根據美城機構的數據顯示，在9月底至國慶期間，西安市共有5486套房源，售出3858套，整體去化率為70%。不用搖號的項目數量開始增加，而越來越多的項目登記比也開始逐漸下降，也就是說，越來越多的意向購房者能買到心儀的房子。在這樣的市場變化下，央行降準是否對樓市有利好影響?搖號政策會持續多久?第四季度的樓市又將何去何從?且看業內專家如何解讀。
>>樓市遇冷
搖號政策或將取消?
據克而瑞數據顯示，9月最後一週和國慶期間，西安商品房成交量下滑58.57%，而開盤監測的18個項目中，僅有3個項目的去化率為100%，去化率在70%以下的項目佔了8個。與前幾個月的火熱情況相比，西安樓市轉冷明顯，搖號的政策預計還會持續多久?
朱文認為，目前西安樓市出現成交量的萎縮，究其主要原因是調控政策有效抑制了投機性需求，購房者不再選擇盲目跟風購買。另外，下半年市場新盤力度加大，緩解了恐慌情緒，前期市場購買力明顯透支，培育新的購買者還需要一定的時間。隨著時間的推移，很多項目購買意向人數太少的狀況可能會繼續發展，取消搖號政策也就成為必然。
馬健也認為，在過去的一年，西安市場壓抑了幾年的購買力被迅速釋放出來，造成一房難求的現象。這是非常態的市場與政策前提下發生的，不可能一直持續。在透支了大量購買力之後，樓市轉冷也是必然的。等樓市重新恢復常態，搖號政策就無存在的必要了，所以時間不會太久。
沈瑋則指出，搖號政策需要適時調整。搖號政策出臺時，樓市仍是“高燒”期，政策中作出了“連續兩次中籤不選和選房不籤的購房者是要受到6個月或是1年之內不能在網上作意向登記”的處罰。而如今，高燒減退，供應增多，購房者們更願意去選擇一套真正稱心如意的房源，寧願放棄一次選房機會，也不願被迫上車。適時調整政策，或更適應當下市場。
相對搖號政策唱衰，朱鬱則有不同的意見。他認為，近期西安樓市遇冷，但是通過數據看，主要因為供應量不斷的縮水，成交走低。這是受近期政策的影響，但是客戶需求仍舊明顯，並沒有出現濃郁的觀望情緒，該出手的並不會因為政策影響而不選擇購買。就目前來看，搖號政策仍然會是現階段的一個常態，這個手段調控，在未來一年當中應該會是一個常態化運作的標準。
>>央行降準
對樓市的影響甚微
10月7日，央行宣佈降準。作為資金密集型行業的房地產行業，無疑會密切關注本輪降準給樓市帶來的影響。央行相關負責人表示，此次降準的主要目的是優化商業銀行和金融市場的流動性結構，增強金融服務實體經濟能力。業內人士也表示，降準對西安樓市影響甚微。
沈瑋指出，今年7月末，在國務院常務會議中提出，下半年的財政政策要更積極，貨幣政策鬆緊適度。《人民日報》也發文稱，金融風向由“去槓桿”轉為“穩槓桿”，如此看來，降準乃是預期之內的行為。本意是加大力度去發展實體經濟，從發放方式來看，依舊嚴防資金流入樓市。今年以來的多次降準對房企融資並無多大利好，大數額資金無法直接流入地產行業，房企的資金鍊依舊緊張，樓市降溫的大趨勢很難有所改變。追求現金迴流，仍然是各大房企的當務之急。
朱文則認為，此次央行降準的主要目的是優化流動性結構，增強金融服務實體經濟能力，支持民營創新型企業的發展資金。目前居民買房的高槓杆率已經引起重視，對首付款比例的提高，房貸利率逐步上升，能夠流入房地產市場的資金就十分有限，並不能對當前的市場趨勢產生根本變化。
朱鬱表示，央行的降準對於樓市來說無疑是資金的循環得到有效的利用。對於市場而言，會降低現在的信貸風險，提高可週轉率。對開發商來說，有更多的騰挪空間。所以央行降準對樓市來說有一定利好，但對市場現狀不會有明顯影響。
>>將迎來樓市“拼殺”
購房者機會增加
“金九銀十”成效不明顯，第四季度市場是否會繼續下行呢?業內人士分析認為，由於今年備案價和搖號政策的影響，很多房企的推盤節奏受到影響，不少房企的推盤壓力集中在第四季度，預計會出現明顯拼殺，購房者機會增加。
沈瑋認為，按現在趨勢和歷史慣例，市場會繼續下行，越來越多項目會開始打折促銷。目前樓市嚴控價格，四季度開發商又著急完成任務和回款，漲價幾乎不可能，只是一些比較堅挺地段的樓盤相對抗跌。
朱文指出，四季度是開發商能否完成全年任務的關鍵，房企資產負債率又居高不下，能夠實現資金流最有效的方式就是“以價換量”，未來就有可能出現房價變相下降的局面，但暴跌的可能性較小。對於剛需購買者來說，把握好了也許就是最佳時機。
除了量價變化，第四季度樓市的兩級分化也會越來越明顯。馬健認為，綜合條件良好、性價比高的優質剛需項目依然會熱度不減，而其他項目則會重新迴歸理性的市場環境中。之前有些價格虛高的非優質項目，會出現價格回落的現象。
無疑，第四季度對於購房者來說也是不錯的機會。沈瑋認為，四季度將有些市場期待的新盤入市，特別是改善類產品，改善的客群可以等等。但第*次置業的剛需客戶，9月以來明顯推出一些核心地段的高性價比項目，看好就不要錯過。
朱鬱認為，毛坯和精裝之間也會在四季度當中出現明顯的分化。朱鬱建議，在供應持續放量的情況下，選擇空間就會更大，而目前也就不足五個月的庫存週期，所以市場上仍然供小於求，購房者就應該抓住目前時機，儘快下手。
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