华亭鹤唳001

如果以短周期来判断，2018年基本上就是在这个时间点上，上一轮短周期是2015年结束，也是以2015年启动新一轮。到今年差不多了。

如果以最近的一些现象来总结，2018年有点下跌的意思。

今年以来有这么几个大的变化：

1、一线城市二手房不及预期

具体表现为，成交量持续低迷，成交价格普遍有砍价，成交周期拉长，连环单居多，买房的人也在卖房，卖完房的人还得买房，老韭菜居多，新韭菜很少。

2、棚改熄火

这一点是今年最大的变数，直接影响到楼市情绪和开发商销售计划。今年1-6月份，全国300个城市土地成交额为1.95万亿，同比增加27%，其中三四线城市成交增速明显快于平均值，说明不少城市开始“抢收”，

这是商品房销售情况，中西部明显快于东部。

为了遏制这种势头，现在中央不得不让棚改货币化熄火了。靠刺激需求支撑的三四线楼市将难以为继。

3、二线城市摇号现象大为缓解

今年上半年，二线城市人才战略如火如荼，各地都有万人摇号的现象，但经过一番整顿和加大供应，部分城市摇号中签率已明显提高。而相应的二手房挂牌量上升，出逃的人在增加。

总之，短期看金融，现在金融开始收紧，市场就已经显露疲软之势，接下来的1年时间会非常关键，牛鬼蛇神，都得显露原形。

我是楼市微观察，只说真心话，欢迎点赞与关注。

楼市微观察

朋友，在我看来，2018年并非房地产全面下跌之年。

我为何这么说？一则，别看各级政府出台了各种的楼市调控政策，调控风声也一浪高过一流，一、二线大城市房价有所企稳回落，但只并不能代表全国房价的全面下降，一二城市的调控外溢效应传导给三、四线城市，三、四线城市的房价大涨就是比较好的证明，我所在的城市1年前楼市每平米均价不过4千元，现在却涨到了每平米6千多元，有的地段甚至起到7千多元。这也说明了我国各地经济状况千差万别，不同城市在房价升降上也会不一致，有升有降，房价不可能全面下降，房地产也不可能全面下跌。

二则，无论如何调控，也无论住房归为哪一种属性，价格都不可能偏离价值太多，毕竟开发商开发房地产的成本也在不断上涨，而房价如果全面下降，开商发没有任何利润可图之时，谁还愿意去做亏本买卖？所以为了确保房地产业稳健发展，不可能让房价全面下降。而且，房价一味下降或大幅下降都不是各级政府调控的目的，政府调控的目标只是为了遏制楼市价格短期内过快、过高地上涨，也即抑制短期内暴涨，让房价保持有节奏的缓慢上涨幅度，且这种上涨幅度与居民收入增长水平相一致，与民众经济承受能力或实际购买力相一致。

三则，支撑房地产价格的不单纯是开发商为追求利润而盲目提高价格，而是房价体现着综合经济因素的平稳，也就是房价与钢铁、水泥等建筑材料价格的稳定应始终保值在一个均衡水平上；如果没有房价的上涨或房价处于下行通道，则与房地产有关的相关产业都缺少利润，甚至还将形成较大的产能过剩，这样对整个经济都会带来不利。所以在当前面临中美贸易战加剧的情形下，确保经济企稳回升，也在很大程度上不容许房价大幅度和全面下降， 同样亦不允许房地产全面下跌。

四则，房地产作为我国经济支柱产业，还牵涉到财政收入、各种基础设施投入及民生保障工程支等诸多内容；也关系到银行信贷资产的安全。而目前在短期内这种格局还难以改观，因而确保房地产业健康稳定发展，确保房价的基本稳定，既是房地产开发商的愿望，也是保金融稳定、保民生、保社会安定的需要。

所以，尽管在楼市调控过程中出现了北京通州房价的腰折，使通州房价由原来的每平米4万多元下降至2万多元，以至出现不少炒房者要求向开发商退房的闹剧，这可能让不少人对房价下降产生某种警觉或担忧，但这只是个案，并不具有代表性、可比性和普遍性，全国楼市价格不可能全面下降，所以房地产发展也不可能呈全面下跌之势，这一点请你相信。祝朋友工作顺利、生活快乐！

财经深思

其实，房价涨到今天这样的水平，已经早就不是房价高低、房价涨跌的问题，而是居民的购买能力和心理承受能力问题。也就是说，无论是涨还是跌，尤其是大涨和大跌，都会带来很多矛盾和问题，甚至影响社会稳定。

