拿地的均價是每平米4478元,建成高層住宅後,以什麼價格賣比較好?為什麼?

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實際上,近年來房價上漲,主要是地價上漲所致。一旦地價確定,房價也就基本確定了。因為,建築成本、規費、稅收等是相對穩定的,不會給房價帶來太大的影響。

這裡所說的高層建築,只要不是超高層,一般情況下,建築成本在3000元/平方米左右,再高,也不會超過3500元/平方米。加上規費150元/平方米,以及稅收等,也就3500元左右一平方米。

如此一來,目前能夠確定的房價,就是8000元左右一平方米。

到底賣多高的價格,就要看開發利潤了,期望值高,就高一點,倒能否賣出去,也是問題。原則上講,不能超過10000元/平方米。如果是十一、二層的小高層的話,開發利潤應該在15000萬元左右,已經相當高了。如果在15層以上,利潤會更高。因此,房價還可以繼續下調一些。


譚浩俊


開發商們拿地4478元一平方,如建二十層,用地三畝,建房一畝,兩畝路面和綠化,建房總面積一萬三千四百平方,用地二千平方,地皮費八百九十五萬六千元,建房一千三百四十萬,再加路面綠化排汙管道共費用二百六十萬,所有的總費用大約二千五百萬元,平均每平方總成本大約二千元一平方,賣七千五百元一平方,還有五千五百元一平方利潤空間,套房百平方利潤再減去稅費十六萬五千元,套房利潤三十八萬五千元,粗算,細算利潤四十一萬元,整棟樓利潤五千多萬元利潤,這些開發商們攢錢攢的太少啦,太辛苦,太窮啦,還要不斷的藉著各種媒體網絡排演節目,也是地地道道的好戲子,


用戶104307567799


一個樓盤從拿地,到開發建成,再到銷售交樓,決定銷售定價的因素簡單總結主要如下:

樓板成本(拿地成本和容積率決定)、建造成本、資金成本,開發商期望利潤率四個方面決定

首先,樓板成本主要由拿地成本和容積率決定,拿地成本固定,容積率越高,樓板成本越低,從您的問題來看,地面價4478,容積率2.6,不難算出,樓板價=地面價/容積率=4478/2.6=1722元/平米。

其次,建造成本,建造成本是比較透明的,除西藏,青海等交通不太方便,當地建築材料不太豐富外,全國高層建造成本基本維持在3000元/平米

然後是資金成本,由於建築行業槓桿太高,政策為控制風險,銀行限貸,控制資金流向房地產行業,造成地產企業越來越難融到資金,目前市場上發行的債券一路走高,維持在15%左右,不難算出您問題中所提及的地塊的資金成本預計=(1722+3000)*0.15=708.3元/平米。

最後是企業期望利潤率,目前房地產開發競爭激烈,加之政府限價,像以往50%,100%的利潤率一去不復返,維持在15%~20%為正常水品,從您問題提及的信息可以判斷,雖然地面價不高,建築密度較低,但容積率較高,綠地率30%屬於偏低標準,1722的樓板價在全國範圍內實屬便宜,小區定位應為中檔水品,企業利潤率能達到15%屬理想水平,所以企業利潤應為:(樓板成本+建造成本+資金成本)×期望利潤率=(1722+3000+708.3)×15%=814.5元/平米。

綜上分析,該樓盤的最終定價為:樓板成本+建造成本+資金成本+期望利潤=1722+3000+708.3+814.5=6244元/平米。考慮到其他的一些成本,該樓盤最終定價預計6500元/平米左右。

該樓盤最終定價預計6500元/平米左右。希望對您有所幫助,謝謝!



天津地產總


主要看按照上述成本計算,當毛坯住宅銷售價格8500元的時候,毛利率在40%左右(淨利潤率19.20%),而銷售單價為12000元的時候,毛利率將達到120%(淨利潤率80%)... …,所以具體售價看開發商的心情啦,以下圖片是我們這邊一個項目前期成本核算希望能給你帶來幫助。


魯中小諸葛


投資有風險,入市需謹慎。王健林做房產,2017年半年虧了500億,是王健林不精明?王健林拿土地沒有成本?不能以土地成本價論房價,也就是所謂的麵粉貴了,麵包一定貴。舉兩個例子,石油在08年前後,前期經過10幾一路漲到180以上美元一桶,後期跌破40美元,開採石油不要成本?沒有人工費,材料費?鋼材在北京奧運會前大漲,澳大利亞鐵礦石瘋漲;北京奧運會後鋼材暴跌,澳大利亞鐵礦石也沒有白送啊,麵粉還是貴的,麵包為什麼會暴跌呢?08年後全球量化寬鬆,鋼材是跌的,但房價卻大漲,這啥情況啊?所以說,土地價格4000多,房價可能是0元,等建築公司組建拆遷公司,拆掉,等花木公司重建成公園。


淚人集團


1、直接成本(土地費、配套費、規費建安費)4478*1.03+180+2500=7300

2、間接成本(管理費、營銷費、貸款利息)200+300+500=1000

3、稅費(增值稅、土地增值稅、所得稅)1000

4、利潤1000

5、合計10300,至少賣1萬


太陽島728


1.2萬,別問為什麼,因為開發商都是這麼賣的,我老家的幾個項目的開發商基本都是這個價,只不過有些裝修會額外把裝修款加上去!



新房全民經紀人


首先4478元是每平地價還是樓面價。是不一樣的。每平米建選成本2000~3000元左右。每年金融成本10%左右,利潤30%吧。3年建成。10%稅金。大致4478+3000+2200+2200+1100

=12979元/m2


老鍋33


建安成本+融資成本+土地成本+營銷成本+雜七雜八。每個地方都不同,不過2.6的容積率,估計賣個7500左右就不虧


飛翔的二二貨


很天真,這問題沒意義,房房產商不是慈善機構,無論地價多少,房價的參考依據是周邊的平均房價和買房購買力,自身的資金鍊。就算4000入土地,他也能1.5w,2w賣


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