最近一位朋友向我問起，符合什麼標準的房子為好房子？
我相信這個答案一定是仁者見仁智者見智，時代不同，城市不同，區域不同，需求不同等等都是影響人們做出判斷的因素，有人說豪宅，有人說學區，有人說生活方便，更有人說堅固即為好。
無論怎樣，好房子首先一定具備房子本身的屬性，這個屬性一定有其優質的一面，然而毋庸置疑的是時代在變遷，房子在當下已經增添了金融的屬性，投資的屬性，你可能還不知道，新房、二手房、法拍房在滿足這些屬性的情況下，法拍房具有比二手房和新房更多的優勢。法拍房投資可升值，利潤空間大；居住“既能棲息生活，又能安放心靈”。
下面就看看這三種房子的具體情況吧。
一、房屋來源
新房
新房有開發商第一次銷售。購房者要核實開發商開發的項目證件是否齊全，由於買房者買的都是新房，槓桿也比較高，存在不能交房的風險。
1、驗明“五證兩書”
五證是開發商合法銷售商品房的重要憑證，只有五證齊全才能放心交易，所以購房者在買房前一定要審查五證。那麼，什麼是開發商的五證呢？
五證包括《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》。
一般購房者無須記住“五證”的名稱和發證機關，購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發商未取得《國有土地使用證》是拿不到《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》的，未取得《建設用地規劃許可證》和《建築工程施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。
此外，交房時還要注意開發商是否提供“兩書”，即《商品住宅質量保證書》和《商品住宅使用說明書》。
2、實地核實樓盤，謹防虛假宣傳
購房者千萬不要輕信開發商的廣告宣傳，最好到樓盤實地看看，除了價格、面積、戶型、周邊環境和小區配套設施及售後服務外，對房屋供水、供電、供氣、排汙、綠化、保安、保潔等都要詳細諮詢，並以書面形式確認開發商的承諾。
3、慎交購房定金，提防“霸王條款”
購房者在未簽訂正式商品房買賣合同及附件之前，開發商通常會要求購房者交一些購房定金，在這裡大家要知道，購房定金不是必須要交的，所以要慎交購房定金。另外，在交定金、簽訂認購書時，要注意認購協議裡的內容，特別要警惕“定金一律不退”之類的條款。還要注意在籤認購協議、交付定金前，要問清該房產有無抵押、付款方式、違約責任等。
凡是您認為合同條款含義模糊、有失公平，或者認為條款不完善的，都應該堅持要求開發商對有關內容細化、改進，防止開發商簽訂“霸王合同”。
4、預防“面積縮水”，面積以實測為準
根據我國現行的房地產權屬登記制度，房屋面積以產權登記機關實際測定的面積為準。房產實際面積和合同面積誤差在3％以內的，據實結算；面積誤差超出3％的，購房者有權退房，並約定退款及付息。
二手房
二手房的買賣，可以從房產中介，存在一房二賣的風險。
二手房需要注意的是否允許出售，所有權是否真實、完整、可靠；
出售的面積與產權證是否一致；
司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權利的；
依法收回土地使用權的；
共有二手房，未經其他共有人書面同意的；權屬有爭議的；
未依法登記領取權屬證書的；
已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；列入動拆遷範圍的；
法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形（比如禁止城市居民購買建在農村集體土地上的小產權房）。
法拍房
法拍房的風險也比較多，是要核實是否有物業等費用未結清的情況，是否有租約、潛在糾紛等。
1、原房主的身份風險
法拍房基本是由於債務人無法償債而被拍賣房產，如果原房主人品可靠，只是暫時資金週轉不靈，那還比較省心。
但是，我國目前民間貸款無法通過國家機構查詢，如果原房主因債務問題跑路，那麼你拍下他的房屋，入住後可能遭到其他債權人的追討，碰到不講理的人很麻煩。一般情況下，法院不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強制拍賣的具體原因，所以這個風險不容忽視。
2、不能落戶的風險
很多時候，法拍房上面是有原戶主落戶的。法院通過拍賣確認書、執行裁定書等法律程序，將房屋合法地過戶給了買房人，買房人就拿到了房屋的產權。
但是，如果原房主不願遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權利。那麼如果你購買法拍房，戶口就存在沒法落戶的可能，而戶口不能落戶意味著子女就學等問題沒法解決。
3、無法馬上入住的風險
