最近跟幾個群友在群裡聊天。談到房價，有網友突然說感覺最近北湖漲不動了，很多盤基本上半年什麼價格，現在還什麼價格！北湖是不是熱乎勁過去了？現在還能不能買北湖？未來還能升值麼？
一連串的問題確實讓我一時有點回答不上來！
仔細一想，確實自從上半年政府接二連三的調控政策之後，長春的房價好像馴服了起來！不僅僅是北湖，包括大部分城區，一些樓盤成交價都在日趨平穩。而北湖作為長春城區的一顆新星，在過去的兩年時間裡，被無數人寄以厚望！大批的開發商和購房者集體湧入！造成一股“北湖熱”。北湖房價的變化，很大程度上可以當做長春房價的一個風向標！無怪乎網友如此關注北湖房價？
那麼北湖房價的滯漲到底是真實情況還是僅僅是“假象”？
今天我們擺事實、說數據、講原因，一起來研究下！
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為了弄清楚情況，我先從中國指數研究院調取了一下高新北區從2017年9月到今年8月份一整年的數據（數據取自官方新房普通住宅備案成交價）。
先看下成交均價，數據顯示，高新北區2017年9月成交均價為6746元/㎡，2018年8月份成交均價10265元/㎡，這一年單價的漲幅在3000元左右！不過從6月份開始，連著7、8三個月份都在9500以上，波動確實不大！確實開始日漸趨緩！
（高新北區新房普通住宅成交均價 數據來源：中國指數研究院）
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由於區域均價取自官方成交備案價，受備案時間和產品調整等多方面影響，另外改善型產品、精裝修產品的出現也會影響價格的走勢！為了進一步搞清楚數據，我又梳理了一下從今年3月份到目前北湖主要在售樓盤的開發商報價！
通過梳理，我們發現北湖大部分在售樓盤（不包括下半年純新盤及未上市項目），除了個別項目因為由毛坯升級為帶裝修價格有所波動，剩下大部分樓盤雖然價格漲幅不大，但是還是有所上行！
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擺完數據之後，我們不難得出結論：北湖雖然近幾個月漲幅放緩，但是仍然在小幅的提升！那麼為什麼這麼多人覺得北湖房價漲不動了？
我個人覺得，第一是北湖房價確實漲幅在放緩，全長春大部分區域房價漲幅也都在放緩，這是事實！跟政府調控有關，跟市場大環境也有關！
第二，前文說道北湖一直是被寄以厚望的，而之前一年裡3000左右的漲幅也確實不小，當北湖的腳步開始慢起來之後，這種對比無疑更加強烈
第三，我們不得不提一下和高新南區的比對！畢竟作為長春新區的兩隻腳，一隻腳在南，一隻腳跨北。很多購房者習慣在買房時將高新南北區包括南部新城做一下比較！
而高新南區（算上南部新城）在近期出現幾個新盤，放出的價格確實不低！從一萬五六到一萬六七。
這個價格無疑挺讓人咋舌的！因為購房者往往習慣於忽視產品的定位、區域的現狀、土地的成本、品牌開發商的帶動力，過於關注某一個樓盤價格上的變化，特別是純新盤和老盤之間的價格升級！這就造成很多人第一感覺：南城嗚嗚漲，北湖漲不動了！
（高新南區新房普通住宅成交均價 數據來源：中國指數研究院）
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南城（包括南部新城和高新南）和北湖的“南北之爭”由來已久，曾經的北湖房價和南城一直是並駕齊驅的，一萬二三就都是高點！
為什麼跑過中場之後，北湖房價日漸乏力，而我們看到南城會出現一萬五六，一萬七八的高價？
是市場的原因還是區域定位的不同，或者是政策導向？群眾預期心理？
接下來仍然擺數據，來分析一下南北區之間的差距！
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區域定位
我們必須承認，北湖在最開始的時候就是為預算有限的購房者準備的一塊低價區，後來成立新區之後，雖然水漲船高，但是仍然改變不了北湖主要是迎合剛型需求和一小部分投資客的區域定位！即便有很多人為了上學而買房，這也是一種剛需。包括有部分洋房產品，他主要面對的也只是首次改善。當然中間龍璽的合院推出即沒這算特例，日後再有更加高端的改善類產品，這個區域消化能力還沒有這麼高，我們無從預估！
在某種程度上講，北湖的購房者在單價的接受能力上是有一個上限的，超過這個數值，群眾就很難接受。這個價格可能是一萬一二，也可能是一萬二三，從價格的變化上，我們或多或少能看得出來！
而相反，南城在近幾年越來越像改善型需求主要聚集的區域定位靠攏，作為城市新貴，很多品牌開發商願意進駐這個區域進行改善型產品的開發。洋房、合院、別墅，包括小高層、高層的戶型設計，開發商也有很多改善方面的偏重。另外開發商願意從產品升級、生活理念等更多角度去給項目賦能，這是改善型項目常用的方式，也是該類需求用戶喜歡看到的！
在不斷提高的產品定位基礎上，區域裡以水系、商業等資源為賣點，再加上同樣不差的教育資源。可以說，該區域的購房者同樣有單價的接受上限，但是起碼這個“天花板”要更高一點！
