案情简介

2007年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订14份《商品房买卖合同》，约定朱俊芳向嘉和泰公司购买14套目标商铺，并于同日办理了销售备案登记手续，嘉和泰公司开具了相应销售不动产发票。

2007年1月26日，双方签订《借款协议》，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元。嘉和泰公司自愿将其开发的目标商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为“和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票”，“如到期偿还借款，则将抵押手续退回，到期不能偿还，将以该抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项。”

该借款到期后未能偿还，朱俊芳诉至法院，请求确认《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰公司履行该《商品房买卖合同》。

高院观点及判决

山西高院认为，双方形成的是民间借贷法律关系，商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容，合同中“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不再支付对方任何款项”的约定违反法律强制性规定，应属无效。

2011年2月17日，山西高院作出民事判决驳回朱俊芳的诉讼请求，案件受理费由朱俊芳负担。

最高院观点及判决

最高院认为，案涉买卖合同和借款协议均为依法成立并已生效的合同。借款协议条款并非直接约定公司到期不能偿还借款时，所约定的抵押物所有权转移为朱俊芳所有。在公司到期未偿还借款时，朱俊芳并不能直接按上述约定取得抵押物的所有权。要想取得商铺所有权，只能通过履行案涉十四份商品房买卖合同来实现。

由于双方当事人对于是履行商品房买卖合同，还是履行借款协议具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行借款协议；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行商品房买卖合同。无论如何履行，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，嘉和泰公司更具主动性。如其认为履行商品房买卖合同对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据合同法第五十四条之规定，请求人民法院予以撤销，但公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则，不应得到支持。

最高院裁定撤销山西高院判决，支持了朱俊芳的诉讼请求。

律师解读

首先，双方签订以商品房买卖合同及系列补充协议为双方间借款实施担保，其实质法律关系应当认定为借款合同关系，符合最高院审理民间借贷案件司法解释的相关规定。

其次，《担保法》《物权法》中禁止流质条款的核心要义是为防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对续存抵押合同关系中处于相对弱势地位的抵押人事实上的不公平。而本案中原告请对被告履行十四份《商品房买卖合同》以偿还借款，并末要求将商品房直接划归其所有。

双方以买卖合同形式建立的担保关系、担保方式虽然不符合《担保法》《物权法》关于担保物权的典型规定，但作为一种非典型的担保方式，其目的、功能与典型担保方式相同，在一定程度上并未妨碍债务人的利益且保证了债务人的自主选择权，有利于债权人实现债权，实现社会交易秩序的稳定。故人民法院对此项条款认定不属于流质条款，不违反《担保法》《物权法》的相关规定。

同时，根据审理民间借贷案件规定二十四条第二款之规定，在裁判生效后，债务人不履行义务的，债权人可以申请拍卖买卖合同的标的物，藉此保障自身合法权益之实现。