崑山美吉特項目 中房報記者 向軍 / 攝
中房報記者 向軍丨江蘇崑山報道
“美吉特項目在全國有好多，但大部分都已負債，並嚴重拖欠業主租金，問題頻出。”9月12日，中國房地產報記者在走訪江蘇崑山美吉特項目時，有知情人士如是說。
崑山美吉特項目，是江蘇省重點項目。規劃用地1233畝，總建築面積180萬平方米，總投資約100億元人民幣。
該項目位於上海、蘇州兩大都市雙重輻射的黃金地段崑山市陸家鎮物流園區。宣傳稱，項目具有上海都市經濟延伸與補充的獨特區位優勢。
不過，由於開發商崑山美吉特的資金鍊斷裂，導致該項目命運急轉。資金鍊斷裂、拖欠業主租金，隨之暴露出房產被開發商抵押貸款、無法網籤、無法辦理產權證、一房重賣、26個版本的購買合同等多個問題。
儘管中科建飛投資控股集團有限公司（以下簡稱“中科建飛”）以100%的股權整體收購了該項目公司崑山美吉特置業有限公司（以下簡稱“崑山美吉特”），但仍前途未卜。上萬戶的業主仍在繼續尋求權利維護。
其實，早在2006年，當時的建設部就曾公開發布風險提示，稱“售後包租形式購房涉嫌違法投資須慎重”，要求各級房管部門加強監管。遺憾的是，即使國家部委三番五次提示和治理房地產市場的售後包租現象，還是有開發商鋌而走險，還是有購房人趨之若鶩。崑山美吉特售後包租就是典型之案，且在各個環節一路綠燈。
違規售後包租屢禁不絕
在崑山做生意多年的楊紅兵，怎麼也沒想到，投資16萬多元的購房款打了水漂。楊紅兵稱，2017年5月交了首付款後，一直在等著辦理按揭貸款併網籤，沒想到前段時間突然聽說有業主維權的消息。後來才知道，崑山美吉特以資金鍊中斷為由停止支付業主租金，並拒退房款。自己去崑山市住建局房管處查詢，才如夢初醒，“自己的房號早已被別人辦理了網籤。連房子都不是自己的了。”楊紅兵說。
中國房地產報記者瞭解獲悉，崑山美吉特的售樓廣告散發到了多個省份，包括上海、江蘇、江西、浙江、四川等地。在崑山美吉特項目上，涉及權利維護的業主超過10000人，其中交納40萬元到60萬元購房款之間的業主佔大部分，且大部分為沒有收到租金的業主。涉及的購房資金，有業主估算大約50億元。有很多業主購房時覺得這崑山美吉特是江蘇省的重點項目，且有著“立足崑山、依託大上海”獨特的地理優勢，自我保護意識蕩然無存。他們沒有想到的是，隨後問題百出，租金支付幾年後突然斷了。
按照規劃設計，崑山美吉特項目集五金機電、燈飾照明、電子電器、酒店用品等工業品展示、交易、研發為一體的超大型、高品位、多功能、現代化的總部基地和全球採購中心。
記者走訪中瞭解到，目前該項目維權的涉及一期、二期業主。對應的項目3號、4號地塊則至今尚未開發。
按受採訪的業主提供的合同顯示，該項目由崑山美吉特負責開發，其關聯公司崑山美吉特工業品博覽城有限公司（以下簡稱“美吉特博覽城”）以及崑山美吉特資產管理有限公司（以下簡稱“美吉特資產管理”）負責託管。
合同約定，商鋪返租後的前4年分別按購房款的5%、5%、6%、9%支付，後8年則按實際租金支付，物業費由託管公司承擔。如果後8年商鋪沒有租出去，則不產生房租支付問題。實際上，記者在項目現場看到，儘管一期二期市場培育了多年，但仍然大面積空置，人員稀疏，生意並不景氣，僅有一期幾家商鋪開業。
不僅租金拖延支付，還暴露出部分業主把契稅等費用交給崑山美吉特之後，產權證始終沒辦下來，以及按揭貸款辦不下來的情況。對此，也有業主認為，不排除崑山美吉特挪用契稅等費用，及其銀行信用出現問題的嫌疑。記者走訪中瞭解到，部分業主尚沒辦理產權證的商鋪，被崑山美吉特用於銀行抵押貸款。僅二期業主中，仍有1000餘戶業主的產權證沒有辦下來。“在這些業主中，大約有800戶按揭貸款辦不下來了，因為崑山美吉特在銀行的誠信出了問題。”有業主告訴記者。
除了上述問題，還有一房重賣現象。二期17號樓的業主楊紅兵就是其中一例。
購房合同也是五花八門。據業主統計，這些業主的購房合同有26個不同版本。
租金拖延支付
9月13日，中科建飛門口，業主追要購房款無果 中房報記者 向軍 / 攝
崑山美吉特項目是招商引資項目，由崑山市陸家鎮政府招商引資而來，並位於陸家鎮工業園區內。
