昆山美吉特项目 中房报记者 向军 / 摄
中房报记者 向军丨江苏昆山报道
“美吉特项目在全国有好多，但大部分都已负债，并严重拖欠业主租金，问题频出。”9月12日，中国房地产报记者在走访江苏昆山美吉特项目时，有知情人士如是说。
昆山美吉特项目，是江苏省重点项目。规划用地1233亩，总建筑面积180万平方米，总投资约100亿元人民币。
该项目位于上海、苏州两大都市双重辐射的黄金地段昆山市陆家镇物流园区。宣传称，项目具有上海都市经济延伸与补充的独特区位优势。
不过，由于开发商昆山美吉特的资金链断裂，导致该项目命运急转。资金链断裂、拖欠业主租金，随之暴露出房产被开发商抵押贷款、无法网签、无法办理产权证、一房重卖、26个版本的购买合同等多个问题。
尽管中科建飞投资控股集团有限公司（以下简称“中科建飞”）以100%的股权整体收购了该项目公司昆山美吉特置业有限公司（以下简称“昆山美吉特”），但仍前途未卜。上万户的业主仍在继续寻求权利维护。
其实，早在2006年，当时的建设部就曾公开发布风险提示，称“售后包租形式购房涉嫌违法投资须慎重”，要求各级房管部门加强监管。遗憾的是，即使国家部委三番五次提示和治理房地产市场的售后包租现象，还是有开发商铤而走险，还是有购房人趋之若鹜。昆山美吉特售后包租就是典型之案，且在各个环节一路绿灯。
违规售后包租屡禁不绝
在昆山做生意多年的杨红兵，怎么也没想到，投资16万多元的购房款打了水漂。杨红兵称，2017年5月交了首付款后，一直在等着办理按揭贷款并网签，没想到前段时间突然听说有业主维权的消息。后来才知道，昆山美吉特以资金链中断为由停止支付业主租金，并拒退房款。自己去昆山市住建局房管处查询，才如梦初醒，“自己的房号早已被别人办理了网签。连房子都不是自己的了。”杨红兵说。
中国房地产报记者了解获悉，昆山美吉特的售楼广告散发到了多个省份，包括上海、江苏、江西、浙江、四川等地。在昆山美吉特项目上，涉及权利维护的业主超过10000人，其中交纳40万元到60万元购房款之间的业主占大部分，且大部分为没有收到租金的业主。涉及的购房资金，有业主估算大约50亿元。有很多业主购房时觉得这昆山美吉特是江苏省的重点项目，且有着“立足昆山、依托大上海”独特的地理优势，自我保护意识荡然无存。他们没有想到的是，随后问题百出，租金支付几年后突然断了。
按照规划设计，昆山美吉特项目集五金机电、灯饰照明、电子电器、酒店用品等工业品展示、交易、研发为一体的超大型、高品位、多功能、现代化的总部基地和全球采购中心。
记者走访中了解到，目前该项目维权的涉及一期、二期业主。对应的项目3号、4号地块则至今尚未开发。
按受采访的业主提供的合同显示，该项目由昆山美吉特负责开发，其关联公司昆山美吉特工业品博览城有限公司（以下简称“美吉特博览城”）以及昆山美吉特资产管理有限公司（以下简称“美吉特资产管理”）负责托管。
合同约定，商铺返租后的前4年分别按购房款的5%、5%、6%、9%支付，后8年则按实际租金支付，物业费由托管公司承担。如果后8年商铺没有租出去，则不产生房租支付问题。实际上，记者在项目现场看到，尽管一期二期市场培育了多年，但仍然大面积空置，人员稀疏，生意并不景气，仅有一期几家商铺开业。
不仅租金拖延支付，还暴露出部分业主把契税等费用交给昆山美吉特之后，产权证始终没办下来，以及按揭贷款办不下来的情况。对此，也有业主认为，不排除昆山美吉特挪用契税等费用，及其银行信用出现问题的嫌疑。记者走访中了解到，部分业主尚没办理产权证的商铺，被昆山美吉特用于银行抵押贷款。仅二期业主中，仍有1000余户业主的产权证没有办下来。“在这些业主中，大约有800户按揭贷款办不下来了，因为昆山美吉特在银行的诚信出了问题。”有业主告诉记者。
除了上述问题，还有一房重卖现象。二期17号楼的业主杨红兵就是其中一例。
购房合同也是五花八门。据业主统计，这些业主的购房合同有26个不同版本。
租金拖延支付
9月13日，中科建飞门口，业主追要购房款无果 中房报记者 向军 / 摄
昆山美吉特项目是招商引资项目，由昆山市陆家镇政府招商引资而来，并位于陆家镇工业园区内。