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市場供需
我們總習慣講供需關係決定市場走向，即便房地產這個受政策影響較大的行業同樣如此。
查看過去一年的高新南北區供需數據，高新北區從2017年9月到2018年8月整體供應面積（新上市）2341141㎡；整體成交面積902238㎡，整體供求關係比2.59:1，供大於求
高新南區從2017年9月到2018年8月整體供應面積940438㎡；整體成交面積1064657㎡，整體供求關係比0.88:1，供不應求
查看長春樓市地圖，我們也很容易就看出來，高新南幾個“名校”旁邊確實房源緊張。慧谷旁邊目前在售或馬上上市的只有天茂湖、偉業、華潤凌雲府（預計上市）、居然世界裡（未上市），南郡二期什麼時候上市未定；尚德旁邊能考慮得就綠地城、萬科翡翠學院，恆盛二期陽光美湖天地上市預計還需要時間，高新君圜也是預計十月上市，還都是改善，融創一直沒有確切時間。慧仁旁邊在售的有益田翠堤悅府、萬浦小鎮，嘉惠燕京府，金越逸墅藍灣三期和吳中桃花源新品都只是準備上市！
項目不少，但是大多數都沒上市，奇貨可居的狀態下，房價往上飄也就不足為奇！
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土地市場，群眾預期
雖然有生拉硬拽的嫌疑，但是我們也得承認土地市場有時候或多或少會影響購房者的心理預期。從去年中海包攬北湖五地開始，而且是首個進駐北湖的品牌房企，我們一度認為北湖在土地市場上確實可以和南部並駕齊驅，之後華潤6396元/㎡樓面價摘得南城凌雲府地塊，而不久之後這一記錄就被北湖中鐵建的6616刷新。包括622中海4713元/㎡拿尚學府地塊。我們還一直認為北湖起碼在地價上可以和南城處在同一基準線上！
直到今天，還有網友在近幾次土拍之後評論，為什麼尚學府南側地塊只拍到2919，畢竟中鐵建地塊可是6600多。。。
而我們不止一次的解釋，中鐵建的那塊地真的是特例，無論從位置，從地塊指標，從區域周邊配套都是頂級的，拍出那個價真的是天時地利人和。在此之前，北湖的地價最高也就4700多，中海不到3000拿地有多方面原因，市場導向，時節，地塊准入門檻，資金壓力等等。這個價也不算低了。
而今天南城樓面價5006元/㎡華潤拿的南湖中街袖珍地塊只有一萬四千多平，在資金總體壓力上絕對不可相提並論，也不足以說明什麼！
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最後還要回到主題，在目前的房價情況下，北湖還值不值得買？
拋開南北之爭，拋開房價對比，北湖目前一萬左右的市場均價仍然是大部分剛需可接受的。有門檻，但是門檻並不是不可跨越！
作為長春新區的一個重要組成部分，北湖的起點確實高，未來在我看來也非常適合居住的。很多人嫌北湖遠，但是要清楚的瞭解到，目前長春大部分在售的新盤都是在四環以外，哪個不遠？
要教育，北湖有英才、有明達、有11高，還有不知道什麼時候能起來的北湖實驗校。
要交通，是不太方便，說句開玩笑的話，北湖快軌成功的避開北湖主要的居住區。但是起碼北湖快軌馬上就要運行了，還是有幾個盤可以受益的！而地鐵五六七號線雖然審批了，但是還要自籌資金，還要建設，到具體運行要很久以後。有看得見摸得著用的上的交軌道交通，這的確是利好！
要商業，龍翔、北湖吾悅都在進展當中，北湖歐亞雖然停工，但是作為重點項目，且是本地巨頭，我們有必要去相信他能恢復動工。未來幾年開始，起碼我們在區域裡購物、商業休閒不愁沒地方
要公園，北湖溼地公園幾年前就投入使用了，夏天人也很多，且北湖水域面積2.3平方公里，比兩個南湖都大！
另外區域裡還有奧體中心、中日聯醫院北湖分院，基礎的配套北湖都具備，且看得著！
再談到人口，城市外擴需要人口進駐，區域的發展同樣也需要人口去支撐，北湖前前後後的項目加一起有近20個小區，網站上有相關圖片顯示（圖片來源未知），整個北湖區域未來陸續入住後，加上附近學校將有20萬常駐居民，這些人口陸續進駐為北湖帶來人氣，也來帶發展。
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最後，長春新區畢竟是國家級開發區，據最近的新聞報道，長春新區2018年秋季集中開工的項目共有35個，總投資85億元，年內計劃投資17億元。其中，產業類項目達到20個，佔開工項目總數的60%。這裡面涉及到北湖包括長德新區的就有：航天信息產業園、亞泰醫藥產業園、東北亞國際機械城、龍翔商務中心A區、北湖吾悅廣場、京東亞洲一號。。。
房價平穩了對購房者來說是一件好事，從居住的角度講，如果有一個門檻尚未高不可攀，並且目前有基點，未來有發展的區域，如果你不知道選擇哪個區域好，為什麼不可以選擇他？
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