由於“房地不一致”，2017年2月以來，南昌“自由都”小區199戶業主被限制轉移登記，引發諸多糾紛。
隨著調查的深入，記者發現，開發商（江西省榮欣置業投資有限公司）擅自改變土地用途，將獲批建設商業寫字樓改建為199套住宅。令人不解的是，開發商竟順利獲得《商品房預售許可證》手續，而買房的業主辦理的也是70年產權的商品房產權證。
對此，南昌市房管局稱，產權登記業務已移交至南昌市不動產登記中心，應由該機構解答疑問；而南昌市不動產登記中心則表示，上述問題發生在2003年，應由當時南昌市房管局具體科室或經辦人回應。
專家表示，“自由都”開發商違反了國家實行土地用途管制制度規定，相關政府部門應迅速啟動調查程序，儘快查清事實，對有關責任人依法追究責任，儘早解決業主的過戶登記問題。
"自由都”小區
地塊與房屋手續存疑被暫停過戶
“房子不能轉移登記。”近日，聞聽南昌市不動產登記中心窗口工作人員的這席話，業主胡芳（化名）的第一反應是：不是開玩笑，就是弄錯了。
直到工作人員反覆說明“地塊與房屋手續存疑被暫停登記”，胡芳才相信並非戲言。即便如此，胡芳仍然無法理解：“我是通過合法途徑取得此套房屋產權，手續怎麼會有問題？”
據胡芳介紹，2003年11月30日，她與開發商（江西省榮欣置業投資有限公司）簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定購買位於南昌市青山南路25號的“自由都”一套90平方米的房屋，總價為26萬元。2004年初，這份《商品房買賣合同》順利通過備案，並依法取得了《房屋所有權證》。
今年年初，胡芳將房屋掛售至房產中介。隨後，胡芳與買方、中介簽訂了一份《存量房買賣居間合同》，並收下了2萬元定金。
在辦理好合同備案、納稅等一系列手續後，胡芳一行人前往南昌市不動產登記中心，準備將房產登記至買方名下，卻遭遇了上述一幕。
由於房屋產權暫時無法轉移登記，買方以房屋產權存在瑕疵為由，拒絕履行買賣合同的付款義務，並提出返還2萬元定金的要求。中介也要求胡芳支付佣金，並扣留了《房屋所有權證》。接下來如何解決糾紛，胡芳一頭霧水。
與其相比，李女士則顯得更焦慮。
李女士稱，2015年她通過房產中介購買了“自由都”小區一套71平方米的房子，並正常辦理了商品房產權證。隨著小孩慢慢長大，這套房子愈發顯得擁擠。於是，李女士一邊掛售房子，一邊認購了一套商品房。豈料，“自由都”小區的這套房子無法正常交易，新看中的商品房又交不起房款。
“好不容易湊齊了房子首付，現在每月為房貸東奔西走。”李女士稱，這樣的日子不知道何時熬到頭。
受訪時，“自由都”小區部分業主反映，他們不少人是通過正常二手房交易入住該小區，現在過戶登記被“凍結”，給他們的生活帶來諸多不便，有人甚至因交易失敗對簿公堂。
開發商獲批建商業寫字樓卻改建住宅
“自由都”小區“地塊與房產手續存疑”被暫停過戶登記，小區到底存在哪些問題？11月16日，新法制報記者來到“自由都”小區調查。
該小區僅有一棟20層高樓，房屋結構為鋼筋混凝土機構，是2003年開發銷售的樓盤，共有199戶業主。由於時隔多年，無論是業主，還是小區物業公司，均無法提供開發商及其負責人的聯繫方式。
通過查詢國家企業信用信息公示系統，記者瞭解到，江西省榮欣置業投資有限公司註冊資本為2000萬元，公司已註銷，公司對外留下的固定電話亦已停機。
新法制報記者在一些業主提供的《商品房買賣合同》中看到：《買賣合同》上明確：出賣人為江西省榮欣置業投資有限公司，法定代表人是劉曉贛。該地塊土地面積為1010.61平方米。規劃用途為商業用地，土地使用年限自2003年至7月31日至2053年7月31日（50年產權）；而業主持有的《房屋所有權證》登記內容顯示，規劃用途為住宅，國有土地使用年限為1993年7月2日至2063年7月1日（70年產權）。
