房地產行業進入寒冷的冬天，經過這兩個月的發酵大家應該都形成共識了 。當前房地產，有一些三四線在市由於去庫存過度，造成新房供應不足的城市，房價還有上漲的餘溫，但這基本上是這一波樓市行情上演最後的瘋狂。
隨著行政政策，貨幣政策收緊式調控對樓市的步步逼近，開發商也終於按捺不住了，趁著房地產傳統的金九銀十時機，龍頭開發商紛紛變相降價，這其實也是個典型的信號。
當一年前合肥、廊坊這些早已過熱的城市變相降價不足以引起全國人民關注時，這一變降價潮可能會來得更加洶湧些，因為在政策上比一年前更嚴格，其中最典型的一個信號就是去庫存任務已經完成。這一波樓市行情以去庫存的號召而起，去庫存的重點對象是三四線城市，而各種政策信號已指明，以去庫存任務已完成，一切塵埃落地。
記得去年七八月份時寫過一篇《2017年過後，只有核心城市的房子才稱為資產》的文章，已過一年有餘，雖然三四線有城市房價還在瘋狂，但對於瘋狂搶房的投資客而言，更多的可能只是帳面的浮盈，最終能不能勝出，待歷史驗證。
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支撐三四線城市房價上漲的政策發生轉變
一切圍繞棚改貨幣化、去庫存說起吧。
住建部政策，2018 年 7 月 12 日，住建部在棚改工作吹風會上定調未 來棚改工作方向。繼續推進棚改，但貨幣化比例降低：“要因地制宜 推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，採取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。”
10月8日，國常會傳遞了棚改貨幣化工作的新內容。要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策。
可以說，住建部的定調搬上了國常會，這是政策升級的信號。上面最核心的一點內容就是對於商品房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，要取消棚改貨幣化安置。
再來看另外兩個消息。
8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局官網發佈《我市將多措並舉調控房價穩定房地產市場》，明確全面停止房地產去庫存調控措施，把“穩地價、穩房價、穩預期”作為房地產調控的總體目標，擬採取多項措施調控房價，穩定房地產市場。
8月30日，長春市人民政府辦公廳下發《關於取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》稱，為加強房地產市場調控，穩定商品房銷售價格，鼓勵被徵收人選擇房屋安置。新啟動實施的棚改項目取消貨幣化安置購房獎勵政策……。
上述這四則消息其實是前後呼應，上面有政策了，地方政策就出臺文件執行了。總結下來就一個思想，去庫存結束的城市棚改貨幣化安置取消，其它城市城市棚改貨幣化率要降低。
這二者有什麼必然聯繫。
這一波樓市行情漲價的套路，大家都知道有一個板塊輪動效應。這點與股市表現一樣，如果行情一好，A股各行各業的板塊都會滾翻漲一遍。這個過程肯定是最搶手的板塊先熱，一般也是最新興的行業，隨後輪動發起，最後到那些夕陽式的傳統行業。到了樓市則是先由一線城市，再到二線城市，隨後是三四線城市。一二線城市漲其實大家都知道，人口淨流入這個長期的邏輯。而三四線城市，大家都清楚無實體經濟、人口淨流出，但為什麼還一股腦的往裡衝？
我們知道，14年前後，庫存過剩是房地產重點問題，去庫存重點也就是三四線城市，因為一二線城市只要政策一放開，由於需求巨大，庫存問題實質上並不存在。當時平均三四線城市庫存週期都在30個月以上，而如今，三四線城市去庫存只剩下不足十個月，這基本上也就說明了去庫存任務結束了！
