經常有人問：“深圳的商務公寓還能買嗎？”
要我說，能買，但是要看具體的地段，畢竟買房的首要因素就是地段、地段、地段！
今天我們來看一下，這個公寓值不值得大家購買？
本文是踩盤評級：第四十二篇
01
潤科華府位於寶安西鄉街道，地段有點偏僻
區位評級：★★
潤科華府位於寶安西鄉街道鶴洲村附近，項目總佔地約4萬平，總建面約21.69萬平。
項目分兩期開發，一期是5棟住宅+1棟公寓；二期是1棟住宅+1棟幼兒園，目前在賣的是一期。
據現場銷售介紹，目前只剩住宅130㎡、135㎡、140㎡四房五房，全部都是大戶型，均價4萬9。
另外主力在賣的是商務公寓，國慶剛開盤，共推300多套，現在還有200多套，均價4萬7帶精裝修。
公寓一共30層，分為兩種產品，20層往上是辦公產品，1到19層是70年產權商務公寓，商務公寓戶戶通燃氣。
目前項目啟動了三級聯動，編輯在營銷中心的現場看到了中介的工作人員。
其實早在1年前，住宅開放樣板房的時候十一就去過項目，當時覺得挺偏僻的，1年之後去到項目，這個想法沒有改變，依舊覺得偏僻。
02
交通配套差強人意，周邊現有的社區幾乎沒有
交通配套評級：★★
十一和朋友去到項目的時候，在周邊轉了一圈，發現周邊現狀以農民房、工業區為主，比較雜亂，環境不理想！
並且項目周邊沒有大型商超，購物不是很方便！
整體來看，生活環境確實有點差。
不過，根據[西鄉桃園片區]（2015）法定圖則顯示，潤科華府西側的民房等建築將拆除，並規劃建設為商品住宅、商業辦公和一所小學。
但是，目前還未列入城市更新計劃。
另外，出行也不是太方便，在項目附近僅發現一個公交車站臺，恆豐工業城，並且公交線路也不是很多。
項目距離1號線固戍站、後瑞站有一定的距離，步行有點遠，未來幾年，除了自己開車之外，僅能依賴的就是地鐵12號線。
地鐵12號線規劃由沙井海上田園出發，經過機場東、西鄉老城、新安老城、南山南頭、南油，終到蛇口左炮臺，預計2022年通車運營。
這條線是寶安、南山兩區直接對接的南北縱向幹線，直接利好於寶安區西北部及老城區域與市中心區的聯繫！
但是，項目離規劃地鐵12號線洲石路站約900米，還是有點距離。
另外，項目周邊1公里範圍內可觸達鳳凰山、鐵崗水庫、平巒山公園，但是處於三者之間形成的犄角地帶，可接近性一般。
同時也受到這幾大生態公園的限制，加上高速路、城市立交對項目所處片區的完整性形成割裂。
從居住角度來說，目前潤科華府所處的區位比較一般。
發展空間的限制和工業園區佔比過大，使得周邊現有的社區幾無，商業配套低業態組合為主，短期內需寄望於樓盤自身的底層商業配套以改善。
03
主推48-67平商務公寓，戶型方正
戶型評級：★★★
主推48-67平商務公寓，目前樣板房有三個戶型，48平一房一廳，62、63平兩房一廳，戶型方正，實用性不錯。
另外商務公寓是70年產權，戶戶通燃氣，明年10月份精裝交樓，是真公寓產品，層高2米95，5梯18戶，梯戶比有點高。
48平米一房一廳
48平一房一廳，外加一個小陽臺，戶型挺不錯，不過有個小缺點，洗手間正對著客廳，這個設計有點不太方便。
62平米兩房一廳
62平兩房一廳，整體實用性高，不考慮其他，只是從居住來說，舒適性不錯。
63平米一房一廳
戶型和62平米的一樣，這是毛坯的樣子。
這是從樣板房拍出去的照片，可以看出，周邊居住環境確實有點雜亂。
04
均價4萬7，總價270萬到330萬，價格偏高
價格評級：★★
據銷售介紹，目前公寓賣4萬7帶精裝，首付4.5成，總價270萬到330萬，可以做氣球貸，明年10月交房。
其實如果是住宅的話，確實有價格優勢，與項目最近的領航城三期價格在5萬+，華豐前海灣、松茂御龍灣在7萬+！
另外，潤科華府緊鄰西鄉超級大盤桃源居，目前掛牌在4.1萬-5.1萬之間，大部分業主報價都在5萬以下！
從整個深圳來看，4萬7還能買到不錯的住宅，沒必要選公寓了，再說，項目位置確實有點偏。
05
位置偏，價格並沒有很優惠，不建議購買
綜合評級：★★
整體目前來看，項目交通確實不方便，雖然屬於地鐵12號線沿線物業，但距離地鐵站有900米，還是有點距離。
從居住角度來說，目前潤科華府所處的區位，比較一般。項目周邊工業園區佔比大，短期內需寄望於樓盤自身的底層商業配套以改善。
另外，雖然後期具備城市更新的可能性，但是不確定性很大，並且週期長，短期內環境很難得到改善。
最後，均價4萬7，在深圳還是能買到不錯的住宅產品，如果地段不是特別優質，還是儘量選住宅。
閱讀更多 深圳淘房志 的文章
