2018年是楼市的转折点吗,怎么看待未来十年内一二三四线城市楼市涨跌?

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从目前的行情来看楼市出现转向基本上已经是确定的事情了,不管是部分城市二手房价格出现下跌,还是开发商转型做租房市场都表明了一个现象那就是楼市出现转折点,那么问题来了在楼市出现转折点之后未来的房价走势会是怎么样的呢?在笔者看来未来房价走势分化的可能性非常大,一二线城市房价会持续缓慢的上涨,而三四线城市房价则会慢慢的出现下跌。

按照城市级别划分的依据目前国内一二线城市的经济实力都十分的不错,而且对外的人口吸引力也十分的大,在经济基础和人口需求的支撑下笔者想不出一二线城市房价有什么不上涨的理由。但跟一二线城市不同的是,三四线城市的经济实力一般比较差而是人口吸引力也不够,房价上涨全是因为棚改拆迁带来的货币化安置,现在棚改收紧那么未来三四线城市房价的确有很大的可能会出现下跌。

至于说现在一二线城市进行的抢人大战对房价有什么影响,在笔者看来这会加快房价上涨与下跌的速度,毕竟随着人才新政的出台一二线城市会在短期内收获大量的新增人口房价自会出现上涨,而三四线城市因为人口的流失房价自然会出现下跌。

但楼市毕竟是一个要保持稳定的楼市,所以的房价走势必须要满足这一前提,也就是说不管房价涨跌都必须要在维持稳定,不能引起市场秩序的混乱,所以哪怕房价有上涨的理由也必须是保持缓慢上涨,房价下跌也要保持下跌的幅度。也就是因为这样是情况所以现在对于购房者来说,虽然买房赚不钱,但如果是自主的话房子还是可以买的。


楼盘网


首先说说第一个问题,2018年,是不是楼市的转折年。

2018年,应该是楼市的转折点,或者准确的说,是2018年年底,2019年年初。



去库存量的完成,加速了三四县城市的调控速度。一线城市不用说,已经连续7个月,房价下跌,这是不争的事实。然而,三四县城市的房价依然很坚挺,这是因为去库存量的需要,现在已经基本完成。首当其冲的,就是贷款利率的提高,按揭贷款首付款的提高,金融系统的货币政策和信贷政策不断的压缩和收紧,贷款利率上浮已经达到6.86%,自2014年以来新高,首付比例有的地方已经调整至70%,这也是罕见的,而这些都是调控的第一步,接下来,房产税的即将出台,加大了炒房客的持有成本,使炒房客不敢再次入市。种种迹象表明,2018年年底,2019年年初,应该就是楼市的拐点阶段。



其次,再来看,未来十年内,房价的变化。

一二线城市,始终是中国城市化发展的中心,这些城市的竞争力,是三四县城市不能比拟的,政治、经济、文化、教育、金融的中心,决定了城市发展的巨大潜力。因此,未来十年,一二线城市的房价,应该逐步回归到正常的价格水平,这种正常是相对的,也就是说,房地产的泡沫会在未来两至三年内挤干,回归到合理的价格,这种合理将会持续很长一段时间。而三四线城市,因为去库存的完成,房价会大跌,绝对不会有现在的价格水平。未来十年,一二线城市的房价,会持续平稳,而三四线城市的房价,一定会暴跌。

最后,来看抢人大战对房价的影响。

这种影响是真实存在的。西安、武汉、南京陆续开展了抢人大战。中国城市变化的最新布局,将在未来十年定型。不管是买房也好,投资也罢,最为关键的因素,就是人口流动状况,而那些重视人才,愿意为人才提供便利的城市,必将是中国未来最具发展潜力的城市,这些人才的集中流入,势必造成三四线城市人才的被动输出,没有人才的城市,是没有竞争力的城市,因为现在看似可以增值的房产,未来仅仅只有使用价值,并没有资产属性,更缺乏流动性,也无法带来期望的现金流与资产的溢价,房价下跌就成为必然。



这是我的理解。

希望能够帮到您,谢谢!


地产管理


房地产商通过付费广告,操纵媒体,一方面,遮掩丑行,避免被曝光,对购房者肆无忌惮的掠夺与欺诈。另一方面,通过媒体表达自己的利益诉求,影响上层决策,获得对自己更有利的政策。使得媒体逐渐变成某些开发商的家奴、吹鼓手甚至打手。黑暗被隐藏,丑恶被掩盖,事实被扭曲……


因为广告或赞助,许多媒体不仅不再刊登任何批评开发商的消息,而且甚至连有关房屋质量投诉、房屋面积缩水投诉等都不再刊发、播发。


更有甚一些知名媒体人、财经人、评论人,也成了开发商的摇旗手。开发商还通过赞助等方式,控制了全国绝大部分与房地产相关的研究机构,这些研究机构已丧失中立与客观立场,沦为开发商的御用奴才。


当房地产媒体被开发商操纵,购房者将越来越远离真相,信息将越来越混乱。房地产媒体乱象也非治不可了!