如果存在租賃在前、抵押在後的情況，拍賣成交後原租賃合同繼續有效。實踐中就有原房主故意把租賃合同籤的很長，甚至10年、20年，如果買了這種附帶租賃合同的法拍房，買下了之後由於承租人的存在，自己是無法搬進去住的。
甚至有些一開始說沒有租賃的法拍房，等拍賣後，突然又冒出來租賃合同或者有人在裡面居住不肯騰房。一般情況下，執行法院不會強制騰空，購房者還需要另立民事案件進行處理，那就很麻煩了。
4、補繳費用的風險
①要實地查看
購買拍賣房屋，一定要提前到現場實地考察，瞭解拍買房是否有拖欠物業費、取暖費、水電氣費等情況。部分房產如果長期無人入住拖欠了很久，這可是一筆不小的費用。
如果房屋破壞狀況較嚴重，未來可能需要大量維修費用。而且部分法拍房可能因為種種原因無法實地查看，存在一定風險。
②查清是否抵押
法拍房可能因為房主債務問題被多次抵押，而法拍房後續的所有費用均有購買者承擔。如果有抵押一定要了解清楚是否可以辦理解押，否則可能面臨債務償還風險。
③預交保證金
法院拍賣前通常會要求競拍者預交一定的保證金，保證金的多少由法院或拍賣執行方確定，但是通常不低於評估價或市場價的百分之五。也就是說如果你想要拍賣一套價值500萬的房子，首先你要準備幾十萬的保證金。如果競拍失敗，可以申請退還保證金。
④ 稅費高
法拍房也需要交納稅費，一般法院會出具相關文件材料，可以辦理免交增值稅。如果法院無法出具材料，購房者可能需要承擔較高的稅費，導致最後成交價高於市場價。
雖然法拍房的風險多，只要做好實地調查和中間流程，法拍房是付出資金最好的購房方式。
二、價格方面
購買新房的價格
根據新房所處的區位、環境、樓盤的品質以及周邊配套等，開發商賣的是預期，最終有開發商報價。
購買二手房的價格。
二手房的報價除了要看區位環境，周邊配套等設施之外，還要考慮房齡、地段、外部環境、樓棟、戶型等。
法拍房的價格
法拍房的價格一般以市場價的7折起拍，在價格上無論居住或投資具有較大的優勢，當然也存在比較優質的房產最終拍賣的價格高於市價的情況。
三、稅費方面
購買新房需要繳納的稅費
1、契稅:城區別墅類(含單體、聯體)契稅按4%徵收;普通住房標準按1.5%徵收首購買90平米及普通住房契約按1%徵收
2、住房維修基金
3、交易手續費
4、房屋登記費
5、證照印花稅
6、工本費
購買二手房需要繳納的稅費
1、契稅
首套房：面積≤90平，契稅稅率為1％；面積＞90平，契稅稅率為1.5％。
二套房：面積≤90平，契稅稅率為1％；面積＞90平，契稅稅率為2％。
注：北京、上海、廣州、深圳等4個城市，購買普通住房享受上述首套房契稅政策，購買二套房、非住宅、非普通住宅，契稅稅率為3％。
2、增值稅及其附加稅
不動產證未滿2年：增值稅及其附加稅稅率為5.6％（增值稅稅率為5％）。
不動產證滿2年：免徵增值稅。
注意：北京、上海、廣州、深圳等4個城市，不動產證滿2年及以上的非普通住宅、非住宅，二手房增值稅及附加稅稅率為兩次交易差額的5.6％。
增值稅及其附加稅計算公式：房屋的計稅價÷（1＋5％）×5.6％
3、個人所得稅
個人在出售房屋時，需要繳納個人所得稅。稅率為計稅價格的1％或者房子當初買入價與現在賣出價差額的20％。
滿五唯一的房子，可以免徵個稅。即要免徵個稅，需要同時滿足不動產證滿5年且是出售人唯一房產等2個條件。
二手房涉及費用多且雜，除了以上比較多的幾項外，還有以下這些費用：
4、中介費
在進行二手房交易時，如果是通過中介進行成交，則還需要繳納中介費。一般徵收成交價格的1％－3％不等，具體看中介的收費標準。
5、印花稅
印花稅包括交易印花稅和權證印花稅，交易印花稅為交易額的萬分之五，權證印花稅為5元／本。
印花稅相關規定：
非住宅：交易印花稅＝地稅局評估價或網籤價（取價高者）x0.05％，權證印花稅5元／本。
住宅（含普通、非普通）：交易印花稅免徵，權證印花稅5元／本。
注：從2009年至今國家暫免徵收住宅印花稅，目前只徵收權證印花稅。
6、交易手續費
按照房屋的面積來徵收，住宅一般為4－6元／平方米不等。
7、權證登記費
個人住房登記收費標準為每件80元，非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋權證》工本費和《土地使用權證》工本費。
8、貸款評估費
二手房貸款時，通常會由銀行指定的評估機構對房產進行評估，收費也會有差異，一般為評估價的0.1％－0.5％不等。
買二手房的時候，二手房的價格有很多，有網籤價、評估價、指導價、實際成交價等不同的價格。一定要問清楚具體以哪個價格為計稅價格，以做好買房預算。同時，在買二手房的時候，最好選擇不動產證滿2年的房子，以便少繳納一些稅費。
注：以上稅費徵收情況僅供參考，具體政策請根據不同地區的政策而定。
購買法拍房需要繳納的稅費
法拍房由於特殊的性質，沒有新房、二手房那麼多的稅種，只需要繳納契稅即可，在三種房源中具有稅種少，稅費低的優勢。
閱讀更多 漆金司法拍賣諮詢 的文章
