拿地的均价是每平米4478元，建成高层住宅后，以什么价格卖比较好？为什么？問答頭條網

2018-11-26 08:22:29 佚名

用户7605491936875

实际上，近年来房价上涨，主要是地价上涨所致。一旦地价确定，房价也就基本确定了。因为，建筑成本、规费、税收等是相对稳定的，不会给房价带来太大的影响。

这里所说的高层建筑，只要不是超高层，一般情况下，建筑成本在3000元/平方米左右，再高，也不会超过3500元/平方米。加上规费150元/平方米，以及税收等，也就3500元左右一平方米。

如此一来，目前能够确定的房价，就是8000元左右一平方米。

到底卖多高的价格，就要看开发利润了，期望值高，就高一点，倒能否卖出去，也是问题。原则上讲，不能超过10000元/平方米。如果是十一、二层的小高层的话，开发利润应该在15000万元左右，已经相当高了。如果在15层以上，利润会更高。因此，房价还可以继续下调一些。

谭浩俊

开发商们拿地4478元一平方，如建二十层，用地三亩，建房一亩，两亩路面和绿化，建房总面积一万三千四百平方，用地二千平方，地皮费八百九十五万六千元，建房一千三百四十万，再加路面绿化排污管道共费用二百六十万，所有的总费用大约二千五百万元，平均每平方总成本大约二千元一平方，卖七千五百元一平方，还有五千五百元一平方利润空间，套房百平方利润再减去税费十六万五千元，套房利润三十八万五千元，粗算，细算利润四十一万元，整栋楼利润五千多万元利润，这些开发商们攒钱攒的太少啦，太辛苦，太穷啦，还要不断的借着各种媒体网络排演节目，也是地地道道的好戏子，

用户104307567799

一个楼盘从拿地，到开发建成，再到销售交楼，决定销售定价的因素简单总结主要如下:

楼板成本(拿地成本和容积率决定)、建造成本、资金成本，开发商期望利润率四个方面决定

首先，楼板成本主要由拿地成本和容积率决定，拿地成本固定，容积率越高，楼板成本越低，从您的问题来看，地面价4478，容积率2.6，不难算出，楼板价=地面价/容积率=4478/2.6=1722元/平米。

其次，建造成本，建造成本是比较透明的，除西藏，青海等交通不太方便，当地建筑材料不太丰富外，全国高层建造成本基本维持在3000元/平米

然后是资金成本，由于建筑行业杠杆太高，政策为控制风险，银行限贷，控制资金流向房地产行业，造成地产企业越来越难融到资金，目前市场上发行的债券一路走高，维持在15％左右，不难算出您问题中所提及的地块的资金成本预计=(1722+3000)*0.15=708.3元/平米。

最后是企业期望利润率，目前房地产开发竞争激烈，加之政府限价，像以往50％，100％的利润率一去不复返，维持在15％～20％为正常水品，从您问题提及的信息可以判断，虽然地面价不高，建筑密度较低，但容积率较高，绿地率30％属于偏低标准，1722的楼板价在全国范围内实属便宜，小区定位应为中档水品，企业利润率能达到15％属理想水平，所以企业利润应为:(楼板成本+建造成本+资金成本)×期望利润率=(1722+3000+708.3)×15％=814.5元/平米。

综上分析，该楼盘的最终定价为:楼板成本+建造成本+资金成本+期望利润=1722+3000+708.3+814.5=6244元/平米。考虑到其他的一些成本，该楼盘最终定价预计6500元/平米左右。

该楼盘最终定价预计6500元/平米左右。希望对您有所帮助，谢谢！

天津地产总

主要看按照上述成本计算，当毛坯住宅销售价格8500元的时候，毛利率在40%左右（净利润率19.20%），而销售单价为12000元的时候，毛利率将达到120%（净利润率80%）... …，所以具体售价看开发商的心情啦，以下图片是我们这边一个项目前期成本核算希望能给你带来帮助。

鲁中小诸葛

投资有风险，入市需谨慎。王健林做房产，2017年半年亏了500亿，是王健林不精明？王健林拿土地没有成本？不能以土地成本价论房价，也就是所谓的面粉贵了，面包一定贵。举两个例子，石油在08年前后，前期经过10几一路涨到180以上美元一桶，后期跌破40美元，开采石油不要成本？没有人工费，材料费？钢材在北京奥运会前大涨，澳大利亚铁矿石疯涨；北京奥运会后钢材暴跌，澳大利亚铁矿石也没有白送啊，面粉还是贵的，面包为什么会暴跌呢？08年后全球量化宽松，钢材是跌的，但房价却大涨，这啥情况啊？所以说，土地价格4000多，房价可能是0元，等建筑公司组建拆迁公司，拆掉，等花木公司重建成公园。