由于我们的消费者获得都是虚假信息,是完全站在房地产开发商的信息,所以我们会被误导认为房价会一直涨下去,房地产的泡沫不会破裂,当我们的一线城市房价10万元的时候,当我们的三四线城市房价两三万的时候,当小县城房价都上万的时候。我们还是抱着幻想房地产的价格只会涨不会跌,这是多么的可怕。如果我们稍有理智,那么现在就应该是抛售房产的时候,而不是买房的时候。

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目前全国楼市的状况,按照“分城施策”的指导思想,每个城市的房地产调控政策力度均不一样。但总的目标是稳定房价。

2017年一线城市平稳,但二手房有些松动;强二线城市,都推出了“抢人大战”,房价依然坚挺;三四线城市2017年爆发,房价迅速拉伸。

因此说2018年是全国楼市的转折点,不是很科学。全国各地,楼市涨跌互现,涨跌不均。比如我所在的贵州省,主要的两大城市,贵阳和遵义,目前的房价还是向上的趋势,预计今年下半年,会表现出稳定的走势。

那么购房者,更应该关注自己购房的目标城市,来判断房价走势。全国房价走势只是一个参考。



那么未来十年,房价一二三四线城市房价会怎么样?

总体来说,分化会更严重。强者更强,弱者更弱。

一、一线城市。

未来十年,一线城市房价是不会大跌的。该买还是要下手购买。一线城市拥有全国最好的交通、教育、医疗、文化、环境等配套,最发达的经济,最好的就业环境,最高的收入。

目前房价所谓的下跌,只是需求被调控政策压制住了,一旦调控政策减轻,房价立马坚挺。

所以未来十年,一线城市房价还是向上的,只是不可能像前十年涨幅那么夸张。



二、二线城市。

二线城市分为强二线和弱二线。

强二线城市是向一线城市靠拢的。如武汉、成都、杭州、南京等,未来十年房价可能会向一线城市看齐,但速度不会那么快,毕竟现在的政策不允许。但这十年,强二线城市房价肯定是非常坚挺的。涨价是很大概率事件。

弱二线城市,房价的涨跌可能会出现分化,主要看城市发展的经济水平,发展后劲。特别是棚户区改造完成后,后续房价的支撑,只能看经济发展水平,吸引人口的能力。比如贵阳,这两年棚户区改造,基础设施建设力度很大,造成了很大的被动需求,但这轮改造过后,靠什么支撑。



三、三四线城市

我认为三四线城市在棚户区改造完成后,未来十年房价很难大幅上涨,但靠近几大城市圈的城市除外。除非国家又出现鼓励住房消费政策。但在棚户区改造期间,房价上涨还是能的。

如果人口流失特别严重的四五线城市以及县城,未来房价很大概率会下跌。


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2018年必定会是楼市的一个转折点,按照之前的规律,1998年、2008年分别是楼市的一个转折点,1998年~2007年是房地产行业的高增长高回报时期(成长期),2008~2017年房地产升值开始区域化,一二三四线的涨幅情况开始产生巨大的差别(成熟期)

下图是2017年全国部分城市的房价行情地图


一线城市的涨幅数据

二线城市的涨幅数据

一线城市房价都在涨,差距不大,而二线城市虽然房价也是呈上升状态,但是很显然因为城市发展水平差距导致涨幅相差较大

三线城市房价涨幅情况

三四线城市大拆大建,短期会导致房价上涨显著,但是后期由于实体经济的虚弱,只会导致库存积压

楼市有一个特殊性,房价越涨越多人买,越跌越没人买,这是一种消费心理,也是潜在经济推动,经济怎么发展,留住人才是一种解决方法,我个人觉得针对抢人而发布的购房、落户、大学生优待等政策,都是为了加速城市发展的,抢人成功的城市房价必定是会涨的,但是反过来说一个城市没有抢人的优势,也是抢不来人的,一味的涨房价,不虚吗?