項目公司崑山美吉特成立於2011年1月底。經營範圍主要是房地產開發、銷售，以及自有房屋出租等。
該項目公司崑山美吉特在2016年1月之前，屬於美吉特集團有限公司（以下簡稱“美吉特集團”）的全資子公司。之後，被中科建飛投資控股集團有限公司（以下簡稱“中科建飛”）以100%的股權整體收購。
中國房地產報記者查閱美吉特集團官網發現，美吉特集團在全國各地有多個項目。除了崑山美吉特項目之外，還有江蘇常州美吉特科技五金城、常州美吉特家居建材廣場、廣東清遠美吉特華南裝飾城、廣東江門美吉特廣場、廣東東莞美吉特塑料市場、江西九江美吉特、湖北大冶美吉特等項目。但記者通過多個信源獲悉，分佈在全國各地的多個美吉特項目，大多生意蕭條。除了有個別美吉特項目正在熱火朝天地興建之外，江蘇常州美吉特科技五金城項目則正處於風雨飄搖之中。
9月12日下午，中國房地產報記者走訪崑山美吉特，公司一位副總經理告訴記者：“美吉特集團在全國的多個項目都不行。為了能救活其他項目，公司把崑山美吉特項目的資金都挪到了其他美吉特項目上。其他項目不但沒救活，還把崑山美吉特項目也拖成這個樣子了。其實，僅就崑山美吉特項目還是很不錯的。”
有關招商引資的相關信息，9月14日，記者從崑山官方獲悉，“招商時看到常州美吉特還不錯，否則也不會讓美吉特進來。”但是，招商引資是否進行了實地考察？是否經過了評估？該人士告訴記者“我沒有負責招商”。
中國房地產報記者梳理發現，全國多個美吉特項目的運營模式基本一致。先是廉價買地，其次是售後包租，再就是不幸地引起糾紛或風雨飄搖，最終轉讓。
記者注意到，崑山美吉特項目，在融資渠道上，除了滾動開發，吸收購房資金之外，還有銀行抵押貸款資金，部分業主交納的契稅等費用，以及一房重賣獲得的資金。
崑山美吉特項目50個億的業主估算購房資金以及銀行抵押貸款資金去了哪兒？或許，“救其他美吉特項目”是最好的註腳。
不過，記者梳理還發現，崑山美吉特在崑山的開發路徑是，2010年拿地，2011年初註冊項目公司崑山美吉特，2011年11月開始預售。在其滾動式開發中，於2014年，崑山發生“8•2”崑山工廠特大爆炸事故，140餘人死於此次事故。當地數十人被追究刑事責任或黨紀、政紀處分。崑山市委、市政府兩位重要領導人被免職。隨之，整個崑山市展開了為期一年的消防安全專項治理。崑山當地相關分析人士認為，在此期間，崑山美吉特在銀行貸款受阻。由於消防不達標，網籤也同樣受到影響，交房推遲。崑山美吉特上述副總經理對此分析予以認可。
而在消防驗收方面，業主指稱崑山美吉特存在貓膩，有業主拿著消防驗收意見書，告訴記者“商鋪都早交半年多了，消防驗收才於半年後的2017年7月通過。”
100億元項目3億元接盤
2016年1月4日，崑山美吉特被中科建飛以100%的股權整體收購。工商資料顯示，認繳出資額為3億元人民幣。許斌仍然擔任法人。而2018年6月，註冊資本為29億元的中科建飛，其100%的股權由中科建設開發總公司（以下簡稱“中科建設”）整體轉讓給了中科建發（北京）投資有限公司（以下簡稱“中科建發”）。今年8月初，中科建發更名為中科建發投資集團有限公司。記者獲得的一份由中科建設、中科建發和中科建飛聯合簽發的聲明顯示，“中科建飛對自身所涉及的負債、對外擔保事宜以及對股權變更前中科建設所涉由中科建飛應承擔的一切責任依法依約履行，不因股權變更而受影響。”變更目的，“只為增強中科建飛的經營能力和資本實力”。而據工商信息顯示，中科建設由中科院行政管理局直管，而中科建發則是中科院行政管理局直管的另一公司中科行發投資控股集團有限公司（以下簡稱“中科行發控股集團”）的三級公司。
有關中科建飛3億元接盤100億元崑山美吉特項目的事實，中國房地產報記者在崑山與上海兩地走訪時，聽到一種聲音，“那只是公司股權的轉讓，實質上背後還應該有補充協議的約定，來約束相關權利和義務的承擔。”
部分業主與中科建飛約定，於9月13日，在其公司總部，由一位決策層領導與業主見面協商，無果。但中國房地產報記者從中科建飛內部獲悉，當天一早，在中科建飛總部門口，有業主上吊，還有業主要在公司門口跳河自殺，最終都被保安攔住並搭救。