项目公司昆山美吉特成立于2011年1月底。经营范围主要是房地产开发、销售，以及自有房屋出租等。
该项目公司昆山美吉特在2016年1月之前，属于美吉特集团有限公司（以下简称“美吉特集团”）的全资子公司。之后，被中科建飞投资控股集团有限公司（以下简称“中科建飞”）以100%的股权整体收购。
中国房地产报记者查阅美吉特集团官网发现，美吉特集团在全国各地有多个项目。除了昆山美吉特项目之外，还有江苏常州美吉特科技五金城、常州美吉特家居建材广场、广东清远美吉特华南装饰城、广东江门美吉特广场、广东东莞美吉特塑料市场、江西九江美吉特、湖北大冶美吉特等项目。但记者通过多个信源获悉，分布在全国各地的多个美吉特项目，大多生意萧条。除了有个别美吉特项目正在热火朝天地兴建之外，江苏常州美吉特科技五金城项目则正处于风雨飘摇之中。
9月12日下午，中国房地产报记者走访昆山美吉特，公司一位副总经理告诉记者：“美吉特集团在全国的多个项目都不行。为了能救活其他项目，公司把昆山美吉特项目的资金都挪到了其他美吉特项目上。其他项目不但没救活，还把昆山美吉特项目也拖成这个样子了。其实，仅就昆山美吉特项目还是很不错的。”
有关招商引资的相关信息，9月14日，记者从昆山官方获悉，“招商时看到常州美吉特还不错，否则也不会让美吉特进来。”但是，招商引资是否进行了实地考察？是否经过了评估？该人士告诉记者“我没有负责招商”。
中国房地产报记者梳理发现，全国多个美吉特项目的运营模式基本一致。先是廉价买地，其次是售后包租，再就是不幸地引起纠纷或风雨飘摇，最终转让。
记者注意到，昆山美吉特项目，在融资渠道上，除了滚动开发，吸收购房资金之外，还有银行抵押贷款资金，部分业主交纳的契税等费用，以及一房重卖获得的资金。
昆山美吉特项目50个亿的业主估算购房资金以及银行抵押贷款资金去了哪儿？或许，“救其他美吉特项目”是最好的注脚。
不过，记者梳理还发现，昆山美吉特在昆山的开发路径是，2010年拿地，2011年初注册项目公司昆山美吉特，2011年11月开始预售。在其滚动式开发中，于2014年，昆山发生“8•2”昆山工厂特大爆炸事故，140余人死于此次事故。当地数十人被追究刑事责任或党纪、政纪处分。昆山市委、市政府两位重要领导人被免职。随之，整个昆山市展开了为期一年的消防安全专项治理。昆山当地相关分析人士认为，在此期间，昆山美吉特在银行贷款受阻。由于消防不达标，网签也同样受到影响，交房推迟。昆山美吉特上述副总经理对此分析予以认可。
而在消防验收方面，业主指称昆山美吉特存在猫腻，有业主拿着消防验收意见书，告诉记者“商铺都早交半年多了，消防验收才于半年后的2017年7月通过。”
100亿元项目3亿元接盘
2016年1月4日，昆山美吉特被中科建飞以100%的股权整体收购。工商资料显示，认缴出资额为3亿元人民币。许斌仍然担任法人。而2018年6月，注册资本为29亿元的中科建飞，其100%的股权由中科建设开发总公司（以下简称“中科建设”）整体转让给了中科建发（北京）投资有限公司（以下简称“中科建发”）。今年8月初，中科建发更名为中科建发投资集团有限公司。记者获得的一份由中科建设、中科建发和中科建飞联合签发的声明显示，“中科建飞对自身所涉及的负债、对外担保事宜以及对股权变更前中科建设所涉由中科建飞应承担的一切责任依法依约履行，不因股权变更而受影响。”变更目的，“只为增强中科建飞的经营能力和资本实力”。而据工商信息显示，中科建设由中科院行政管理局直管，而中科建发则是中科院行政管理局直管的另一公司中科行发投资控股集团有限公司（以下简称“中科行发控股集团”）的三级公司。
有关中科建飞3亿元接盘100亿元昆山美吉特项目的事实，中国房地产报记者在昆山与上海两地走访时，听到一种声音，“那只是公司股权的转让，实质上背后还应该有补充协议的约定，来约束相关权利和义务的承担。”
部分业主与中科建飞约定，于9月13日，在其公司总部，由一位决策层领导与业主见面协商，无果。但中国房地产报记者从中科建飞内部获悉，当天一早，在中科建飞总部门口，有业主上吊，还有业主要在公司门口跳河自杀，最终都被保安拦住并搭救。