(上图是房地产行业的生命周期图,是符合产品生命周期的,产品生命周期最后一定是衰退甚至消失,但是对于房地产行业不会消失,且衰退期下降幅度不会那么大)

之前限购限贷政策很严格,最近又有松绑政策,房贷利率上升,这些政策对房价是有影响的,但主要影响还是土地、经济发展、货币,其他只是做一个调控,未来十年房价变化预计:1998年过了十年的成长期,2008年过了十年的成熟期,接下来不会直接走向衰退期,还会停留在成熟期,但基本上是趋向稳定,变化再不会有以前那么大了。

(数据来源房屋屋)


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金城通


2018年确实是楼市非比寻常的一年,“一线城市32个月房价首降”,“房地产长效机制攻坚年”,“利率上浮”,“二线城市集中抢人”,“去库存接近尾声”等都是开年3月以来的楼市动向,因此,2018年一定会有楼市的拐点出现!



未来十年,一二三四线城市的发展情况各不相同。因此需要分段分析:

一线城市



一线城市由于长期的调控政策,抑制了房价的快速增长,同时出现了微跌的情况。因此,2018年调控还将延续,但是鉴于一线城市的特殊地位,房价下跌是不会了。但是长远看去,未来的十年时间一线城市的发展优势依然明显。所以说,主导地位难以撼动,房价也自然

“大而不倒”,但是总体的增速必将放缓!


二线城市

二线城市的楼市,将随着二线城市的抢人大战愈演愈烈。一线城市房价高还限购,很多高精尖段的人才无法再一下城市安家落脚,这会使得这部分人才心里感觉空唠唠的。这个时间节点之下二线城市虽然限购但是针对人才的引进制定了宽松的人才政策。势必回吸引大量的人才涌入。届时,人才带来的就是企业,企业带来的就是人口,人口带来的就是房源的紧张,房源的紧张带来的就是房价的上涨。

同时,随着二线城市的不断建设和发展,最终必将提升自身的吸引力,还会有越来越多的人进入二线城市。

所以说,二线城市在未来十年时间主要是搞发展。发展之下房价的增加就会显得更加明显。这是发展是避免不了的。


三四线城市

三四线城市的房价在近几年的去库存和棚改之中爆发开来。但是三四线城市本身得竞争力较弱。而且全靠农村人口的进入抬升得房产的销量和价格。因此,三四线城市的房价总会有大限之日。

不过也不用担心,房地产的发展就是变化的发展。有变才有发展。所以,三四线城市在未来的十年房价还是会涨,不过很大程度是吃棚改和城镇化的老本。

但是,不确定有一天就会有新的房产格局出现,届时将会在三四线城市大放异彩。毕竟是一个调控最宽松的地方,什么事情都可以促成。


分析到这我们就开总结一下:

一线城市逐渐趋于平稳,但是稳中有增,高端楼盘还是一如既往的高端。

二线城市随着发展的迫切的需要,人才将是带动房价发展的主要因素。

三四线城市棚改和去库存带来的效果渐渐弱化经过长期沉淀房价一定降温。


房产老J


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通过我二十多年的从业经验,根据现行国家政策和银行信贷政策判断,2018年三四线城市房价会出现回调,如果未来在银行信贷政策不变的情况下,三四线城市房价应该是见顶了!

一线城市北上深(不包括广州)房价将趋于稳定,这些城市房价遇到“音障价格”,人口自去年开始首次出现人口外溢现象。

二线内陆省会城市,随着国家经济发展从沿海经济带向内陆城市扩展,国家经济发展重点将从沿海城市向内陆城市转移。


2017年国家批准的几个内陆中心城市将迎来黄金发展的十年,无论是从国家政策还是国家资金都会得到全面扶植。

特别是进入2018年之后,这些中心城市先后大幅降低了高科技人才高学历人才的入户门栏,特别是西安今年的户籍制度改革,一站式服务让落户变得更简单便捷。

为未来城市的发展提升转型储备了大量的高科技人才和高学历人才,使城市影响力也得到了充分的提高,为城市房地产刚需市场注入了新的活力和动力。


同时,我们也清楚的看到,这些城市随着经济高速的发展,将吸引大批国际知名公司,国内大型国企,国内知名名企将西部的总部落户在这些城市,为城市创造大量的就业岗位,也大大提高这些城市的平均薪资水平。为更好的吸引高科技人才提供了优质的“土壤环境”。

所以,随着国家房地产去库存任务的完成,国家政策对房地产将采取长效的调控机制,而银行对房地产保持高压信贷政策,三四线城市房地产将出现调整,未来随着二线城市“抢人大战”的白热化,对三四线城市而言是最大的利空。