中科建飛總部是租賃場地辦公。位於上海浦東張家浜路三橋百花園院內。與公司實際註冊地址不符。
真假央企漩渦
中國房地產報記者注意到，許斌是浙江溫州商人。巧合的是，中科建飛的法人申永亮，也是溫州人。不僅是中科建飛的法人，還擔任中科建飛上一級公司中科建發法人。同時還是中科建融投資有限公司（以下簡稱“中科建融”）的創始人、法人。有知情人指出“中科建飛和中科建發的決策層，有多人來自溫州”。
中科建飛於2015年1月底在上海註冊成立。一年後，其公司名稱作了相應變更，先是把“上海”從公司名稱中刪除，再由有限公司變成了集團公司。
中科建發於2018年4月份在北京註冊成立。公司名稱與股東也經歷了相應變更。100%的控股股東由申永亮創始的中科建融變更成了中科行發資產管理有限公司（以下簡稱“中科行發”）。
中國房地產報記者查詢中科建飛的官網發現，中科建飛與美吉特集團的多個項目有交集。中科建飛招商部門的相關人士給出解釋“我們收購了幾個美吉特項目，但我們都是經過公司市場部、法務部、財務部從四個方面進行評估。如果評估不行，肯定不會接盤。”
中國房地產報記者查詢中科院行政管理局官網，除了中科建設作為其直屬公司之外，未能查閱到中科建飛、中科建發、中科行發、中科行發控股集團等關聯公司的相關信息。但從工商信息查詢，其關聯公司中科行發控股集團隸屬中科院行政管理局。該行政管理局實行差額預算管理。
有關上述關聯公司的人事任命，以及與該行政管理局的隸屬關係問題，記者致電中科院行政管理局辦公室，被告知“我們是事企分開的。中科行發控股集團是經營公司。有關經營公司的具體情況並不清楚。需要問中科行發控股集團。” 並給記者提供了該公司電話，但手機顯示該電話為行政管理局新技術產業處。記者撥通電話後，被告知“中科建飛和中科建發是我們二級甚至三級子公司”。有關人事任命，被告知“不清楚，隨後給您回覆。”但截至發稿，記者沒有收到任何回應。
在國務院國資委於2018年初公佈的97家央企名單中，無中科建飛、中科建發，及其關聯公司在內。
中科建飛是央企的信息多處可見。在中科建飛，記者也被告知，“我們是央企”。不過，記者在崑山與上海兩地走訪時，有人對此提出質疑，“涉嫌公司掛靠”。
“除了錢之外都可以開綠燈”
商品房銷售管理辦法第11條明確規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。”
其實，早在2006年，當時的建設部就公開發布了風險提示，稱“售後包租形式購房涉嫌違法投資須慎重”，要求各級房管部門加強監管。不少地方對此作出具體規範。如廣州市2013年就明確提出，商鋪不得擅自分割出售，產權式商鋪不能打著升值或投資回報的承諾進行推廣銷售。
就崑山美吉特項目售後包租，以及一房重賣問題，9月14日，中國房地產報記者走訪崑山市住建局，建設監察大隊周斌大隊長告訴記者，“各行業部門先發現問題，他們認為違法並轉過來的，我們才能處理。你們應該去找房管處”。周隊長還建議，“這種事情去法院處理”。房管處王麗芳主任則告知記者，“你們去找陸家鎮政府建管所的孫敏”。而孫敏副所長則告訴記者，“建管所沒有執法權，只能是協調處理。開發商沒有錢的話我也沒辦法。不過，我們一位副市長已經去北京找中科院的公司協商解決辦法了。”
崑山美吉特項目一二期地塊2011年成交價 中房報記者 向軍 / 攝
中國房地產報記者在官方走訪時查詢到，崑山美吉特項目一期地塊2011年1月份拿地16.6618公頃，合250畝。土地成交價為16295.2404萬元，摺合每畝65萬元。二期2012年底拿地價為61萬元每畝。而同期周邊地價大約在每畝200萬元左右，是美吉特項目地塊的數倍。而近期周邊土地每畝地價約200萬元。
為何美吉特項目地塊與同期周邊地塊地價相差懸殊？中科建飛收購崑山美吉特的背後真相是什麼？崑山官方與中科建飛是否存在利益博弈？上萬業主民生問題如何解決？
“除了錢之外都可以開綠燈。”中國房地產報記者在崑山採訪時，一個崑山美吉特內部人士轉述一位市政府官員就解決美吉特項目問題時所說的一句話。
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