案情簡介
2007年1月25日，朱儁芳與嘉和泰公司簽訂14份《商品房買賣合同》，約定朱儁芳向嘉和泰公司購買14套目標商鋪，並於同日辦理了銷售備案登記手續，嘉和泰公司開具了相應銷售不動產發票。
2007年1月26日，雙方簽訂《借款協議》，約定嘉和泰公司向朱儁芳借款1100萬元。嘉和泰公司自願將其開發的目標商鋪抵押給朱儁芳，抵押的方式為“和朱儁芳簽訂商品房買賣合同，並辦理備案手續，開具發票”，“如到期償還借款，則將抵押手續退回，到期不能償還，將以該抵押物抵頂借款，雙方互不支付對方任何款項。”
該借款到期後未能償還，朱儁芳訴至法院，請求確認《商品房買賣合同》有效，判令嘉和泰公司履行該《商品房買賣合同》。
高院觀點及判決
山西高院認為，雙方形成的是民間借貸法律關係，商品房買賣合同是借款合同的抵押擔保內容，合同中“到期不能還款用抵押物抵頂借款，雙方之間互不再支付對方任何款項”的約定違反法律強制性規定，應屬無效。
2011年2月17日，山西高院作出民事判決駁回朱儁芳的訴訟請求，案件受理費由朱儁芳負擔。
最高院觀點及判決
最高院認為，案涉買賣合同和借款協議均為依法成立並已生效的合同。借款協議條款並非直接約定公司到期不能償還借款時，所約定的抵押物所有權轉移為朱儁芳所有。在公司到期未償還借款時，朱儁芳並不能直接按上述約定取得抵押物的所有權。要想取得商鋪所有權，只能通過履行案涉十四份商品房買賣合同來實現。
由於雙方當事人對於是履行商品房買賣合同，還是履行借款協議具有選擇性，即商品房買賣合同的解除條件成就，就履行借款協議；商品房買賣合同的解除條件未成就，就履行商品房買賣合同。無論如何履行，均符合雙方當事人的意思表示，且從合同的選擇履行的角度看，嘉和泰公司更具主動性。如其認為履行商品房買賣合同對其不公平，損害了其利益，其完全可以依據合同法第五十四條之規定，請求人民法院予以撤銷，但公司在法定的除斥期間內並未行使合同撤銷權，而是拒絕履行生效合同，其主張不符合誠信原則，不應得到支持。
最高院裁定撤銷山西高院判決，支持了朱儁芳的訴訟請求。
律師解讀
首先，雙方簽訂以商品房買賣合同及系列補充協議為雙方間借款實施擔保，其實質法律關係應當認定為借款合同關係，符合最高院審理民間借貸案件司法解釋的相關規定。
其次，《擔保法》《物權法》中禁止流質條款的核心要義是為防止債權人利用優勢地位損害債務人的利益，造成對續存抵押合同關係中處於相對弱勢地位的抵押人事實上的不公平。而本案中原告請對被告履行十四份《商品房買賣合同》以償還借款，並末要求將商品房直接劃歸其所有。
雙方以買賣合同形式建立的擔保關係、擔保方式雖然不符合《擔保法》《物權法》關於擔保物權的典型規定，但作為一種非典型的擔保方式，其目的、功能與典型擔保方式相同，在一定程度上並未妨礙債務人的利益且保證了債務人的自主選擇權，有利於債權人實現債權，實現社會交易秩序的穩定。故人民法院對此項條款認定不屬於流質條款，不違反《擔保法》《物權法》的相關規定。
同時，根據審理民間借貸案件規定二十四條第二款之規定，在裁判生效後，債務人不履行義務的，債權人可以申請拍賣買賣合同的標的物，藉此保障自身合法權益之實現。
相關法條
《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條：
當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。在按照民間借貸法律關係審理作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。
《物權法》第186條：
抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
《擔保法》第40條：
訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人不得約定在債務履行期滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。
（本文作者系遼寧同格律師事務所律師）
閱讀更多 遼寧同格律師事務所 的文章