先来谈涨，在经历了连续十多年的快速上涨，绝大多数城市房价都涨了五倍以上，多的则在十倍以上。如此大的涨幅，显然是与居民收入增长不相协调的，是脱离了居民的实际购买能力的。别看购买能力很强，供需矛盾尖锐，多数都是在“涨价”的压力下被迫购买的，是以牺牲其他方面的幸福来满足购房需求的。只要有一点可以容忍的，就不可能以这样的方式来购房。毕竟，“房奴”不是好当的，当“房奴”的滋味也不是好受的。

也正因为如此，如果房价再继续涨下去，尤其是以较快的速度涨下去，房地产问题就会成为一个大问题。所以，中央提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。也正是在这个定位下，房地产市场的调控才越来越精准、越来越符合市场实际、越来越有明显效果。所以，未来的房价，继续大涨的概率可以说是“零”。

那么，会不会出现全面下跌、特别是大跌的现象呢？笔者的观点是，下跌现象会出现，但决不会大跌。原因就在于，不仅从防风险的角度来看，房价不能出现大幅下跌，从居民心理承受能力的角度来看，也不能出现大幅下跌。殊不知，耗尽比重精力、穷尽所有财力、背上沉重负担才购买的住房，如果出现大幅下跌，这些已经当上“房奴”或者已经被房子耗干的人，心理能够接受吗？能够眼睁睁地看着自己的劳动成果大幅贬值吗？显然是不能接受的。近两年来，因为房价下跌，不是出现多次购房者要求开发商退钱的事件吗？

这也意味着，从购房者的角度来看，房价出现小幅下跌，是可以接受的。但是，出现大幅下跌了，心理上就不能接受了，很多人就有可能会出现严重的心理反应，会给社会稳定带来不得上影响。所以，房价不会出现全面下跌特别是大幅下跌现象。

对2018年乃至以后几年来说，总体上应当是涨跌互现，小幅上涨的城市比小幅下跌的城市要多一些。

谭浩俊

全面下跌也可以这么讲，不过各城市的跌幅可能不一样噢。一二线城市由于限购和限售令，还有给开发商的限价令，使得房地产市场被封冻起来，下跌可能也就是微跌，跌幅会在15%左右。

但三四线城市房价由于棚改安置收紧，去库存接近尾声，投机性炒房资金会撤退，所以，下半年三四线城市房价会出现较大调整是大概率的事件。

6月底，通州市某小区业主要求开发商归还购房款，原因是通州这个小区的房价从去年四万多，一下子跌到了2.8万元/平方米,一下子跌去了四成。现在环京的三四线城市房价都在下跌。随着下半年的到来，将会有更多的城市加入到房价下跌的队伍中来。

此外还有一个问题就是今年下半年，房企的债务集中到期，这个时期将一直持续到2020年，而现在房企想通过借新还旧的渠道已经被封堵，未来房企也只能是通过加快项目开发，并且降价促销，只有这样，才能避免资金链的断裂。所以下半年房企业肯定会对新房降价。

更值得一提的是，目前房贷利率在不断上涨，截止5月份，全国平均房贷利率5.65%,后续如果再涨到6%以上,那国内的房贷利率就不算便宜了,届时,炒房者会陆续散去,而没有了投机炒作,下半年三四线城市房价出现下滑也在预期之中。

不执著财经

个人认为房地产什么时候下跌不应该精确到某一年，即便有幸说中那也是蒙的，就像股市的底部和顶部不能预言精确到某一点一样，而且我们也没必要纠结在具体某一年下跌这个问题上，只要知道大致的趋势就好了，所以，2018年是不是房地产全面下跌的一年我不好评判，但是房地产下跌的预期是越来越明显的，这个我相信大家在生活中会有所体会，原因有以下几点：

一、国家调控口号改变：由“遏制房价过快上涨”转变为“遏制房价上涨”！

这是今年国家房地产调控政策不同于以往任何一个时候的口号，以前是防止房价涨的过快，但并没说不让涨，但是目前国家的调控政策是“遏制房价上涨”，也就是说国家政策不让涨了，可以说，这是国家政策对房地产态度的巨大改变，如果还有炒房者心存侥幸，那以后的结果真的就很难预料了。

二、人口红利消失：老龄化严重、二胎全面放开！

过去一二十年房地产的迅猛发展得益于农村人口大量迁移到城市，而目前这批人口红利已经基本用完，如此同时，却是中国人口的老龄化越来越严重，生育率不断走低，据最近的数据显示：目前我国60岁以上的人口已达2.4亿人，占总人口的17%左右，而据全球人口的老龄化标准老龄人口达到总人口的10%就说明人口已经步入了老龄化阶段，很显然我国人口的老龄化已经非常严重了，而新生人口的出生率却不断走低，这就使老龄化问题变得更加严重了，这也是为什么要放开生育的主要原因！

