因被质疑手下两块土地闲置三年，今年6月，康达尔面临5千多万元的高额罚款，这一认定也立刻吸引来市场关注，康达尔百亿土地闲置等说法纷纷流出。作为主营农业、养殖业的康达尔，手上可供开发土地稀少，土地缘何闲置？半年过去，在经历一系列申诉、听证流程后，近日有关部门下发对两宗闲置土地的处置通告，延长动工开发期限；这意味着，康达尔未能及时开发的理由被认可。
图为正在处于地基施工阶段的康达尔山海上园三期地块
被认定闲置土地面临5000万罚款
康达尔申诉
今年6月，康达尔收到该局下发的闲置土地认定书及闲置土地处置听证权利告知书。涉事两宗地宗地号分别为A108-1159、A108-1160，彼时宝安管理局认为，根据相关文件，两宗地均存在：“超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发”、“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年”两种情况，两宗地因此被认定为闲置土地。
作为处罚，宝安管理局根据相关文件指出，需“按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费后重新约定开竣工期限，限期开发”。若最终被认定为土地闲置，则康达尔需缴纳罚款52692370元。
12月24日，深圳市康达尔（集团）股份有限公司董事会公告披露，12月23日，公司收到深圳市规划和自然资源局宝安管理局关于两宗地闲置的处置方案告知书，确定该两宗地闲置处置方案为：延长动工开发期限。
康达尔回复：
公告代表听证会申诉成功并非是继续延缓开发
对此，康达尔公司人员告诉南都记者，此次“延长动工开发期限”的处置方案，并非为目前市面上所说的两宗地将继续延迟开发，而是针对之前认定闲置土地并经听证会流程之后的回复，这个回复意味着在听证会中康达尔的申诉被同意，两宗土地彼时的延迟动工理由被主管部门认可。
据了解，涉事的两宗土地A108-1159、A108-1160位于西乡街道，紧挨康达尔开发楼盘山海上园二期，计划是用作山海上园三期、四期开发，两块地的历史最早可追溯至2011年。
2011年11月，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局征收康达尔于宝安区西乡街道、沙井街道、福永街道的三块土地；作为补偿，康达尔得到西乡固戍地块共计10.5万㎡的商住用地开发权，也即是如今位于西乡街道宝安大道与铁仔山公园之间的四宗地块，彼时，康达尔签订了第一宗地的土地出让权合同，后续开发为今天的山海上园一期。
2016年4月，康达尔再次签署土地使用权出让合同，将后三宗地A108-1158、A108-1159、A108-1160收入囊中。A108-1158开发为今天的山海上园二期，A108-1159、A108-1160计划开发该项目三期、四期。
实地走访：
开工一年多尚处打地基阶段
申请延缓开发被同意的A108-1159、A108-1160并非是完全未动工，康达尔相关工作人员告诉记者，事实上，2018年两宗地块即已开始动工。
12月25日，南都记者来到了位于西乡街道的康达尔所拥有的数宗地块所在处。现场施工正热，不过施工承建方一名项目部人员告诉记者，目前的施工是山海上园二期项目的2栋，隔壁的三期、四期尚处于打地基阶段。南都记者来到三、四期地块所在处，因临街地块四周被高立的围挡紧密环绕，围挡内部确如上述人员所说工程尚处于地基阶段，施工则已完全停滞。
根据记者所提供的现场图片，一名工程管理人士对记者介绍，如图来看，工程正在做地连梁的基坑支护，算是地基阶段的一部分，一般而言，高层住宅或者公寓在地下阶段高层住宅或公寓在地下阶段，都是先做基坑支护（地连梁＋坑壁支护），然后开始挖土，挖到一定深度就可开始打桩；该名人士也表示，现场的工程量按照绝对工期来算的话，可能也就三个月。
该工程施工进度是否正常？该名人士表示，光从工程景观来看很难判断，周边的一些影响因素，比如地下土质情况、对周边建筑物的影响、运土是否顺利，因为三期地块紧挨二期数栋住宅，施工很容易招致投诉。
彼时A108-1159、A108-1160两宗地陷土地闲置质疑曾吸引众多媒体关注，目前普遍流传的说法是来自康达尔方面的官方回应：2016年4月，公司签订土地合同后，立即开展各项报批报建手续。因土地历史遗留原因，导致相关手续受阻，无法正常推进项目的开发建设。
亦有媒体采访到项目的相关负责人，表示开发缓慢与土地本身有关：由于地块附近存在工业污染源且距离地块未达到安全防护距离等原因，导致未能符合动工开发条件，项目的开发建设也无法正常推进。
不过，康达尔方面相关人士昨日亦向南都记者否认了该说法；同时，记者来到山海上园营销中心，在“风险提示”板上也并未见到项目有所谓工业污染源问题，在项目周边分布的也多以电子、通信工业园区为主。
滚动开发获取高利润
三、四期获地成本约2.6亿元
对于三、四期的开发时间问题，现场一名销售人员向记者介绍，目前三、四期还未进入全面开发阶段，目前计划要等二期建设完毕及基本清盘，再全力投入三、四期的建设。根据规划，三期将以酒店、商业为主，辅以少量公寓、住宅，四期则均为高层住宅。
在获取开发权至今四年不到的时间内，康达尔的滚动开发模式使得项目价格水涨船高。根据中国房地产信息网显示，2016年8月，山海上园一期均价2.6万元/㎡；至2017年8月，山海上园二期获备案，均价翻近1.5倍至5.8万元/㎡；2018年8月，均价略升至6万元/㎡；到今年12月推盘数栋货源，均价攀升至6.5万元/㎡，商业部分则到7.6万元/㎡。
三、四期价格会到多少？目前周边二手房价格已至6-7万元/㎡；安居客网站显示，山海上园一期二手均价已至6.3万元/㎡，往南的招商果岭花园均价在6.4万元/㎡，润恒尚园则到7万元/㎡。
可以确认的是，待开发的三、四期将为公司带来可观的利润空间，哪怕当前两项目的建安等成本尚不得知。根据出让合同介绍，三期地块让成本约为1.08亿元，合同限定的计容建筑面积为不超过8.8万㎡；四期地块出让成本约为1.55亿元，合同限定的计容建筑面积为不超过16.64万㎡。
对比二期来看更加清晰。二期土地出让成本约2.07亿元，换来了不超过19.83万㎡的计容建面；2018年，康达尔山海上园二期主推3#、5#两栋楼的房源，两栋建安成本为多少？作为占大头的施工总承包合同显示，二期2#总包价格约1.8亿元，6、7栋总包价格约3.99亿元，据此可大致判断：3#、5#的总包合同造价也分别在2亿元左右。而根据2018年年报数据，康达尔当年已实现商品房销售收入约17.9亿元。
采写：南都记者 王鹏钧
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