经常有人问：“深圳的商务公寓还能买吗？”
要我说，能买，但是要看具体的地段，毕竟买房的首要因素就是地段、地段、地段！
今天我们来看一下，这个公寓值不值得大家购买？
本文是踩盘评级：第四十二篇
01
润科华府位于宝安西乡街道，地段有点偏僻
区位评级：★★
润科华府位于宝安西乡街道鹤洲村附近，项目总占地约4万平，总建面约21.69万平。
项目分两期开发，一期是5栋住宅+1栋公寓；二期是1栋住宅+1栋幼儿园，目前在卖的是一期。
据现场销售介绍，目前只剩住宅130㎡、135㎡、140㎡四房五房，全部都是大户型，均价4万9。
另外主力在卖的是商务公寓，国庆刚开盘，共推300多套，现在还有200多套，均价4万7带精装修。
公寓一共30层，分为两种产品，20层往上是办公产品，1到19层是70年产权商务公寓，商务公寓户户通燃气。
目前项目启动了三级联动，编辑在营销中心的现场看到了中介的工作人员。
其实早在1年前，住宅开放样板房的时候十一就去过项目，当时觉得挺偏僻的，1年之后去到项目，这个想法没有改变，依旧觉得偏僻。
02
交通配套差强人意，周边现有的社区几乎没有
交通配套评级：★★
十一和朋友去到项目的时候，在周边转了一圈，发现周边现状以农民房、工业区为主，比较杂乱，环境不理想！
并且项目周边没有大型商超，购物不是很方便！
整体来看，生活环境确实有点差。
不过，根据[西乡桃园片区]（2015）法定图则显示，润科华府西侧的民房等建筑将拆除，并规划建设为商品住宅、商业办公和一所小学。
但是，目前还未列入城市更新计划。
另外，出行也不是太方便，在项目附近仅发现一个公交车站台，恒丰工业城，并且公交线路也不是很多。
项目距离1号线固戍站、后瑞站有一定的距离，步行有点远，未来几年，除了自己开车之外，仅能依赖的就是地铁12号线。
地铁12号线规划由沙井海上田园出发，经过机场东、西乡老城、新安老城、南山南头、南油，终到蛇口左炮台，预计2022年通车运营。
这条线是宝安、南山两区直接对接的南北纵向干线，直接利好于宝安区西北部及老城区域与市中心区的联系！
但是，项目离规划地铁12号线洲石路站约900米，还是有点距离。
另外，项目周边1公里范围内可触达凤凰山、铁岗水库、平峦山公园，但是处于三者之间形成的犄角地带，可接近性一般。
同时也受到这几大生态公园的限制，加上高速路、城市立交对项目所处片区的完整性形成割裂。
从居住角度来说，目前润科华府所处的区位比较一般。
发展空间的限制和工业园区占比过大，使得周边现有的社区几无，商业配套低业态组合为主，短期内需寄望于楼盘自身的底层商业配套以改善。
03
主推48-67平商务公寓，户型方正
户型评级：★★★
主推48-67平商务公寓，目前样板房有三个户型，48平一房一厅，62、63平两房一厅，户型方正，实用性不错。
另外商务公寓是70年产权，户户通燃气，明年10月份精装交楼，是真公寓产品，层高2米95，5梯18户，梯户比有点高。
48平米一房一厅
48平一房一厅，外加一个小阳台，户型挺不错，不过有个小缺点，洗手间正对着客厅，这个设计有点不太方便。
62平米两房一厅
62平两房一厅，整体实用性高，不考虑其他，只是从居住来说，舒适性不错。
63平米一房一厅
户型和62平米的一样，这是毛坯的样子。
这是从样板房拍出去的照片，可以看出，周边居住环境确实有点杂乱。
04
均价4万7，总价270万到330万，价格偏高
价格评级：★★
据销售介绍，目前公寓卖4万7带精装，首付4.5成，总价270万到330万，可以做气球贷，明年10月交房。
其实如果是住宅的话，确实有价格优势，与项目最近的领航城三期价格在5万+，华丰前海湾、松茂御龙湾在7万+！
另外，润科华府紧邻西乡超级大盘桃源居，目前挂牌在4.1万-5.1万之间，大部分业主报价都在5万以下！
从整个深圳来看，4万7还能买到不错的住宅，没必要选公寓了，再说，项目位置确实有点偏。
05
位置偏，价格并没有很优惠，不建议购买
综合评级：★★
整体目前来看，项目交通确实不方便，虽然属于地铁12号线沿线物业，但距离地铁站有900米，还是有点距离。
从居住角度来说，目前润科华府所处的区位，比较一般。项目周边工业园区占比大，短期内需寄望于楼盘自身的底层商业配套以改善。
另外，虽然后期具备城市更新的可能性，但是不确定性很大，并且周期长，短期内环境很难得到改善。
最后，均价4万7，在深圳还是能买到不错的住宅产品，如果地段不是特别优质，还是尽量选住宅。
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