如果没有了人口红利，没有新的刚需，高房价由谁去卖单？

三、下半年美国进入加息周期，固定资产价格面临冲击：

9月后美国将至少有两次加息，美国加息后将导致大量热钱回流美国，这对股市和房市都将形成一定的冲击，再加上央行有可能会跟随加息或者变相加息，这样持有房产的成本就会上升，将迫使部分炒房者抛售手中的房产，而想要买房的人也将花费更多的钱，从而变相地抑制了部分需求，所以，下半年房地产市场将可能面临巨大的压力！

以上个人观点仅供参考，不构成投资性建议

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K涛资本

2018年不是房地产的全面下跌之年，但是今年房地产行业确实会发生新变化2018年，伴随着房地产严格的调控政策，房地产商首先是逐渐退出三四线城市，后又纷纷撤离房地产行业，这自然会引起市场对房地产市场的恐慌和猜测。

但如若房地产市场或者说房地产价格发生过于剧烈变化，其所产生的结果是任何一个经济体所不能承受的，所以任何一个经济体都会竭尽全力避免此事发生。

日前地产股猛跌，主要是受政策的影响，加之房地产商纷纷撤退楼市的行为，传递出了消极信号，股民市场心理预期受到影响。事实上，房地产行业其资金规模大，建设周期长，是一个周期性明显的行业。在房地产一个发展周期里，或者现在说是一个政策的调整期内，房地产的市场是不会发生翻天覆地的变化的。

房价不会下降，保持温和的上涨或是更合理的预期，至于北京通州房价被拦腰截断，则是个例。但是，各个房地产企业撤离房地产市场确实也说明了，房地产在政策调整期内局势不甚明朗，存在风险，另一方面投资、开发、销售这样粗放房地产经营模式已不再能给企业带来客观利润，或走至尽头。

在房地产走至存量的时代，各大电商纷纷跨行房地产中介释放了一个新的信号。二手市场，租赁市场将是未来一段时间房地产的主战场，接下来需要做的就是将各市场发展模式精细化，同步宏观调控政策，防止政策管涌。

盘和林看经济

全面下跌应该不会这么悲观，2017年国家调控力度比较强劲，坚持“房子是用来住的不是用来炒的”，对炒房的打击力度也比较大，这使得一二线城市的房地产市场遭到重创，在2018年这一原则将继续坚持，不会改变，国家打击炒房的决心也不会减弱，这是大环境大趋势。因为在前几年投机者炒房的时候，一二线城市商品房为主流，房价呈一种过热的趋势急速上升，所以当国家调控手段实施后，大家就会觉得房地产行业萧条了，下跌了，其实可以换一个角度讲，房地产只是朝着一个更加健康的方向发展。不过对于炒房者来说，他们追求短期快速进钱，对炒房的打击肯定影响了他们的收益。一二线的调控将使炒房者的目光投向三四线城市，三四线城市的政策环境目前还比较宽松，并且在棚户改造货币化支持下，楼市将有所回暖，不过长远来看，如果三四线城市如果也挤满炒房者的话，一旦进行调控，这些炒房者手中的房子就不太会好出手，三四线城市人口较少，收入水平也较低，对新抛售出的房子消化能力大大不如一二线城市。并且随着房地产内生性增长趋势的减缓，销量可能会在未来几年有所回落。

所以2018年，应该不是房地产全面下跌之年，但是如果三四线炒房没有得到很好的控制的话，出现全面下跌将会是很快的事情。

大猫财经

令人警醒！北京通州发生退房闹剧宣告：房价只涨不跌的神话破灭

前事不忘后事之师，殷鉴不远，在夏后之世！

发生在北京近郊通州的一场房产“闹剧”，宣告了房价只涨不跌神话的破灭。

是这样的：

话说，在北京近郊的通州，因为被炒房客疯狂哄抬房价，房价从一万多，短时间涨到了4万多，房价翻了几倍，创造了买房暴富不劳而获的神话，令诚实劳动的人唏嘘不已。

然而，正义到来，房产调控发威，炒房客做鸟兽散，通州的房价又快速的从4万多，跌到了2万多一平，价格几近腰斩，一些以4万多价钱买的购房者不乐意了。

于是数十名，身着印有“退房”短袖的购房者，聚集在通州K2十里春风的售楼处，恬不知耻的要求退房。

一个退房者信誓旦旦叫嚣：“刚开盘的时候是4万多，现在的售价是2万多，相差两万，贬了一半，你说谁能愿意？”