已來臨，風險稍大的企業債和公司債本月到期210只，需償還1500多億元，成為今年月兌付規模第二大。
從11月這210只需要兌付的債券來看，共有200個不同的發行主體，即只有少數發行人有2只或以上的債券需要償還。其中資本貨物行業的發行人數量最多，達84家。緊隨其後的就是房地產行業，數量也達27家。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，當前房企融資計劃加速，有三個邏輯：第一、降準帶來了寬鬆的政策環境，首先是表現在銀行貸款層面，其次也會在其他金融機構中得到體現；第二，年底時房企拿地的機會增加，尤其是供地規模不斷擴大，使得房企積極拿地的意願擴大，並積極融資；第三，房地產銷售行情雖然下行，但也沒有完全遇冷，所以企業融資也體現了對於2019年市場的繼續關注。
在此基礎上，近期地產境外債與信託發行回溫，直接導致融資成本走高。除了恆大外，綠地集團、合景泰富、華遠地產、弘陽地產等地產公司近期境外融資成本都非常高。
非標融資難度也在增加，成本繼續抬升。近期，包括花樣年集團、泰禾集團(000732,股吧)、福晟集團、正榮地產在內的多家房企分別宣佈與信託公司簽署戰略合作協議，合作規模總計達500億元。據悉，房地產集合信託月均收益率已經從年初1月的7.66%提高到11月的8.48%。如果從單個產品的收益情況來看,當前市場上甚至不乏收益率超過9%甚至10%的房地產信託產品。
此外，房企轉讓項目數量也在增加多，併購的機會遞增。
風險仍在
房企明年融資的大趨勢仍然是銀行信託、發債與項目融資。但上述業內人士進一步分析，未來地產債仍然有一定風險，行業馬太效應愈加明顯。一方面，地產行業明年還要迎來更嚴峻的債務到期高峰期，再融資壓力大，針對房地產的融資政策不太可能有很大放鬆。另一方面,銷售回款減少帶來內部現金流的回落，地產企業資金鍊緊張的情形較難改變。
近期，監管出臺了一系列政策來化解信用風險,尤其是針對債務風險較高的民營企業,但這些紓困政策多次嚴厲禁止投向限制行業，包括房地產。因此，從政策層面來看，地產行業融資上的放鬆言之尚早。
海通證券方面認為，未來地產債風險仍難消除，公司債的發債門檻已經較2015、2016年提高，對於主體評級受限的企業發債難度依然存在。“在過去幾年透支了地產需求後,明年地產銷量增速大概率還會向下，地產企業將面臨內部現金流的持續弱化。”一名券商分析師如是說。
陽光城集團執行副總裁吳建斌表示：“有些房企在境外發債，融資成本高達13%，給市場傳遞的信息是負面的。這麼一個行業，13%的利息，等於這個行業沒有生意可做了。”他認為，現有的融資成本，只能起到補充現金流的作用，很難真正解決企業的資金難題。
實際上，今年涉及債券違約與破產的房企不少，比如中弘股份、新光集團、上陵集團、華業資本、大連金瑪等。
因此，在部外環境不利的情況下，房企未來只能增強內部輸血能力，如加大營銷力度，加快存量產品的週轉，提高滾動開發的能力等。
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