▲上圖為按城市能級分商品住宅去化週期
棚改貨幣化安置為什麼重要？因為這一波三四線城市樓市瘋漲的重要推手。
我們先來講棚改貨幣化安置是什麼。
危房改造中產生了大量的拆遷，需要安置住戶，以前模式拆房還房。棚改貨幣化安置就是拆一套房子，政府直接發錢給拆遷戶，你自個兒拿錢去買房吧。市場有了新資金，也產生了大量需求，大量的庫存房就這樣賣出去了。貨幣化安置絕大部分錢都會流入房地產市場，經過市場交易，影響商品房價格。
這個過程中樓市發生了什麼情況？我們還是重新回頭看一下近幾年地產發生的概況。
2014年，全國樓市開始調整，經濟下行壓力大。那時候，開發商一個勁的喊轉型，大家都認為地產不行了，沒有未來了，要紛紛逃離房地產。連一二線城市房價一蹶不振，各地房地產市場降價，同樣也有房鬧事件，行情跟現在有些相似。上面的數據，我們也看到了，各線城市庫存飆升，特別是三四線城市庫存在30個月左右。
2015年，隨著一年5次降準降息，加上取消限購、放寬限貸以及財政補貼直接刺激等政策鬆綁，資金開始流向樓市，一二線城市房價率先復甦，三四線城市仍舊哀鴻遍野。
2016年，樓市去庫存成為重點政策，一二線房價出現暴漲，最典型的領頭羊就是深圳，隨之在9月底10月初時，20多個城市開始新一輪樓市調控，限購限貸限售限價搖號接連上陣，一直延續至今。與此同時，三四線城市棚改正式進入高潮，PSL（抵押補充貸款，大家理解為向三四線房地產市場“放水”的一種方式就行）為其提供了源源不斷的資金，讓三四線樓市開始有所復甦。
2017年，隨著部分一二線城市開始調整，樓市其實也開始有了輪動效應，三四線城市成為中國樓市當之無愧的主角。
2018年，中國樓市兩年來，100多個城市，調控共計600多次，一二三四線城市開始逐步降溫，但有些去庫存過度，庫存量不足的城市目前還有上漲餘溫。
在這個過程中，貨幣化安置得到政策鼓勵。貨幣安置比例，從2014年的9%躍升到2017年的60%，直接刺激了三四線樓市上漲的神經。一時間，拆舊建新，拿到補貼的拆遷戶成了最大的購買主力，三四線房價開始飆漲，直接接過了一二線城市房價上漲的接力棒。樓市一旦上漲趨勢形成，價格很難下來，所以一個城市才會有接二連三的調控。
在過去這三年多時間裡，棚改貨幣化大概貢獻了約五萬億，而這其中，約60%流進入三四線城市，大概是3萬億。據測算，2016年、2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.9億平，佔三四線城市銷售面積的14.8%和17%。大家不要小看這百分之十幾的貢獻率，由於棚改居民拿著錢去買房，成為房價推高的主要助手，是助燃器。
因為這約15%左右的人就成了徹底沒有房的人，他們成了這個城市真正意義上的剛需，並且手上有錢，那就在這個市場上開始買房，有人買 了成交量自然上來，再加上大家看到一二線城市已經在漲了，其它剛需或者投資者自然也會來置業，如此循環，兩年下來，三四線城市房價紛紛破萬。我在網上只找到一個60多個城市房價破萬的城市，但實際上肯定不止60個，肯定還有更多。至少我老家汕頭破萬的，GDP可是全國前40位，沒有在名單之列。
回過頭來看，以去庫存的口號，利用各種政策刺激資金進入樓市，激活一二線城市，樓市有了輪動效應用，再用棚改貨幣化安置這個推手，輔助激活了三四線城市的樓市，最後完成去庫存的難題。
上面有兩個核心因素，一個是去庫存，另一個是棚改。而從文章一開始，消息層面傳遞的信息已經講到，去庫存任務已經完成，可以說這個樓市重點問題已經解決，成為了歷史。很多城市房子庫存已經這麼低，再推行棚改貨幣化安置顯然已經不合時宜了。而棚改接下來政策給的信號也相當明顯，就兩點，其一，棚改計劃開工面積在減少；其二，棚改貨幣化安置比例減少。那麼結論就很明顯了，國家政策推動三四線城市房價上漲的因素將不復存在。我向來強調，國家不支持的行業、產業就沒有機會。
