大千世界，樓市最奇妙。
一個小小的決定，或許就是兩個階層的分界線。
過去，閉著眼買房都能躺贏；如今，買房120%的用心，也難保不會踏空。
其實，板塊的發展是有規律可循的。一般來說，可以分為5個週期：啟動期——增值期——滯漲期——成熟期——衰退期。
所處週期不同，其房價的漲跌表現也會不同。
通俗點說，判斷能起來的新興板塊是最佳投資對象，一旦起來，就是盆滿缽滿，房價的曲線會呈現陡直狀。
而成熟板塊，上漲的幅度會趨緩。比如中北鎮，就是一個最具代表性的樣本。
壹
中北鎮是環城板塊中資質最老的“前輩”，霸屏銷冠之位長達數年。
它位於天津市城區的正西方，隸屬於西青區，全鎮總面積39.78平方公里，是天津市規劃的“西部新城”核心區。
經過十多年的發展，如今的中北鎮已經褪去了當初的“稚氣”，區位、城市界面、配套指數在環城中都首屈一指。
從區位上看，中北鎮距離市區最近，且有四分之一面積位於外環線以內。
天津重點打造的“五河”中的南運河就位於中北鎮。這裡不僅有歷史淵博的大運河文化，未來也將形成多個商業、文化發展節點。
另外，河景本身就是一種天賜的資源，最終也會轉化為價值，比如已作為獨立板塊存在的海河，就是河景認知價值兌現的鮮明例子。
買房置業有條重要法則，環內攤大餅，環外沿著射線走。天津構建的“十四射”中，中北鎮佔了3個，即西青道、芥園西道和復康路。
配套方面，中北鎮有一批城市級別的配套，且大多已兌現。最突出的就是地鐵和商業。
地鐵2號線，2006年開建，2012年試運營，如今已經成為連通東西的骨幹線，且可以與1、3、6、9號線以及10月份正式運營的5號線實現換乘。
商業配套更了不得，有永旺購物中心、環球購物中心、希樂城、新城市中心以及正在建設中的宜家和規劃中的運河商業中心、運河水街，體量可媲美南京路商圈、大悅城商圈等城市核心商圈。
貳
但中北鎮樓市卻陷入了尷尬境地。
中北鎮商品房是從2005開始起步，代表作有假日風景、大地12城、華亭國際、水語花城等，當時房價僅5000，吸引了大批外溢剛需進駐，成為城市外擴的最早受益者。
而張家窩要比中北鎮晚幾年，第一個項目且唯一一個是社會山，樓市發展速度比中北鎮遜色很多。
但隨著南站和地鐵3號線的投入使用，張家窩進入了發展的快車道，品牌房企扎堆進駐，區域曝光率和認知度大幅提升。
如今再對比，中北鎮大有被張家窩超越之勢。舉個例子：
1）張家窩近兩年賣地勢頭很猛，2016年至今賣了7宗宅地，而中北鎮三年近賣了3宗。地價也已大幅超越，張家窩最高地價是2萬2，即現在的萬科翡翠大道，而中北鎮最高地價僅1萬6。
2）再看房子，張家窩在售和待售新房項目有10個，而中北鎮滿打滿算才6個（含未入市的神秘項目），而且價格也沒有多少優勢，張家窩萬科翡翠大道高層28500元/平米、洋房32000元/平米起，中北鎮華僑城萬科翡翠嘉和高層2萬8，洋房均價3萬3，兩者已相差不大。
這是為什麼？
為什麼配套牛哄哄的中北鎮卻被“後生”張家窩反超了？
這就是我們前面提到的板塊週期決定房價表現。
張家窩比中北鎮起步晚，且前幾年比較慢，真正起勢要從軌道交通開始。所以如今的張家窩正處於成長期，也就是增值期，房價漲幅大是情理之中的。
而中北鎮到現在已經發展十多年了，已經走過了啟動期、成長期，現在已處於成熟期。所以漲幅會慢。中北鎮有商業、有寫字樓就是一個證明，這些都是板塊起來後有了人氣才會進駐的。
更簡單的說，張家窩還在畫向上的斜線，而中北鎮走的則是近乎直線。
叄
當然也不是說，中北鎮要走下坡路了，只是說它目前漲幅慢了。
一方面，中北鎮配套的短板還未補齊。
雖然中北鎮的商業配套很牛，體量將近百萬平米。但短板也很明顯，最大短板就是教育。發展至今十餘年，都沒有一個像樣的公辦小學。這就成了早前入住居民的痛處。
