近三个月，随着主城区一波预售证的陆续发出，成都多个改善型楼盘的价格和面积段呈现波动的趋势，买入主城区的门槛也越来越高。有心的购房者不难发现，
市中区已经很难有总价百万左右的项目。这可急坏了发哥身边想在主城区买房的刚需购房者，纷纷前来咨询发哥。那么刚需产品在主城区就真的绝迹了吗？答案是否定。
前两天，在成都冷得打抖的清晨，发哥和同事拢起秋裤，兵分两路切身实处为大家带来主城区总价百万左右刚需盘的踩盘报告。
中铁城·锦南汇
装修类型：清水
环线位置：绕城以外
开发商：成都华鼎房地产开发有限公司
占地面积：94657㎡
建筑面积：600000㎡
容积率：5.0
绿化率：35%
停车位：3800个
楼栋总数：9栋
总户数：2646户
预售面积：75㎡-106㎡
预售楼栋：8号楼
预售房源：192套
楼层总数：33层
层高：2.95F
梯户比：2梯6户
物业公司：中铁瑞城物业管理公司
物业费：2.3元/㎡/月
这是一个很低调的盘，上一次推货还要追溯到2016年。而最近，据说它要开盘了，即将推出的8号楼，33层，2梯6户，共192套房源。预计本次售价约11000元/㎡，为准现房，清水交付。
小区分为商业和住宅两个地块，分别都是71亩。共有9栋楼，除4、8号楼，其余楼栋均有底商。并且8号楼位于楼王位置，内外均是3套房，面向中庭的是朝南，对面是朝北。两边的户型为96㎡，是目前户型表现最好的。90㎡虽然也朝中庭，但户型稍差。106㎡的户型南北通风，采光也很不错。
产品分为4种户型，75㎡、90㎡、96㎡、106㎡，除96㎡、106㎡的户型64套外，其余的都是32套。75㎡的户型为两室两厅一卫，90㎡的户型为三室两厅一卫，96㎡、106㎡的户型为三室两厅两卫。小区的底层都是业主的休闲娱乐设施等，并且有5米左右的架空层。
发哥综合每种户型，其中96㎡的户型最佳，三室两厅两卫的设计，朝南，光照和通风都是很好的。阳台目前还可以看到正在修建的学校和公园，视线效果不错，无遮挡。据置业顾问介绍，75㎡的户型虽小，其视线效果和光照却比较受客户青睐。
●交通配套
目前项目最近的是地铁1号线，距离约1.8公里，基本可以pass了；但距项目600米的地铁6号线预计将在2020年通车。项目周围道路交通可概括为三横五纵，三横包括绕城高速、三环路以及项目门口的会龙大道，五纵包括新成仁路、红星路南延线（往三环均是下穿隧道，全程无红绿灯，十分钟左右）、天府大道、益州大道和剑南大道。
●公园配套
周围规划了三个公园，包括已经新怡公园、小区旁的规划公园以及新川之心中央公园，其中，新川之心中央公园已部分呈现，预计明年全部建成，将是新川板块最大的公园。
新川板块
●教育配套
就教育资源来说，目前区域内规划有幼儿园共13所，小学有7所，中学有2所，目前投入使用的是项目北面200米左右的高新新华学校，包含小学和中学。同时距项目200米左右的还有龙腾实验幼儿园和新怡实验幼儿园都是公立学校，已投入使用。其余规划中的教育资源预计5年内完成并投入使用。
●商业配套
商业配套是目前区域内的一大短板。小区自带一定体量的商业在建，预计3年后呈现。另外向北的观东三街（中间隔了中建天府公馆），300米左右也是（在建）的华润万家超市。而目前最近的大型商业综合体是银泰城，但距离项目也有约3公里的距离。
●周边项目
再看周边的项目，其中爱在城南与该项目都定位为刚需盘，户型和体量都差不多，但是爱在城南为精装交付，前一批次均价1.4-1.5万元/平米。此外，相邻的融创·香璟台高层均价1.4万-1.6万元/平米，北大资源·紫境府虽未开盘，但都定位为改善盘，在价格上，锦南汇对刚需人群比较友善。
发哥分析了一下，锦南汇的有以下几点优劣势：
●刚需定位，价格优势突出
新川板块是高新区主要供货区之一，而作为区域内为数不多的刚需产品，项目预计约1.1万的清水价格，最小面积为75㎡，首付不到30万便可以买入，对于年轻人群来说是个不小的吸引力。
●高新区未来的地铁房
由于新川板块地铁仍未修建完成，但道路规划四通八达，目前区域内还是以自驾为主。已开通的最近的地铁1号线距项目1.8公里，不作为主要的出行方式。但是6号线建成之后，未来的发展前景较好。
●准现房交付，清水出售
相较于周边改善精装的楼盘均价1.5万元/平米左右，4000元/平米的价差对于首次置业的年轻人来说影响较大。并且项目已修成现房，即买即装修，居住成本也大为降低。
●商业交通配套还需等待
目前区域内以在建楼盘和空地较多，而银泰城等商业综合体离项目有一定距离。并且，虽然是准现房，但目前周边配套还未呈现。而且地铁6号线还没开通，目前的居住品质和舒适度则需要打折扣。
成发紫悦府
环线位置：二环
