買不起北京、上海一套房？沒關係，放在100年前，就是魯迅也不敢動任何一絲在上海買房的心思，普通市民皆為一間房所困。地以稀為貴，寸尺皆血淚，資本脫實向虛，流向房地產，歷史總是相似的。
1927年，曾在北京買過兩幢大宅的成功人士魯迅攜女友許廣平遷居上海。二人租住的老式石庫門景雲裡，全款買下需要5萬大洋，以魯迅當時每月四五百大洋左右的月收入，不吃不喝需十來年。
從旅居滬上直到去世，雖幾經遷居，大文豪一直只能租房度日，充當高級滬漂。末了，只好興嘆一句：
「上海的房租很貴，空氣很壞，但此外也無可住之處，也還只得在此混一下了。」
作為中國近現代商業化房地產的誕生之地，舊上海的房地產發展史長達百年，與租界的存續相始終。相比之下，從八十年代住房商品化算起，房地產在新中國的歷史不過三四十年。
一百多年前，上海的房價就已冠絕全國。在上世紀二三十年代最繁榮的時期，平均地價一度超過北京的三十倍。
● 民國20-30年代十一城市平均地價比較表。北京地價賤如白菜。資料來源趙津《中國城市房地產業史論》,第106頁
「魔都」之名，當之無愧。
01
鴉片戰爭帶來近代房地產
1842年，大清在鴉片戰爭中慘敗，上海被迫開埠，上岸定居的洋人紛至沓來。朝廷怨憤，本地紳民也處處給洋人以臉色。如此華洋雜處，天長日久難免生出事端，怎麼辦？種族隔離。
三年後的1845年，上海地方官員與英國領事簽署《上海土地章程》，允許西人在黃浦江下游的外灘租用土地，只准西人居住，自我管理，上海租界由此奠基。中國最早的近現代商品化房地產，將在當時還只有點點茅舍的黃埔江灘上孕育。
● 十九世紀中後期的上海華人女性裝束
中國土地買賣由來已久，自古土地出租、典當、抵押從來不足為奇，但交易大宗主要是耕地等生產用地，事關居住的房產交易長期不成規模。
受限於自然經濟下有限的流動人口規模，傳統中國城市居住需求也有限，即便營造住宅也是自用為主，絕少以出售為目的。由此帶來的價值低下和價格變化緩慢，使房屋基本喪失了充當投機物的可能性。
想要買賣自建的二手房，也不容易。傳統中國產權不明晰，交易不自由，出售房屋非個人私事，親族有權干預。不少朝代還有聚族而居的法令規定，私自分家屬於不孝大罪。
升斗小民在滿足了初級居住剛需後，期望改善住房更非易事。儒家禮制講究貴賤有序，社會地位在官不在富，住什麼規格的房子，做何等檔次的裝修，一切都要嚴格按照行政級別來，不可僭越。
這些限制，無疑極大阻礙了房地產業生長髮育。以私有產權和自由交易為前提，將房地產及其所衍生的法律權利作為商品交換的近現代房地產業，註定只能由英國這樣的外部秩序強行輸入。
● 1846年左右的英租界：北靠蘇州河，南枕洋涇浜，東鄰黃浦江，西依界路。此後，法租界在洋涇浜以南形成，英租界則向北方和西方擴張。1854年，英法美3國成立聯合租界；1862年，法租界從聯合租界中獨立；1863年，英美租界合併為公共租界
1845年《上海土地章程》嚴格遵循「華洋分居」的原則，理論上租界只准西人居住，同時給予西人三項重要的權力：永租制、道契制度以及市政與自治權。
所謂永租制，即對上海浦西大片土地的永久租用權，雖名為租賃，但中方業主不得收回，形同買斷。這對於中外雙方都是好事：西人得以實質上獲得了對土地的所有權，以便從容進行開發建設；至於清政府官僚，唱高調的需求也得到了部分滿足——蠻夷並沒能真正「購買」哪怕一寸中國土地。
道契制度則是一種效仿西方的土地契約。作為租界土地產權的唯一憑證，「道契」在土地交易時由蘇松太道臺簽發，採用西方通行的做法，對土地房產科學測量繪圖，標明所有人、地塊面積、位置、交易價格等，且有嚴格周密的登記流傳制度。
由於道契便於土地流轉，易於驗證，很難偽造，因而頗受信任，連租界外的華人也千方百計委託洋人幫忙申領。
● 中國原有的土地憑證田單，缺乏動態的變更和規範化管理，往往土地已經到孫子手中，田單上還是爺爺的名字，一旦土地發生分割，還會把田單撕裂成幾片分別保存，造假與篡改十分普遍
至於市政權與自治權，它賦予西人自行組織區域內市政工程的權力及部分行政權。不久，工部局（市政委員會）成立，上海從此有了近現代的市政管理機構，西式城市管理制度取代了中國式官府的粗糙治理，使租界的基礎設施和城市規劃得以接軌世界先進經驗。