對於樓市，接下來的重點工作就是“不允許房價漲”。所以，所有城市調控政策會往這個目標去絞盡腦汁的出對應策略。可能越到後面，政策可能會超出人們的想象。像韓國最後的房子要賣只能有賣房券你才能賣（事實上中國的樓市調控政策套路大部分是借鑑韓國的），在中國這一招目前變相是限售。未來，指不定房子拋壓太重的時候，就用上這一招。
情況分析到這，政策信號已經表明三四線城市要涼。
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人口銳減，三四線城市長期需求逐步消失
再貼一下前幾天我寫文章中我們講到的80後、90後、00後人口的情況。（特別說明：該人數是根據統計局每年出生人數進行統計推算的，實際因為人口意外傷亡，總人數應該是少於這個數據）
用肉眼都能看出，80後、90後、00後呈現階梯式的下跌，90後較80後人數減少20.5%，00後較80後人數減少26.6%。
這一次我們再聚焦一點，00後的父輩是房地產市場化第一波受益者，在城市中基本上都有一套、兩套房。況且，這一代人多數是獨生子女，未來一結婚一對夫妻繼承的房子少則兩套，多則可能四套以上。讓他們去接盤，從常識理解顯然是不太可能的事情。
我們只從考慮1985年至少1999年，剛好處於19歲至33歲間，這類人要麼現在是剛需，要麼未來十年後也會成為剛需。可以看到三個區間人口對應的情況，銳減得更加歷害。特別是1995年至1999年這一波人，目前是19-23歲。
假如，三四線城市房地產還有一個短週期是五年之後，那麼這些人則是25-30歲左右，剛好也是大學畢業處於結婚前的年齡段。而人口只有7970萬人，較85後同樣區間減少33.2%。可以說，如果這些人都是剛性需求，那對房屋的需求量則對應減少3成以上。
接下來看一下三四線城市土地的供應量情況，很明顯結論是較之前有減少。
但我們知道這一波樓市有一個限售政策。一般城市都是拿到房產證之後限個三五年，再加上前面預售到交樓還有一兩年時間。從這樣的時間點推算這一批投資者買入的房需要未來五年之後集中拋售，再加上市場上巨量的新房，未來供應遠大於需求。
這裡面還有一個問題，由於三四線城市供應量大，未來要入市的二手房肯定得折價賣出去。最典型的就是惠州，雖然你買來了新房從沒住過，但即使是毛坯賣出去也就是賣個七折。
再補充一條邏輯常識，2013年左右，面臨去庫存高峰，而隨後國家利用政策，把房子轉給百姓居民，雖然其中有一部分居住需求，但確實無法改變其依然過剩的局面。
最後再看一下各個城市人口的情況，統計了一百餘個城市2010年至2017年常住人口的變動情況。
補充一個條件，全國人口過去七年間增長3.7%左右。
結論很明顯：
1、過去七年間，一線、準一線、二線城市常住人口保持快速增長，基本高於全國增長水平。
2、226個城市中，共計有115個城市（右邊一列）常住人口低於全國3.7%增長平均水平，這些城市房價絕大多數以後涼涼。
未來，人口還會持續向一二線城市中淨流入，三線以後的城市基本上就是淨流出的節奏，人都是往能賺錢的地方集中的，這符合城市發展規律。
三四線城市樓市是不是最後的瘋狂，待歷史驗證吧。至少，現階段而言，支持三四線房價上漲的各種因素都在減弱。去庫存史命完成、棚改政策導向減弱、貨幣放水暫停、沒有實體經濟支持、人口外流危機、收入漲幅趕不上房價、城鎮定化進入中後期的三四線城市拿什麼支撐房價的上漲？三四線大量投機的房子你未來要賣給誰？
長期以來，幻想了一個很美好的情景，就是保持房價高位不上漲，房價下跌維持在一定範圍內，通過通脹和人民收入增長慢慢讓房價泡沫減小，讓消費能夠支持房價。這就導致了人們一直對房價有預期。即使再有"去庫存"的行情，那可能要是五年以後的事情了。
塵埃落地，三四線再無週期，再無接盤俠！
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