中國經濟結構的最大問題在於結構扭曲、債務危機、貧富分化，這三者都的癥結都在於投資佔比過大，而房產稅的實行與否直接決定了整個中國經濟結構的轉型，實施則向消費型社會努力，不實行就繼續老路上狂奔，下面針對上述兩種可能進行簡單分析：
一、 實施房產稅：
房產稅實施，房價大幅下降75%以上，目前房租收益率大概在1.5%左右，房價跌一半，房租略降，才接近6%收益，如果按照折舊每年1.5%，房產稅1%，這樣收益率才3.5%，按照市盈率計算為30倍，收益偏低。
（一）這條路徑最大的好處是：
（1） 可以建立消費型社會、房價的大幅下跌，可以緩解年輕人的購房壓力，增加消費支出(需要起碼五年的還債恢復期)
（2） 房租的略降可以緩解實體經濟的成本，有利於工資的提高。
（二）這條路徑最大的風險：
（1） 賣地模式退場，帶來的地方債務抵押品的貶值壓力。地方債務可能會爆炸。
（2） 最近三年接盤貸款的，有抵押估值下降帶來的補充首付的壓力。
（3） 不買房也就不存在因為買房製造的貨幣超發，貨幣發行大幅降低，貨幣假象難以保持，通縮可能直接出現。
（4） 即使房子暴跌，消費何時能夠起來也確實未知。因為中國也疊加老齡化和城鎮化末期，再疊加貧富分化和佛性青年
（三）政府的為難
（1） 承擔泡沫破裂的後果：壞賬增多、經濟下行、未來消費的不確定性。
（2） 補救的辦法，增加中央國債規模，政府消費、增加社會保障穩定經濟，爭取足夠的時間，等待消費升級。
（四）各階層利益分析
（1） 居民部門：
已經買房的利益受損，沒買房的得利。現在房屋自有率非常高，因此受損的人是絕大多數。整體部門看，短期內多數人受損，少數人得利。整體虛擬財富幻覺消失，可能會壓制消費。長期看，整個部門收益於實體經濟恢復帶來的收入增加。
（2） 企業部門：
房地產企業：少數龍頭企業規模或許進一步擴展，以後靠規模來獲得利潤，中小企業集體倒閉。
其它實體經濟企業：受益於土地成本降低，經營壓力降低。
（3） 政府部門：
地方政府：賣地利益受損、但是有房產稅補償，利益小受損，但是收入穩定度大幅提高。
中央政府：原來的財稅體制進行改革，必須讓渡一部分利益給地方政府，沒有了賣地收益，地方政府事權、財權需要基本匹配。另外經濟下行後，唯一債務低的部門，中央政府債務有上升的壓力。
（五）房產稅實施的時間節點
房產稅實施有兩個時間節點：一個是2021年、一個是2025。
1、2021年實施的原因：
（1）2020年，棚改結束。部分省，例如棚改第一的山東省2018年已經開始了全部實物安置。棚改貨幣化安置的比例有下跌的趨勢。
（2）90年最後的人口高峰到達30歲，95年出生的人25歲開始進入購房人群。整個購房人群（25-35歲）開始劇烈下滑，這也是為何16年的房價拉起來那麼費力，從14年開始拉三年各種招數都用上，最後直接棚改拆遷600萬套，然後貨幣化安置都用上了。
（3）各省市限售年限基本上是三年，完美接縫的就是2020年。
（4）現在正在進行分稅制改革，已經確定市級地稅都取消，一次性把房產稅加入，改革成本最低，不然將來二次又牽扯到財稅分成的重新確定及人員安置問題。當然也可以直接作出兩個預案，一個是收稅、一個不收的。這樣就剩下一個問題就是人員安置的問題。
2、2025年
（1）最大的原因就是要接上2000年的人口出生，從2001年後人口出生數量基本就實現穩態了，這批人產生購房需求起碼需要到2025年。
（2）這個時間節點最大的難度是2020年以後的五年如何平穩過度，繼續再棚改五年的可能性有多大？那時候的棚改可能就真是純福利了，能忽悠起來的人群存量也怕是沒多少了。
（3）地方政府的財政收入這五年如何實現。靠繼續賣地？如果不賣地的話，靠啥？中央的轉移支付麼？中央如何負擔全國的財政壓力。發債還是印鈔？
3、從上述分析可以看出，從理性判斷來說2021年實施的概率大一些。
二、不實施房產稅：
（一）不實施房產稅，房價會出現三種可能：漲、停、跌。