● 上海公共租界的旗幟
這一系列的制度安排，使租界內房屋具備了作為商品自由買賣的可能，孕育近現代房地產的大環境粗備。但產業的興盛依賴需求的推動，數目稀少的西方人難以充任接盤大軍，種族隔離狀況輒待打破。
碰巧，來自大清偏遠省份廣西的一支流民大軍，助力推動了歷史的關鍵轉折。
1860年5月，大清東南的經濟中心蘇州城籠罩在一片末日的氣氛中。太平軍忠王李秀成的東征部隊日益逼近，江蘇巡撫徐有壬慌忙下令焚燬客商雲集的金門、閶門一帶。火光四起間，散兵遊勇乘機搶劫作亂，萬千財富化為烏有。
● 有朋自遠方來，不亦樂乎？當時沒有多少人能想到，遠在僻遠之地的一支邪教流民武裝，竟能摧枯拉朽，席捲帝國半壁。圖為西方畫家筆下的太平軍形象
鉅變之下，江南一帶的鉅商大賈與賬房秀才斷不會坐以待斃，精明如斯，自然曉得最安全的門路——攜家帶口奔向洋人協力保衛的上海。
租界人口一時驟增，英租界的華人人口在1853年僅500餘人，1860年暴漲至30萬，1862年一度達50萬。
人口的爆炸式增長，使投資房地產變得有利可圖。租界最早的商品房是為避難華人搭建的木板房，成本低廉，租金二到三年就收回成本，租界地價10餘年間漲了十幾倍。
時任法國駐滬領事愛棠說道：
「地皮價格抬得很高，最初每畝地賣200兩已被認為很貴，現在即使賣1200兩，買主還是爭先恐後。」
● 1851-1853年間上海法租界臨時搭建的中國民房，已經覆蓋了法租界近一半的土地。圖片來源《上海法租界史》
江南富商不但帶來了人口，還帶來了鉅額資本，工商業的聚集使得人口的增加有了持續的經濟基礎。 1870年代以後，仍有大量江南富裕士紳移居上海，不再是避難，而是願在此長期居住，以脫離內地的苦海。
正如 1880- 1890年《海關十年報告》中所言：
（租界）房租之貴和捐稅之重超過中國的多數城市，但是由於人身和財產更為安全，生活較為舒適，有較多的娛樂設施，又處於交通運輸的中心位置，許多退休和待職的官員現在在這裡住家，還有許多富商也在這裡，其結果是中國人佔有了收入最好的地產 ……
租界的房地產商們於是將原來的簡易木板房拆除，翻造和興建二層磚木結構的樓房，形成上海特色的石庫門裡弄房屋。那些年裡，這種新式石庫門建築以每年上萬棟的速度增長。
● 老上海石庫門，結合了江南民居和西方城市房屋特點
鉅額獲利預期驅使下，西洋冒險家、商行乃至教會紛紛投入房地產經營之中，華人士紳買辦緊隨其後，專業房地產公司大批湧現。
產業規模的膨脹，推動近代上海房地產業走向成熟，房地產商不僅開發用於租售的商品房，還參與市政基礎設施建設，加快城市化的步伐。
● 上海各主要外商房地產公司1949年房地產佔有情況表。以新沙遜洋行和哈同洋行為代表的猶太地產商在近代上海房地產業佔有突出地位
著名的界路（今河南路、吳液路、松江路）和百老匯路（今大名路），即由房地產大戶史密斯投資興築。跑馬場股東也集資修築了靜安寺路（今南京西路）。道路的開闢，橋樑的修築，進一步提升了上海租界的土地價值。
圍繞道路，土地成街成坊被分片開發，帶動沿線工商業的發展，房地產年復一年重塑著上海租界的城市天際線。
不過，繁榮的背後，高房價帶來的住房危機也正暗潮洶湧。
02
十里外灘場，滬漂血與淚
文章開頭魯迅的例子，還可以再補充一些信息。
1933年，魯迅搬進一生中最現代化的居所：施高塔路（今山陰路）大陸新村9號，有上下水道和煤氣，每月租金63銀元，另附20銀元煤氣押金和40銀元水道押金。同一時期上海工薪階層的月收入，僅30-60圓左右。
● 大陸新村9號魯迅故居今貌
據研究統計，魯迅人生中的最後9年（1927-1936），共收入國幣75278圓，月平均697圓，購買力相當於2009年的四萬元人民幣左右，屬於不折不扣的高收入階層。他尚且不敢動買房的心思，普通上海居民的苦痛可想而知。
如此高房價的促成，原因並不複雜：人口過密，房屋供給卻相對不足。
從平定太平天國後的1865算起，截止抗日戰爭爆發前的1936年，上海公共租界人口在71年裡增長了35.9倍，年增長率達到3.64%。這是一個驚人的速度，改革開放後上海常住人口增速，從1978年到2017年，年均增速也只有2.03%。