對此，南昌市不動產登記中心登記二科科長嚴超勇受訪時坦言，由於開發商違法改變土地用途，將商業寫字樓改為住宅獲利，中心暫停該地塊199戶業主房屋轉移登記業務。
那麼，在開發商違法改變土地用途的情況下，當初房管部門又何以辦出了商品房的產權證呢？
房管局與不動產中心均稱難解答
嚴超勇對記者說，2017年2月，在受理“自由都”業主不動產轉移登記業務時，登記中心發現了“大問題”。
2017年2月24日，一份由南昌市不動產登記中心發給南昌市房屋產權交易管理處的《關於要求出具青山南路25號(自由都)原黑天鵝大酒店房屋產權登記情況的函》（洪不動產登函[2017]9號）寫明：“近日,部分青山南路25號(自由都)業主持《房屋所有權證》來我中心申請辦理不動產轉移登記。經查核原產權檔案和宗地信息,發現該宗土地用途明確為商業用地,且檔案中市政府抄告單(洪府廳抄字〔2003]340號)明確該項目為商業寫字樓,且不得改造為公寓或寫字樓及任何形式的居住用房。但該處房產在南昌市房屋產權交易管理處已頒發199戶個人房產證,房屋用途均為住宅。鑑於此種情況,我中心暫停了該地塊不動產轉移登記業務……”。
既然明確只能建商業寫字樓，開發商改建住宅為何仍能拿到預售手續？嚴超勇稱，南昌市不動產登記中心成立於2016年，南昌市住房保障和房產管理局相關職能及檔案材料於2017年陸續移交至中心。“上述問題發生在2003年，應由當時南昌市房管局具體科室或經辦人調閱檔案進行解答。”
翻閱2003年的相關檔案，記者注意到，由於當時土地證與房產證分開登記，經批准，江西省榮欣置業投資有限公司獲得了《商品房預售許可證》，當時的批准機關為南昌市房管局，商品房預售許可證號為（2003）洪房預售證第070號。
南昌市房管局產權處產權科陳科長則稱：“問題發生在2003年，但現在，我們已經不管產權登記了，這個問題解答不了，你們應該找登記中心。”
◆專家應啟動調查程序查清事實
嚴超勇進一步介紹，依據有關規定，國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。顯而易見的是，“自由都”開發商違反了上述規定，造成了重大國有資產流失。依據《不動產登記暫行條例》第二十二條規定，違反法律、行政法規規定的，不動產登記機構應當不予登記。據此，登記中心對“自由都”地塊暫停登記於法有據。
嚴超勇稱，由於事關重大，登記中心多次向上級部門反映，南昌市不動產登記局向上進行了彙報。目前，相關部門暫未拿出處理意見。
對此，南昌大學法學院教授李光曼認為，2003年，由於涉事有關部門失察或失職，導致“自由都”小區依法獲得規劃、施工、預售相關證件，後出現“房地不一致”的情況，並引發一系列糾紛。作為“自由都”的房產消費者，並無任何過錯，相關政府部門應該依據信賴原則、誠信原則，迅速啟動調查程序，儘快查清事實。
李光曼還稱，依據《土地管理法》第七十八條規定，不按照土地利用總體規劃確定的用途批准用地的，或者違反法律規定的程序批准佔用、徵收土地的，其批准文件無效，對非法批准徵收、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
記者瞭解到，鑑於江西榮欣置業投資有限公司目前已註銷，南昌市國土資源局建議南昌市政府，開發商開發的青山路25號自由都199戶業主已由市房管局發放了房屋產權證書,且部分已經發生過交易,為解決業主的實際問題,根據《江西省國土資源廳關於印發解決當前不動產登記若干問題指導意見的通知》(贛國土資規(2017)5號)第三條第二點,“不動產統一登記前,房屋和土地均已登記但用途不一致的,原記載的土地與房屋用途均可保持不變，建議同意按照歷史遺留問題處理，原記載的土地與房屋用途均保持不變，房屋用途登記為住宅，土地用途則登記為商業。
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