1、大漲：只有房價大漲，才會讓大家忽略這個投資品的收益不合理，因為可以差價賺錢。這是投機品的最大特徵，也即是所謂的博啥遊戲。
如果要房價大漲需要做到：
（1）控制土地
繼續飢餓營銷，卡住土地，製造恐慌，拉高地價，製造房價成本剛性上漲的假象。這個要實現，城鎮集體建設土地入市，必須無限期的推遲，找各種理由，儘管目前北京四大行已經開始給集體土地建設租賃房提供貸款了。總體來說，這一條實現的難度並不算太大，從2002年開始的招拍掛，政府限定底價，競價只能向上的奇葩半市場經濟。反正土地國家全壟斷，還可以讓國企參與拉高價格，這個土地升值的假象，應該問題不大。
當然飢餓營銷也有它的問題，讓政府自身的財政收入非常的不穩定，波動較大。還有很多地方政府因為整個城市經濟不行，土地拍賣很難，只能靠中央財政轉移。
（2）貨幣大放水
這個或許才是最大的麻煩，在如今債務危機的前提下，如何放水？放水就是增加債務，大放水就是繼續大規模提高債務，尤其是居民部門的債務，繼續起碼七萬億的規模上漲，整個居民部門繼續被透支。在居民部門收入沒有大幅增加的情況下，整個居民部門的透支必有天花板，真到了天花板那就在劫難逃了，轉型消費不可能，消化居民債務需要漫長的週期，直接就是經濟危機了。
（3）收入大幅提高
如果可以大幅提高工資的話，也可以拉高房價，例如收入五年倍增，持續十年，收入四倍後，整個房價收入比就合理了。房租也會大幅提高，房租收益率也會相對合理。看起來最美好的一條路，但是卻不知道如何實施。除了高端技術部門，其它所有部門只有一個市場利潤，別說收入倍增，就是保住工資不變都很難，因為隨著房價增長，房租必然也會提高，會進一步惡化實體經濟。目前行業整體全部產能過剩的情況下，提高工資難度非常大。
至於政府可以提高的工資只有公務員、退休金兩個。退休金倒是最近一直在提高，退休員工的工資提高，在中國目前的家庭模式下，父母退休金的提高，可以變相的提高子女的房價承受力，三個家庭一起扛房價。至於公務員工資的提高，目前還看不到苗頭，畢竟社會輿論壓力比較大，公務員已經是所有人嚮往的職業了，再提高民間輿論壓力較大。
因此看起來後遺症最小的辦法，實施難度確實最大的，也沒辦法通過行政命令來傳達。最近各種提高技術工人工資的新聞已經出來，部分央企已經承諾提高他們的工資。讓本來就已經畸形高的央企工資繼續提高，也實在不是啥好舉動，因為央企直接提高工資，這個成本必然由全體國民來承擔，他們是不存在內部消化成本的動力的，因為有壟斷定價權。轉移壓力太容易。
（4）提高城鎮化人口數量。
用人口剛需來承擔房價的壓力。首先看人口，目前人口出生基本穩定在1600萬，目前人口比例是城市60%，農村40%，也就是能城鎮化的人口只有約600萬。這數量實在有點低，那就只能從以前的存量上想辦法，讓以前沒有城鎮化的人城鎮化化，在大學生普遍就業不足的情況下，在第一輪進城打工已經失敗回老家的情況下，二次城鎮化如何進行？目前工業化已經進入了末期，勞動密集型企業對比優勢逐步喪失，此時繼續城鎮化只會是越來越難。唯一有希望的還是這1600萬年輕人，但是這個人口怕是很難支撐房價上漲。
（5）棚改繼續大比例貨幣化安置。
這是唯一能夠實現的拉高房價的辦法，中央低息貸款支撐整個棚改，目前已經在做了，繼續擴張，目前看也不太現實。而且已經開始發行棚改債券了，說明中央並不希望全部由自身承擔這個棚改的成本和風險。
因此總結下來，房價上漲，土地唯一可控，其它因素都不可控。
2、停、跌
如果房子不大漲，房地產就不可持續了，也沒辦法讓購房人把房價合理化。目前房價儘管收益率非常低，但是大家已經不考慮投資收益，只考慮差價，變成了純粹的投機品。投機品唯一的信心來源就是低買高賣，完全不考慮投資收益。一個價格不能漲的投機品，是沒辦法持續的，崩盤不可避免。
三、綜合下來看房產稅幾乎是勢在必行，剩下的就是考慮實施的時間點和第一稿面試的時間。
轉自知乎
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