因被質疑手下兩塊土地閒置三年，今年6月，康達爾面臨5千多萬元的高額罰款，這一認定也立刻吸引來市場關注，康達爾百億土地閒置等說法紛紛流出。作為主營農業、養殖業的康達爾，手上可供開發土地稀少，土地緣何閒置？半年過去，在經歷一系列申訴、聽證流程後，近日有關部門下發對兩宗閒置土地的處置通告，延長動工開發期限；這意味著，康達爾未能及時開發的理由被認可。
圖為正在處於地基施工階段的康達爾山海上園三期地塊
被認定閒置土地面臨5000萬罰款
康達爾申訴
今年6月，康達爾收到該局下發的閒置土地認定書及閒置土地處置聽證權利告知書。涉事兩宗地宗地號分別為A108-1159、A108-1160，彼時寶安管理局認為，根據相關文件，兩宗地均存在：“超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發”、“已動工開發但開發建設用地面積佔應動工開發建設用地面積不足三分之一或者已投資額佔總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年”兩種情況，兩宗地因此被認定為閒置土地。
作為處罰，寶安管理局根據相關文件指出，需“按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十徵繳土地閒置費後重新約定開竣工期限，限期開發”。若最終被認定為土地閒置，則康達爾需繳納罰款52692370元。
12月24日，深圳市康達爾（集團）股份有限公司董事會公告披露，12月23日，公司收到深圳市規劃和自然資源局寶安管理局關於兩宗地閒置的處置方案告知書，確定該兩宗地閒置處置方案為：延長動工開發期限。
康達爾回覆：
公告代表聽證會申訴成功並非是繼續延緩開發
對此，康達爾公司人員告訴南都記者，此次“延長動工開發期限”的處置方案，並非為目前市面上所說的兩宗地將繼續延遲開發，而是針對之前認定閒置土地並經聽證會流程之後的回覆，這個回覆意味著在聽證會中康達爾的申訴被同意，兩宗土地彼時的延遲動工理由被主管部門認可。
據瞭解，涉事的兩宗土地A108-1159、A108-1160位於西鄉街道，緊挨康達爾開發樓盤山海上園二期，計劃是用作山海上園三期、四期開發，兩塊地的歷史最早可追溯至2011年。
2011年11月，深圳市規劃和國土資源委員會寶安管理局徵收康達爾於寶安區西鄉街道、沙井街道、福永街道的三塊土地；作為補償，康達爾得到西鄉固戍地塊共計10.5萬㎡的商住用地開發權，也即是如今位於西鄉街道寶安大道與鐵仔山公園之間的四宗地塊，彼時，康達爾簽訂了第一宗地的土地出讓權合同，後續開發為今天的山海上園一期。
2016年4月，康達爾再次簽署土地使用權出讓合同，將後三宗地A108-1158、A108-1159、A108-1160收入囊中。A108-1158開發為今天的山海上園二期，A108-1159、A108-1160計劃開發該項目三期、四期。
實地走訪：
開工一年多尚處打地基階段
申請延緩開發被同意的A108-1159、A108-1160並非是完全未動工，康達爾相關工作人員告訴記者，事實上，2018年兩宗地塊即已開始動工。
12月25日，南都記者來到了位於西鄉街道的康達爾所擁有的數宗地塊所在處。現場施工正熱，不過施工承建方一名項目部人員告訴記者，目前的施工是山海上園二期項目的2棟，隔壁的三期、四期尚處於打地基階段。南都記者來到三、四期地塊所在處，因臨街地塊四周被高立的圍擋緊密環繞，圍擋內部確如上述人員所說工程尚處於地基階段，施工則已完全停滯。
根據記者所提供的現場圖片，一名工程管理人士對記者介紹，如圖來看，工程正在做地連梁的基坑支護，算是地基階段的一部分，一般而言，高層住宅或者公寓在地下階段高層住宅或公寓在地下階段，都是先做基坑支護（地連梁＋坑壁支護），然後開始挖土，挖到一定深度就可開始打樁；該名人士也表示，現場的工程量按照絕對工期來算的話，可能也就三個月。
該工程施工進度是否正常？該名人士表示，光從工程景觀來看很難判斷，周邊的一些影響因素，比如地下土質情況、對周邊建築物的影響、運土是否順利，因為三期地塊緊挨二期數棟住宅，施工很容易招致投訴。
彼時A108-1159、A108-1160兩宗地陷土地閒置質疑曾吸引眾多媒體關注，目前普遍流傳的說法是來自康達爾方面的官方回應：2016年4月，公司簽訂土地合同後，立即開展各項報批報建手續。因土地歷史遺留原因，導致相關手續受阻，無法正常推進項目的開發建設。
亦有媒體採訪到項目的相關負責人，表示開發緩慢與土地本身有關：由於地塊附近存在工業汙染源且距離地塊未達到安全防護距離等原因，導致未能符合動工開發條件，項目的開發建設也無法正常推進。
不過，康達爾方面相關人士昨日亦向南都記者否認了該說法；同時，記者來到山海上園營銷中心，在“風險提示”板上也並未見到項目有所謂工業汙染源問題，在項目周邊分佈的也多以電子、通信工業園區為主。
滾動開發獲取高利潤
三、四期獲地成本約2.6億元
對於三、四期的開發時間問題，現場一名銷售人員向記者介紹，目前三、四期還未進入全面開發階段，目前計劃要等二期建設完畢及基本清盤，再全力投入三、四期的建設。根據規劃，三期將以酒店、商業為主，輔以少量公寓、住宅，四期則均為高層住宅。
在獲取開發權至今四年不到的時間內，康達爾的滾動開發模式使得項目價格水漲船高。根據中國房地產信息網顯示，2016年8月，山海上園一期均價2.6萬元/㎡；至2017年8月，山海上園二期獲備案，均價翻近1.5倍至5.8萬元/㎡；2018年8月，均價略升至6萬元/㎡；到今年12月推盤數棟貨源，均價攀升至6.5萬元/㎡，商業部分則到7.6萬元/㎡。
三、四期價格會到多少？目前周邊二手房價格已至6-7萬元/㎡；安居客網站顯示，山海上園一期二手均價已至6.3萬元/㎡，往南的招商果嶺花園均價在6.4萬元/㎡，潤恆尚園則到7萬元/㎡。
可以確認的是，待開發的三、四期將為公司帶來可觀的利潤空間，哪怕當前兩項目的建安等成本尚不得知。根據出讓合同介紹，三期地塊讓成本約為1.08億元，合同限定的計容建築面積為不超過8.8萬㎡；四期地塊出讓成本約為1.55億元，合同限定的計容建築面積為不超過16.64萬㎡。
對比二期來看更加清晰。二期土地出讓成本約2.07億元，換來了不超過19.83萬㎡的計容建面；2018年，康達爾山海上園二期主推3#、5#兩棟樓的房源，兩棟建安成本為多少？作為佔大頭的施工總承包合同顯示，二期2#總包價格約1.8億元，6、7棟總包價格約3.99億元，據此可大致判斷：3#、5#的總包合同造價也分別在2億元左右。而根據2018年年報數據，康達爾當年已實現商品房銷售收入約17.9億元。
採寫：南都記者 王鵬鈞
閱讀更多 南方都市報 的文章