中科建飞总部是租赁场地办公。位于上海浦东张家浜路三桥百花园院内。与公司实际注册地址不符。
真假央企漩涡
中国房地产报记者注意到，许斌是浙江温州商人。巧合的是，中科建飞的法人申永亮，也是温州人。不仅是中科建飞的法人，还担任中科建飞上一级公司中科建发法人。同时还是中科建融投资有限公司（以下简称“中科建融”）的创始人、法人。有知情人指出“中科建飞和中科建发的决策层，有多人来自温州”。
中科建飞于2015年1月底在上海注册成立。一年后，其公司名称作了相应变更，先是把“上海”从公司名称中删除，再由有限公司变成了集团公司。
中科建发于2018年4月份在北京注册成立。公司名称与股东也经历了相应变更。100%的控股股东由申永亮创始的中科建融变更成了中科行发资产管理有限公司（以下简称“中科行发”）。
中国房地产报记者查询中科建飞的官网发现，中科建飞与美吉特集团的多个项目有交集。中科建飞招商部门的相关人士给出解释“我们收购了几个美吉特项目，但我们都是经过公司市场部、法务部、财务部从四个方面进行评估。如果评估不行，肯定不会接盘。”
中国房地产报记者查询中科院行政管理局官网，除了中科建设作为其直属公司之外，未能查阅到中科建飞、中科建发、中科行发、中科行发控股集团等关联公司的相关信息。但从工商信息查询，其关联公司中科行发控股集团隶属中科院行政管理局。该行政管理局实行差额预算管理。
有关上述关联公司的人事任命，以及与该行政管理局的隶属关系问题，记者致电中科院行政管理局办公室，被告知“我们是事企分开的。中科行发控股集团是经营公司。有关经营公司的具体情况并不清楚。需要问中科行发控股集团。” 并给记者提供了该公司电话，但手机显示该电话为行政管理局新技术产业处。记者拨通电话后，被告知“中科建飞和中科建发是我们二级甚至三级子公司”。有关人事任命，被告知“不清楚，随后给您回复。”但截至发稿，记者没有收到任何回应。
在国务院国资委于2018年初公布的97家央企名单中，无中科建飞、中科建发，及其关联公司在内。
中科建飞是央企的信息多处可见。在中科建飞，记者也被告知，“我们是央企”。不过，记者在昆山与上海两地走访时，有人对此提出质疑，“涉嫌公司挂靠”。
“除了钱之外都可以开绿灯”
商品房销售管理办法第11条明确规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”
其实，早在2006年，当时的建设部就公开发布了风险提示，称“售后包租形式购房涉嫌违法投资须慎重”，要求各级房管部门加强监管。不少地方对此作出具体规范。如广州市2013年就明确提出，商铺不得擅自分割出售，产权式商铺不能打着升值或投资回报的承诺进行推广销售。
就昆山美吉特项目售后包租，以及一房重卖问题，9月14日，中国房地产报记者走访昆山市住建局，建设监察大队周斌大队长告诉记者，“各行业部门先发现问题，他们认为违法并转过来的，我们才能处理。你们应该去找房管处”。周队长还建议，“这种事情去法院处理”。房管处王丽芳主任则告知记者，“你们去找陆家镇政府建管所的孙敏”。而孙敏副所长则告诉记者，“建管所没有执法权，只能是协调处理。开发商没有钱的话我也没办法。不过，我们一位副市长已经去北京找中科院的公司协商解决办法了。”
昆山美吉特项目一二期地块2011年成交价 中房报记者 向军 / 摄
中国房地产报记者在官方走访时查询到，昆山美吉特项目一期地块2011年1月份拿地16.6618公顷，合250亩。土地成交价为16295.2404万元，折合每亩65万元。二期2012年底拿地价为61万元每亩。而同期周边地价大约在每亩200万元左右，是美吉特项目地块的数倍。而近期周边土地每亩地价约200万元。
为何美吉特项目地块与同期周边地块地价相差悬殊？中科建飞收购昆山美吉特的背后真相是什么？昆山官方与中科建飞是否存在利益博弈？上万业主民生问题如何解决？
“除了钱之外都可以开绿灯。”中国房地产报记者在昆山采访时，一个昆山美吉特内部人士转述一位市政府官员就解决美吉特项目问题时所说的一句话。
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