开发商：中国航发成都发动机有限公司
占地面积：13000㎡
建筑面积：94273㎡
绿化率：25.57%
楼栋总数：4栋
总户数：840户（住宅540户，公寓300户）
预售楼栋：2号楼、3号楼
预售楼层：2号楼30F，3号楼32F
物业公司：成都成发物业公司
物业费：2.75元/㎡/月
楼盘位置：成华区碾河路1号
成发·紫悦府位于成华区碾河路1号，项目占地约19亩，规划有3栋住宅和1栋公寓。其中两栋住宅已于上周五取得预售证，目前还剩最后一栋将于后期推售。
此前开盘的为2、3号楼，总套数360套，均为2梯6户，所有房源全部为清水交付，单价约13600—16200元/平方米，由于户型区间为77—108㎡，最低总价约104万，按首付三成计算，最低仅需31万，便可入住主城区，刚需购房者们是不是略微松口气了。
发哥从地铁4号线双桥站走出，便是二十四城最后一期悦玺的打围处，据高德地图显示，步行约5分钟便可抵达售楼部。可以看到，目前建筑修建刚刚冒尖儿，据置业顾问介绍，预计在2021年交房。
由于没有样板间可供参考，发哥重点分析表现最优的108㎡的户型：
此户型为三室两厅两卫设计。客厅采用竖厅设计，搭配有开间约3.9米的阳台，厨房搭配有生活阳台，十分便利。主卧为传统的套房设计，搭配独立衣帽间和卫生间，次卧配搭飘窗。值得一提的是，该户型拥三个阳台，在市面上也比较难得。整个户型较为方正，空间利用率高，三间卧室也能满足一般家庭的居住。
●交通配套
地铁4号线的双桥站距离本项目仅500米，同时预计2020年开通的8号线也将在双桥路站与4号线交汇，并且项目也紧邻二环高架BRT万年场站，可以说周边公共交通十分便捷，出行四通八达。
●商业配套
紫悦府一大关注点便是其周边的商业配套，站在售楼部，面向蜀都大道方向就是北京华联和家乐福，能满足绝大多数的娘娘婆婆些的基本需求；如果你是年轻人，那么朝二环外看，便是大名鼎鼎的万象城，其中高端的业态也能满足年轻人的生活需求。并且，万象城二期也正在修建，未来的商业配套可见一斑。一左一右，紫悦府享受着城东繁华的商业配套，可以说是老少皆宜了哈。
●教育配套
作为成华人，提到教育资源，恐怕就有些笑不起来了。而据置业顾问的介绍，紫悦府也就能读个双林小学。不过，有钱的可以再走到二十四城，读个金苹果幼儿园、嘉业蒙特梭利幼儿园，也是可以的。
来看看紫悦府的有哪些优缺点：
●主城区如此价格，有点“趴活”
按照刚拿预售的紫悦府清水单价13600—16200元/平方米计算，总价最低约104万，最低首付约31万，门槛较低。面对如此“友善”的价格，又能享受和润府差不多的商业和交通配套，之前没排润府的人，恐怕是在背后偷笑了。
●交通四通八达，商业应有尽有
看起来交通、商业配套如此之强大，是不是说的大家都有些按耐不住了？其实，紫悦府还是有些不足的地方哈：对于高达30、32层，2梯6户来看，上班高峰期不是堵安逸吗，大家成群结队的等电梯也会很难受，就梯户比来看略显急促。并且，项目旁边就是成发·紫东阳光，据了解该盘此前也闹腾过一阵，未来紫悦府的具体呈现效果也需要时间去验证。而项目背后就是一片双桥子的老街区，看外面风光无限，看背后就有点寒酸了。
●离二环高架太近，噪音灰尘难避免
发哥绕到项目走了一圈，发现一个比较尴尬的问题：项目距离二环高架桥非常近，目测约10多米的距离。作为成都车流量较大的路段，未来入住后的噪音和扬尘污染，肯定是很难避免的。兴许，你出门前在阳台晒个白铺盖，回家可能就变成黑铺盖了。
置业建议
对比上述两个刚需盘，户型形态都比较适合首次置业的年轻人群，也都有着不错的城市配套资源，交通也较为便捷。
而锦南汇是准现房，紫悦府则还需等两年才能交付。但是，单从现阶段已成型的周边配套来说，紫悦府位于双桥路站500米左右，同时出小区就能看见万象城、家乐福等商业，离春熙路这样的大型商圈只有三个站；而锦南汇周边的6号线还未开通，商业成型周期也还有3-5年，势必会对现在生活质量有所影响。
在如今主城区房价呈现稳中有升的趋势的同时，锦南汇和紫悦府是目前主城区为数不多推出的总价百万左右的刚需产品，对于在主城区工作、没有足够积蓄的年轻人群看似是个不错的首次置业机会。
但随着换房周期的拉长，这样的产品随着家庭结构的改变，居住的功能性和舒适度无疑将大打折扣。购房时，从居住本身考虑，如果有能力的话，或许可以考虑稍微踮踮脚，以保证未来的居住舒适度更高，或降低未来换房成本。就如今房票的珍惜程度而言，也会给今后换房带来一定困扰。所以此类产品是否值得入手，也是需要购房者多方面的考量。
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