小編的一個朋友前幾年在中北鎮買了一套雲錦世家，開始感覺各方面都還不錯，但隨著孩子的出生，上學的問題就被提上日程。不得已，為了讓孩子上個好學校，朋友又在家人的支持下，在華苑買了一套老破小。
另外，中北鎮的地鐵也有是個問題，說遠不遠，說近不近。雖然2號線通到了曹莊，但是從曹莊到中北鎮核心居住區還有大概3公里左右，這個距離相當尷尬。
可以期待的是，地鐵2號線西延方案已納入天津市軌道交通線網規劃，該條線路會從現有的曹莊經過中北鎮，延伸到楊柳青鎮中心。假若成真的話，那這一短板將不復存在。
另一方面，中北鎮正面臨轉型的陣痛期。
“出名早”也是有副作用的。
中北鎮的崛起是源於地鐵、配套的兌現和城市外擴的紅利，所以先前的產品也多是剛需，舉個簡單的例子，早些年的洋房連個電梯都沒有，有些樓盤都沒有地下停車位。直到近幾年才有了改善的成分。
居住需求提升，產品過時，中北鎮“脫剛”的願望很強烈。
一是中北鎮已經發展十多年了，早期入住的居民需要改善下居住條件；
二是很多硬件配置已經跟不上了。比如2005年前天津規劃沒有要求一戶一車位，現在基本上家家有車，甚至兩三輛，所以停車位不足的問題就暴露出來了。萬科假日風景的停車位就是該小區的最大短板。
不過，目前來看，中北鎮空有一顆想改善的心，但認知度和實力還達不到。
雖然目前中北鎮在售的新房都是改善盤，但大多銷售並不理想。這也說明第一批居民並沒有就地改善，這還是因為那個問題——教育短板，所以板塊未能完成板塊升級，大多數人的選擇是“迴流”。
再者，供應乏力也掣肘了區域改善的步伐。2016年，無宅地出讓，2017年，也有龍湖中北鎮地塊和華僑城星光路地塊兩枚，2018年，萬富通又落下一子。
雖然這三個地塊都以改善盤，但相比其他板塊，還是少。這三個地塊加起來才5000來套房子。即使加上中糧中北鎮地塊以及物美西側的“神秘項目”，量也沒有多大。
一旦消化完了，斷供會成為必然。而一旦斷供，它的存在感將大大降低，區域轉型升級也會被中斷。
這也是成熟期的尷尬。成熟期不像啟動期，有大片的空地，一出讓一大堆，板塊曝光率也高。成熟期的土地出讓開始減少，也不會產生開發商成群結隊進駐的轟動效應。
不過，據悉，中北鎮對運河西段現有土地進行了進一步整理和出讓開發，用於住宅和商用。但從目前情況推測，大概率是剛需板塊，因為教育資源解決不了，改善升級就是個問題。
另外，據今年“2018魅力西青”土地招商推介會披露，中北鎮還有京福公路西地塊、柳月路東地塊等地塊在招商。
肆
中北鎮以南運河為界，可以分為南、北兩大區。
南面是中北居住區，這裡是中北鎮的起點。最早的中北鎮作為天津11個衛星城鎮之一，主要是沿中北大道發展。
無論是第一批的假日風景、大地12城、水語花城、華亭國際，還是後來的萬科假日潤園、天津富力灣，或者是之後的萬科朗潤園、假日盈潤園，以及近些年的霞飛路63里弄、旭輝御府、雲錦世家、金隅滿堂，等等，都位於南運河以南。
而南運河以北是近些年剛起來的，也稱“新中北CBD”。住宅僅有正榮潤璟灣、華僑城萬科翡翠嘉和等為無數不多幾個，還有公寓項目東方環城影城。但中北鎮發展重點北移的趨勢已經很明顯。永旺購物、環球購物中心、新城市中心、宜家家居等城市級配套都在北側。
縱觀整個中北鎮，目前在售和待售新房住宅（含地塊）僅6個：
●在售項目：華僑城萬科翡翠嘉和、雲錦世家
華僑城萬科翡翠嘉和於6月14日首開。項目佔地15.1萬平米，總建築面積35.6萬平米，共規劃了2197套房子，分為四期開發。
華僑城萬科翡翠嘉和沙盤
目前在售的是洋房1-4#、52-62#，7/11層到頂，均為1梯2戶，戶型為125平米3居，帶裝修，均價33000元/平米。