随着三四线受高科技人才和高科技人才外流影响,必将导致三四线城市投资客整合三四线城市房产资源,对二手房市场造成冲击。


同时,由于人才挤出效应也引导房地产投资资金挤出效应,三四线城市房地产整合资金将向二线城市房地产市场流入,对二线省会城市国家中心城市房价呈正面作用,因而,未来十年二线省会城市国家中心城市出现局部房地产投资性机会。

三四线城市将完成历史使命,房价呈被动性上涨或者主动性下跌调整态势。

未来坚定看多:成都、西安、武汉、长沙、郑州、广州等国家中心城市及省会城市的房价,看空三四线城市房价,一线城市北上深将保持稳重有升的态势。


吴爸爸网络历险记


1.我之前认为2018年是个转折点,经过近一段时间的学习和思考,我觉得这个转折点可能不是具体到某年,而可能是最近两三年时间。

首先看2018年,这肯定是近几年的一个高点;

至于2019年-2020年,因为有棚户区货币化安置,大都市圈建设,人才争夺,政策延后效应。一二线如果不放松将继续横盘,三四线将岁调控加大,将逐渐开始出现下行。但因为有以上几点因素,速度不会太快。

现在好多城市开始摇号,就表明,这些城市今年市场还是很好的。这也表明,变化不会那么快。

2.关于未来十年房地产变化,只能说说个人见解,不敢随便预测。

2018-2020年,一二线横盘,三四线开始逐步下行;

2021-2024年,房价平稳下行,开始逐渐分化,一二线相对较好,三四线市场变差,尤其是西部城市;

2025-2028年,房价回归市场应有的水平。

总之,没人口,没产业的,火过两三年,将进入冰冻期;人口流入多,产业健康的,房价比较坚挺。

3.关于人才大战对房价的影响,最近两年还是能够助推房价的,随着成为常态,对房价的影响将逐步变小。


非主流地产评论人


2018年楼市是否成为转折点,其实去年中旬开始楼市已成为拐点,暴涨终结,并且一线城市房子下跌比较明显,北上广是国内房产业的晴雨表,即便二三四线城市短暂轻浮也属正常,因房产不单单是固定资产,它已是不折不扣的金融工具,宏观层面上会有杠杆,微观层面上去杠杆很难!

2018年住建部部部长王蒙徽在全国住房城乡会议上说过,会根据需求实行差异化调控政策,满足首套刚需,支持改善需求,歇制炒房行为。并首次提到县城楼市去库存。就这番话我个人认为三四线甚至二线城市房产金融去杠杆化会被弱化,主要原因政策调控转为地方差异化调控,需求包括刚需和改善,在房产税没出来之前,近几年三四线房价会小幅上涨,房产税出来后会趋于平稳,甚至微幅下降;房产税出来前一二线城市的房子会趋于平稳且小幅下降,房产税出来后,一定会稳中下降;

政策方面调控力度不会放松,差异化政策会保持它的连贯性,限购、限贷、限涨、限售、限商等措施会成为常态。还有要大力发展房产租赁业务及配套政策。

未来十年我认为房产走势,房产税出来前一二线稳中小幅下跌,房产税出来后楼市跌停趋于稳定平稳一段时间会再度下跌,直至需求均衡;同样以房产税的出现作为拐点三四线会稳重轻浮上涨,房产税出来后平稳一段时间后微幅下跌直至需求均衡才趋于稳定!


心拥自然


1、房产税的开征,最快也要到2020年,那么在开征之前,房地产市场的氛围很重要,个人认为房产税能起到推波助澜的作用。不但是房价的上涨,租金也会上涨。

2、货币的贬值,带来的实物价格的增长。随着大宗商品、原材料价格的上涨,下游企业生产的水泥、钢材等建筑材料的价格必然随之上涨,人力成本也在逐步升高,土地量的审批逐渐减少,导致最终的成品楼价格必然不会低。

3、一、二线城市的抢人大战,我是比较反对的,国家从总体平衡发展的角度也不应该提倡这种方式;人才对一线、二线城市固然重要,但是对三线、四线城市更为重要,更有利于地区发展的平衡。尤其是中西部城市和东北地区,对人才的渴求非常强烈。这样最终就会产生一线、二线城市的房价会继续上涨,某些三线、四线城市的房价会回落,但大部分城市的房价总体上还是上涨趋势。

所以,我的总体判断是,2019年也是经济U型底的最后阶段,随后股市就会摆脱现在盘整的态势,逐步上扬,楼市紧随其后,一波资产快速增长的新时期即将来临。各位朋友要时刻准备着,要紧紧抓住这次机会,实现资产增值。

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