過去有多狂熱，現在就有多冰涼。
要說過去三年，中國樓市真正走出
過山車式行情的地方只有一個，不是廈門，也不是北京，而是與北京市中心30公里之隔的河北廊坊燕郊。
作為北京的睡城，燕郊曾經半年多房價翻倍，又在接下來的一年半時間裡房價腰斬，被打回原形，無數炒房客血本無歸，想要虧損套現卻無人接盤。
燕郊樓市悲歌，何嘗不是一些城市的縮影？
01
房價腰斬不是夢
燕郊隸屬於河北廊坊，與北京通州僅有一河之隔。這裡是北漂們的“睡城”，每天都有數十萬“北漂們”，從河北跨越到北京上班。
這塊飛地，與其說是河北的屬地，不如說是北京的“臥城”。
作為環京第一樓市，2016年到2017年，在京津冀一體化、雄安新區和北京副中心等概念的推波助瀾之下，燕郊房價曾經一飛沖天。
從1.5萬元到3萬元，房價翻倍，僅僅用了半年多時間。
然而，隨著2017年北京出臺史上最嚴樓市調控之後，環京跟隨加碼，燕郊開啟限購，外地戶籍需有3年社保或納稅證明方能購房，這幾乎將所有購房者都拒之門外，燕郊樓市開始一蹶不振，在全國率先開啟下跌之路。
到2018年10月，燕郊房價已從當初最高的3萬元，跌到如今的1.9萬元，跌幅接近40%，部分樓盤直接腰斬，被打回原形。
以燕郊的首爾甜城為例，2017年3月初，首爾甜城的最高售價超過4萬元，到2018年10月，鏈家上的放盤均價僅為2萬元，有業主為了快速變現，將放盤均價調低到1.73萬元。
在燕郊，曾經摩肩接踵的“售樓一條街”如今冷冷清清，大部分中介門店，即使留守的中介也冷冷清清。
燕郊如此，三河、大廠、香河等“北三縣”也是如此。
02
無人問津
比降價更悲催的是，無論價格如何下調，接盤俠都無動於衷。
根據北京中原市場研究部數據顯示,2017年,燕郊商品住宅僅成交32萬平方米,同比下降79%。成交額521億元，同比下降50%。
這是什麼概念？
一個市場的成交量突然下降了80%，這意味著整個市場已經進入冰點，說是“無人問津”，並不誇張。
到了2018年，成交量進一步下滑。今年1-4月，燕郊商品住宅累計成交僅65套，成交面積0.55萬平方米。
從帶看量上看，2017年3月，燕郊月帶看量高達41576人次，而到了2018年9月，月帶看量僅有9000人次左右，少了3/4。
當然，4月之後，燕郊房價暫時企穩，不少人判斷樓市觸底，抄底者開始進入。
根據中原地產數據，2018年8月，燕郊整體市場成交238套，成交面積2.52萬平方米，同比增加20%。
然而，燕郊房價在短暫企穩之後，又開啟新一輪的下調，這與下半年全國樓市的大氣候息息相關。
8月開始，全國多地樓市開始調整，受此影響，北京及環京地區再次向下。
抄底者又被埋了一波。
03
開發商忍痛割肉
與無人問津相比，開發商的境遇也好不到哪去。
在環京樓市叱吒風雲的華夏幸福，一度陷入資金鍊斷裂的傳聞之中。資金鍊斷裂顯然是誇大其詞，但庫存高企、現金流緊張卻是不爭的事實。
華夏幸福早已開始自救之路。
2018年7月，華夏幸福先是以137.7億元向平安資管轉讓19.7%的股權，堪稱賤賣。雙方還簽了對賭協議，如果2018華夏幸福利潤不足114億元，就要對平安進行現金補償。
接著，10月9日，再以32億的價格將環京十幅住宅土地平價甩賣——接盤者，正是高呼“活下去”的萬科。
與此同時，華夏幸福股價連跌5個月，已經腰斬。
今年2月，華夏幸福曾經攀升45.98元的高位，到10月17日，股價僅為20.77元，跌幅接近55%。
雖然這其中不乏整個市場動盪的因素。但與大盤相比，上證指數從年內最高點下跌了28%，華夏幸福則接近大盤跌幅的兩倍。
這顯然不只是大環境的問題。
04
環京樓市悲歌
有人說，燕郊房價明顯是被樓市調控按住的，只要限購取消，房價一定會反彈。
然而，問題在於，要論樓市調控，燕郊的嚴厲程度並非最高的，跟一河之隔的北京更是沒法比，為什麼北京僅僅只有10%左右的回調，而燕郊卻面臨腰斬的命運？
這就是環京樓市的弱點所在。
其一，本地需求嚴重不足，承接的主要是來自於北京的外溢性需求。數據顯示，廊坊樓市外地購房客佔比高達8成，其中絕大部分來自於北京。
其二，購房客中投資比例過高，同時投機情緒氾濫，這樣的樓市安全邊際較低。
其三，樓市走向易受政策影響，政策方向一旦發生轉換，樓市毫無招架之力。
這三點，一言以蔽之，缺乏基本面，僅靠概念炒作，顯然難以長久。
05
誰是下一個燕郊？
顯然， 燕郊和環京樓市不是孤例，而是無數中小城市的代表。
這些城市，要麼是享受大城市巨大的外溢效應，要麼是擁有一系列概念炒作的利好，要麼是隻有人口沒有產業的“睡城”。
這樣的樓市，可以共富貴，卻難以共患難。
當然，不同區域、不同城市基本面不同，不能一概而論。具體來說：
其一，對於環大城市區域，其房價與大城市有一定共振效應。如果北上廣深都出現全線調整，周邊輻射地區難免都會受到影響，其調整幅度可能更甚於大城市本身。至於調整幅度大小，要看其自身的人口、經濟等基本面是否有支撐。
其二，純屬概念炒作的地區，來得快去得也快。概念炒作如果有實錘落地，那麼概念起到的是短時期吞噬未來數年的上漲潛力的作用；如果僅僅只是概念而無實實錘，那麼概念最終會淪為泡沫破裂的催化劑。
其三，不要忽視政策的作用。很多人認為樓市調控沒用，但燕郊乃至環境的崩塌，正是政策加碼帶來的。與之類似，廣大四五線城市，也會受到政策雙刃劍的影響。藉助貨幣化棚改的利好，在樓市玩著擊鼓傳花的遊戲，看似市場一片繁榮，實則未來堪憂。
所以，不要看誰在樓市上行期笑得最歡，要看誰在樓市調整期還能笑得出來。
編者注：本文選自公眾號“國民經略”。
閱讀更多 城市戰爭 的文章