另有高層41#樓在售，22層到頂，2梯4戶，戶型為89平米中戶2居和109平米邊戶3居，帶裝修，均價28000元/平米。
華僑城萬科翡翠嘉和在建中
雲錦世家是老盤了，從2011年就開始賣，現在洋房和聯排別墅在售，洋房僅剩下幾套頂樓，戶型面積為77-165平米，均價3萬3；別墅戶型為190-227平米，價格4萬2-5萬/平米。
●待售項目：禧瑞酈城、萬科西華府
禧瑞酈城項目為龍湖於去年以12.91億元總價+2.8萬平米自持面積拿下的中北鎮地塊，為龍湖與首創合作開發，各佔一半。
項目案名發佈，為禧瑞酈城。項目整體共規劃了472套房源，主推洋房產品，6-8層到頂，戶型面積為117-150平米，另有少量高層，戶型面積為90、95、115平米。
禧瑞酈城規劃圖
目前項目六大外展已開放。預計9月份開售樓處，10月份開盤。
禧瑞酈城正在施工中
萬科西華府為今年4月13日萬富通37.4億元拿下的侯臺地塊，成交樓面價約12664元/平米。
該項目為萬科操盤。項目總建築面積不到30萬平米，包括約28.6萬平米的住宅和約9029平米的配套商業公建。
同時，萬科西華府還規劃建一個佔地4000平米的幼兒園和一個佔地14000平米的小學。
項目產品為高層和洋房，其中10萬平米高層為侯臺村委會回購房源。另18.6萬平米的洋房才是對外銷售的房源，主推戶型為125平米三居和150平米三居。
萬科西華府效果圖
項目銷售中心預計近期開放，預計9月中下旬開盤，首開推出100套125㎡和72套150㎡三居洋房房源，價格待定。
●待入市地塊：中糧中北鎮地塊、物美西側神秘項目
中糧中北鎮地塊，為中糧收購的大地12城。項目位於卉錦道的南側，南側與大地12城相接，北側與瀾灣半島隔路相望。
中糧項目規劃圖
該項目分為兩期開放，共規劃25棟住宅樓，為“洋房+小高+高層”組合。目前項目一期正在施工中。
項目正在施工中
之前有消息說，項目計劃11月份開盤，現在傳出計劃取消，今年是動不了了。
另外，在中北鎮核心區域、物美西側還會有一個“神秘項目”，可惜今年也不會動。
伍
也正由於中北鎮新房比較稀缺，所以二手房市場曾一度“吃香”。
2016年甚至2017年上半年，中北鎮都是一二手倒掛嚴重的板塊。
不過，隨著去年二手房降幅明顯，再加上低地價盤清空，高地價盤入市，區域新房被動漲價，導致板塊出現倒掛逆轉，成了天津市順掛比較嚴重的板塊。
比如華僑城萬科翡翠嘉和高層2萬8、洋房3萬3，而鄰近的正榮潤璟灣2萬2-2萬3左右，相差了大概6千。
再比如雲錦世家新房洋房3萬3，而二手房賣2萬5，掛牌價2萬8、2萬9。
據貝殼指數顯示，2018年7月，中北鎮二手房參考均價21634元/平米，環比下降了3%。
另外，中北鎮二手房便宜還有一個原因，就是二手房供應量大。早前入住的剛需業主到了改善的時候，所以二手房掛牌量多。
陸
板塊生長週期的背後，是城市的開發邏輯，是各種資源不斷尋找新的疊加空間。
每一個週期持續的時間長短不同，通常維持2-3年，也有5年。一般來說，啟動期、增值期、兌現期房價都會上漲，漲價的幅度也是一浪高過一浪。
如果是打算長線持有或自住，建議選擇啟動期、滯漲期的相對低位入手；如果打算短線持有或者純投資，就要買屬於啟動期、滯漲期剛結束或者增值期、兌現期剛開始的房子。
當然，除了板塊週期外，政策、重大城建利好也會影響板塊發展。即使處於衰退期，在利好政策的灌溉下，也會煥發新生。
而新興板塊最適合投資，不過這相當於一場賭博，需要有精準的判斷力。之前我們也說過，環城置業理想三要素——地鐵、園區、土著，大家可以藉助這幾項技術指標來判斷。
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