● 來源：鄒仁依 《舊上海人口變遷的研究》，上海人民出版社，1980
人口爆炸式增長，租界土地供給的增長卻相對乏力。1840年代初設的英租界面積僅830畝，法租界為986畝。經過幾次擴張，公共租界最終擴展至33503畝，法租界擴展至15150畝，即便如此，也僅佔上海全市總面積的7%，卻在1930年集中了45%的人口，土地供應的緊張不言而喻。
● 1930年上海市（包括郊區）人口分佈圖。該年公共租界的人口密度人口密度是華界的11倍，房價是華界的16倍
為增加土地供給，租界當局多次嘗試將華界土地納入其控制範圍，慣用手法是故意越出租界修築道路，順便將道路兩旁土地納入管轄範圍，形成「準租界」。
1900-1925年間，公共租界越界築路共39 條, 圍成的區域面積47000畝，甚至超過了租界的面積（33503畝，合22平方千米）。這些準租界的地價也紛紛在極短的時間裡飛漲。
越界築路的擦邊球止於1928年。追求民族尊嚴的南京國民政府上臺後，租界擴張遭到徹底遏制。斷了土地供給，租界房地產的價格走勢也就不難想象。
除供需矛盾，租界管理當局的財稅政策也對房地產價格的高企起到了推波助瀾作用。
按照英美原則組建的工部局是一個典型的小政府，不直接掌握土地，沒有土地出讓收入。因此，工部局財政高度依賴土地稅和房產稅，即所謂的地稅和房捐。
地稅按照土地估價的一定比例向土地所有者徵收；至於房捐，則按照房租的一定比例向房屋住戶徵收。1880年後，房捐與地稅之和，持續佔到工部局財政年收入的半數以上。
● 公共租界工部局主要稅收所佔財政收入比重變動趨勢圖。房捐長期是首要的收入來源，地稅在19世紀晚期租界面積擴張後快速增加，於1907後成為第二大收入來源
每隔三年，工部局下屬的地價評估委員會對各處土地進行估值，估價核心指標是土地附屬的建築的房租收益。估價事實上成為對租金的追認，並推動租金進一步上漲，這又會增加房捐，房價當然也會因租金上漲而持續上漲。
不難看出，在賣方市場的租界房地產市場中，工部局的土地稅幾乎必然會完全轉嫁給租客身上。
事實上，由於房地產業主一直是租界的最大納稅人，公共租界與法租界的董事會成員也大都是著名房地產商。在擴大這一財源滾滾的產業方面，租界當局與房地產業界雙方的要求與利益完全一致。
工部局通過不斷地調整稅率，增加稅收，固然分享了土地增值紅利，但由此也得以撥出大筆資金進行界內基礎設施和公共福利建設，從而進一步推動了房產和土地價格的上漲。
工部局和房地產商的雙贏，當然是建立在萬千普通住戶的血淚之上，但客觀上也促使近代上海租界的城市化進程得以不斷推進。
● 資料來源:羅志如:《統計表中之上海》 , 中央研究院社會科學研究所 1932 年編, 第 16 頁
如此有錢途的產業，自然能夠吸引中外資本的大批流入。
近代中國不存在資本管制，國際資本可以自由出入中國。1936年的一項統計表明，外國資本在舊中國全國房地產總投資達到7.75億美元，而上海一地就有5 .95 億美元, 佔了全國比重為76.8%。
國內資本也天然趨向這種既安全又高回報的行業。與擁有外國法治保護的上海租界相比，內地內戰不斷，百業凋敝，脆弱的民族工業經營艱險。在遭遇挫折之際，退出實業，進入房地產領域不失為是明智之舉。
不過，即便身處租界，仍逃不過中國歷史的進程。
浙江餘姚人孫春生，早年曾在英資業廣公司任職，後獨資組建了自己的房地產公司。憑藉著在英資企業中積累的人脈和對房事行情的準確判斷，孫屢屢投機成功，成為上海灘烜赫一時的華人地產商。
● 地產商孫春生
然而，1932年一·二八淞滬抗戰的突然爆發，使上海地價一落千丈，新建沿街商鋪一時間無人承租。一如當時的眾多地產商，孫春生的公司也在此次危機中資金鍊斷裂，破產倒閉。
即便損失慘重，相比1949年入行者，孫老闆仍屬幸運。抗戰全面爆發後，租界內人口激增，房市又漸趨振興，孫逐步清償了債務，重組建隆房地產公司。
直到，1956年迎來公私合營。
作者 | 大象公會Elephantia
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