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最近談得比較多的就是一個去化的問題，樓市下行，告別了賣房如同賣白菜的時代，武漢有些區域的去化率先跌下神壇。而億房網剛剛公佈的11月武漢樓市數據，首周開盤去化，17個項目中，日光8盤，且大多為遠城區高性價比樓盤。結合近兩個月的開盤去化來看，武漢主城區去化遠不如遠城區。
2018年11月第1周武漢樓市開盤去化情況（來源：億房網研究中心）
放在十年前，哪怕在主城區造個垃圾盤，也能賣得風生水起，畢竟地段優勢擺在那，遠城區卻都是產品落後、價格看起來便宜的“殭屍庫存”。如今，樓市下行，主城區產品去化卻反而不及遠城區？
按正常的邏輯，樓市下行，購房人不應該是迴歸主城區，放棄遠城區嗎?那麼，當前是武漢購房人群在發生變化？還是武漢遠城區的產品在發生變化？
放在過去，我們在主城區買房時，總會有百般挑剔，戶型好不好？地段優不優？有沒有地鐵和學區。。。。。。。而到了遠城區買房，就常常把這一切都拋諸腦後，只看價格夠不夠低。因為遠城區要麼產品面都比較落後、佈局的品牌房企更是寥寥無幾，要麼就是高端別墅產品，購買力受限。
但是，現在大家的這種印象開始要變一變了。當前，隨著大牌地產商們的洶湧而至，武漢遠城區和主城區之間的“產品時差”，已經被逐漸淹沒了。在如今拼產品的時代，假如只有價格低這個優勢，這個板塊也會逐漸失去話語權。
戶型設計在不在線？
是不是大牌地產商開發？
本地人願不願意來住？
這個似乎成為當前在遠城區購房的三把尺子。
產品時差變化代表區域：陽邏新城
拿陽邏新城來說，幾年前，佈局該板塊的房企只有幾家不知名的本土房企，產品面更是單一。如今，再去陽邏新城看看，不僅有華髮、綠城、金茂、中建、寶業等這些龍頭房企，更有像湖北鐵投、福星惠譽這些本地土著。
再看這個板塊的樓盤戶型設計，當前陽邏新城有些樓盤戶型跟主城區保持了同一基準線，這一類產品在當地算是第一梯隊的產品。比如說華髮金茂逸墅。
這是華髮金茂逸墅96方的戶型，做到了三房兩廳戶型，而且兩房、客廳都朝南，衛生間甚至還做到了乾溼二分離的格局。這是目前武漢主城區，比較主流的96方戶型樣板，華髮金茂差不多是原樣把它搬到了陽邏新城。
值得注意的是，兩梯四戶，公攤僅18%，套內使用面積可達到90㎡，相當於在主城區買個120平左右套內使用面積了，這種公攤在主城區相當於奢侈。
在更小的面積內做出更好的功能佈局，並且還要精裝修，如今這種精緻戶型你在遠城區也可以看到了。
像這種大牌房企+主流戶型的“雙打組合”，產品層面已經過關了。其次項目配套有喜來登酒店、周邊有萬達等高端配套，已完全告別以往遠效盤以住宅先行的操盤形式。而這類高端科技住宅，毫無疑問，是適配於當地主流人群的。因為只有當地人喜歡，他們才會來住，居住的氛圍才能形成。
事隔經年之後，我們即便要轉手置換，這樣的房子也會為我們提供更好的支撐力。
產品時差變化代表區域：蔡甸
再看蔡甸板塊，幾年前，是很難在蔡甸看到品牌房企的身影，現在蔡甸有世茂、金地、中海、越秀開發的綜合項目；有泰禾、碧桂園打造的別墅產品。比如越秀翰悅府。
這是越秀翰悅府113平米的洋房戶型，三房兩廳兩衛，餐客廳一體化讓採光面更大化。而且主臥套間之外，次衛也同樣做到了乾溼二分離。其實幹溼分離是很容易實現的，但是現在做二分離設計的，在武漢主城區都屬於比較難得的。
其次項目距離地鐵4號線新福路站直線僅約800米，周邊1.5公里範圍內，匯聚了蔡甸人民醫院，蔡甸幼兒園、蔡甸江灘公園等配套。完完全全處於第一居所的射程內，告別以往遠郊盤的尷尬處境。
盤算起來，越秀進軍武漢算是很早的，打造越秀星匯雲錦、越秀星悅峰等幾個主城區高端樓盤都算是可圈可點的。如今，越秀將這樣的產品成功複製到了蔡甸。
產品時差變化代表區域：江夏
除此之外，江夏也是當前產品時差變化較為明顯的區域。當前的江夏已經雲集了碧桂園、雅居樂、華潤、招商等一線品牌房企。開發的產品有琨瑜之星、雅居樂花園等低密度舒適產品。比如說琨瑜之星的洋房產品,其居住的舒適性已經遠大於主城區的一些項目了。
這是琨瑜之星96平米的洋房戶型，三房兩廳兩衛。為了顧及更多人的需求，琨瑜之星也同時開發了少量約89方三房兩廳的戶型。容積率只有1.5,這個標準的容積率，在武漢主城區來說，已經近乎奢侈了。
主城區開發受限 遠城區更易打造好產品
當前武漢遠城區買房非常熱，一方面是承接了大量主城區溢出的購買力；另一方面也是跟主城區產品時差在逐漸縮小的緣故。
如今在武漢遠城區，你可以看到品牌房企的科技住宅、公攤小、低密度產品。相反，房企們想在主城區看起來絕版的地段上造個好房子，對不起，客觀因素決定，挺難的。
一方面是地價原因，開發成本太高，房企沒有太多利潤的情況下，是很難做出好的產品；另一方面是地塊因素決定了，當前主城區地塊開發要求過高，產品力也會受到限制。
而作為房企來說，企業發展，核心還是投資驅動，會拿地、拿對地、多拿地才是房地產做大的關鍵。品牌房企，在主城區地塊稀缺，且開發成本日益增高的今天，已經將目光慢慢轉向遠城區。而佈局遠城區，除了自身品牌影響力之外，產品品質也是房企深耕遠城區戰略手段之一。
因此，無論遠城區亮出的底牌多麼迷人，其主要還是取決於房企的產品力。過去行情好，認真做產品，沒什麼用處，甚至還會被嘲笑；現在行情下行，認真做產品，才能真正被欣賞。而遠城區得益於地塊的開發優勢，不僅有品牌房企的入駐、且由於地塊規模普遍較大，且完整，產品力不會受到限制，更容易打造出好的產品。
在當前武漢遠城區與主城區的產品時差逐漸拉小情況下，購房者在遠城區或許更容易淘到品牌房企的良心產品。
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