近期,龍湖、萬科、泰禾等知名房企紛紛攜其高端項目入市,一大批大平層、洋房、疊拼、合院、別墅等產品進入大眾視野。
縱觀濟南樓市高端產品,多集中於CBD片區、漢峪片區、唐冶片區以及長嶺山片區。記者踩盤調研發現,目前推售的高端產品,面積都在200平米以上,其中位於唐冶片區某項目疊拼產品,預售落錘五百萬元起。
項目案名奪人眼球
豪宅項目扎堆入市
“改善型產品以及高端產品供應量大增是今年濟南樓市的一大特點。”一業內人士表示。記者從今年上半年樓市的供應格局來看,改善型產品供應量佔到近6成。“目前入市的高端產品,其前期拿地成本都很高,迫使房企需要在‘產品力’上下足功夫,產品升級順勢帶來了價格上漲,高端豪宅項目應運而生。”他表示。
記者調查瞭解到,各大房企在今年都推出了自身的頂端系產品,天字系、翡翠系、府系、院子系、原著系紛紛入市,項目案名自帶“豪氣”。同時,在產品規劃上也進行了豐富升級,在以往常規的聯排、獨棟等產品類型上又加入了疊拼、合院等產品,別墅產品面積也從170-700平米有了更大的跨度,適應了更多人的置業需求。
在供應區域上,高端產品以CBD最為集中,除已經入市的綠地、萬科、華潤之外,仁恆、招商也即將入市新品;在漢峪片區,泰禾、保利、金科升級了片區產品,價格更是突破了歷史最高位。在泰禾·濟南院子,記者瞭解到,其洋房產品為全精裝交付,均價在35000元/平方米,記者粗略計算一下,一套200平左右的五室大平層總價大約在700萬左右,院子則為專屬私人訂製精裝交付,一院一景,各不相同。
位於唐冶片區的龍湖景粼原著,別墅面積多在400平米以上,價格每套在1000-1500萬之間;另一項目九里晴川也有疊拼產品推出,面積在165-330平之間,毛坯交付,價格在600萬左右一套。同處唐冶的萬科翡翠山語也有別墅產品,目前價格暫未對外公佈。
蓄客營銷各顯神通
眾多項目入市時間待定
在經歷一年多的調整後,濟南多個高端項目不斷對外釋放積極入市的信號。近段時間,金茂、招商、仁恆、銀豐等多個項目紛紛對外發布產品,公開示範區、樣板間等項目推介,為後期入市營造氛圍、提前蓄客。
近期的濟南豪宅市場可謂是不斷博人眼球,其背後則是各項目開盤前積極營銷造勢的意圖。以9月16日泰禾·濟南院子示範區開放為例,該項目以“高參觀門檻”成功營造了話題。如果想看平層產品需要提供300萬的資產證明,不動產不算,必須是存款、股票、基金等現金存款,如果想看院子產品則需要提供1000萬的資產證明。
儘管多個高端樓盤的推廣信息已有不少,但是就記者調查瞭解到的最新情況,多數高端樓盤均在等待預售審批中。在預售價格受到限制的同時,密集出臺的系列調控政策以及國慶假期樓市陰跌也給高端住宅市場戴上了“緊箍”。
“受到限購等各種政策限制等因素影響,高端購房需求一直被抑制,而且受到限價政策的影響,項目開盤預售單價無法覆蓋項目土地、財務、持有時間等諸多成本,高端項目開發商普遍入市意願不強,豪宅項目便選擇了蟄伏等待時機。”濟南一高端項目銷售負責人表示。
寄望“差異化”
贏得市場一席
豪宅項目扎堆推出,競爭在所難免。在記者走訪的一些高端項目中,發現“拉高拍低”現象明顯。“拉高拍低”就是在不損失項目容積率的基礎上,主動通過局部拉高建築高度(用足控高)來騰出更多土地做一些低密度的類別墅產品。房企通過這個方式可以實現“貨值最大化”。
當然也有比較純粹的頂級高端產品。就像泰禾院子和龍湖景粼原著,戶型大,總價高,它們的客戶群屬於金字塔頂尖人群,在探盤中記者獲悉,這些樓盤對客戶的挑選也很嚴格,樣板間都是要驗資才可以參觀。
從目前的高端住宅市場來看,除了產品本身的設計以外,賦予項目文化內涵也越來越成為豪宅項目的著力點。龍湖在濟南的首個“原著”項目,就是在建築規劃中強調禮制、街巷、里弄、府院等理念,提取其中的符號融入建築,充分體現中國傳統神韻,簡單點說就是“新中式”風味十足。
近年來,隨著頂級階層的日益發展壯大和對頂級住宅產品理解層面的不斷加深,他們開始對生活品質提出了更高要求,不斷尋找與自身相匹配的頂級豪宅生活成為了他們對居住環境的新追求。因此,面對日益年輕化的富裕階層,開發商在高端產品創新上也應更用心。“稀缺、資源、藝術、定製、圈層”或將成為頂級住宅“獨一無二”的價值構成。在產品創新上多下功夫,以“差異化競爭”得到市場的認可。
但是在豪宅客戶資源有限的情況下,開發商在這些豪宅項目上花費的這些“心思”最終能否獲得市場認可,仍將是一場長期的考驗。來源：齊魯晚報
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