前言：中國與韓國，在文化、經濟、樓市等方面，有很多相似性。尤其是首爾的房價變化與調控政策，值得中國一二線城市借鑑國！
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首爾又放大招了
首爾公寓價格過去一年大漲了16%，韓國政府終於坐不住了。
為了抑制過熱的房地產市場，韓國在9月13日宣佈出臺嚴厲的房地產新政。
持有3套房產及以上的房主，或在首爾、世宗全境以及釜山、京畿道部分區域擁有2套房產及以上的房主，將被徵收最高3.2%的綜合房地產稅。持有一套房產但房價超過18億韓元（約1098萬元人民幣）的房主，也將面臨最高2.7%的綜合房地產稅。
早前，為了控制房價上漲，韓國政府在2017年8月出臺了被稱為“史上最嚴”政策。指定首爾全境、京畿道果川、世宗市為“房產投機過熱地區”，指定首爾的江南四區及其他11個區和世宗市為“房產投機地區”。
在上述地區，貸款價值比和負債收入比都被下調至40%。在房產投資過熱地區，購買價格達3億韓元（約180萬元人民幣）房產時必須公開資金準備計劃和入住計劃。
持有兩套及以上房產者，在房屋認購調整地區賣房，轉讓稅將提高10%，持有三套及以上房產者的轉讓稅將提高20%。
NO.2
過去十年，首爾樓市基本健康
易居研究院的《10大國際都市房價報告》中，包括首爾。
回顧歷史數據，2007年四季度至2008年三季度首爾房價指數處於上升通道，從85.3上漲到95.4，隨後經歷了小幅下跌，2009年一季度房價指數觸底，跌至92.6，之後企穩回升，在2009年至2017年的8年時間內，首爾房價指數都在95附近震盪。值得注意的是，截至2018年二季度，首爾房價指數已經連續16個季度上漲。
這主要是由於低利率和購房限制較寬鬆等原因，首爾房價的持續上漲也已引起了政府的警覺，出臺史上最嚴樓市調控政策打擊投機需求。另外，2017年11月底，韓國六年來首次加息，成為美聯儲加息後亞洲第一個加息的國家，貨幣政策的收緊將會抑制房價的過快上漲。
近十年來，首爾房價指數的最高點為103.8，最低點為85.3，波動幅度僅為18.5，總體來看首爾房價指數走勢較為平穩。
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2018年二季度與2007年四季度相比，比較10大都市的房價增幅，增幅排在前3位的城市分別為香港、北京和上海，增幅分別為230.3%、91.9%和82%，遠高於其他國際都市。其中首爾，漲幅溫和，非常合理，與新加坡同樣健康！
NO.3
老楊寶典，細述韓國
2013年老楊出版的《樓市探秘》一書中，曾分析過多國房價泡沫史，其中提及到韓國，在此轉載如下：
神奇的韓國樓市：沒跟其東亞國家一塊崩盤
1990年代以來，無論是歐美，還是東亞，很多經濟體都經歷了一次房價泡沫生成並破滅的悲劇。作為東亞重要的經濟體，同時也是“亞洲四小龍”，韓國卻沒有出現這一現象。分析韓國樓市的這一“奇蹟”，對於我國避免房價大泡沫，有很大的借鑑意義。
（1）兩次地價上漲，兩次房價上漲
1970年代中期的地價上漲。韓國經濟從1960年代起飛，1970年代地價經歷了一輪大漲，其中土地價格浮動利率暴漲近5成（如下圖），但房價並沒同步出現暴漲。
第一次上漲：1988-1989年，地價房價同漲。1988年漢城奧運會，對樓市形成利好，同時這一時期前後，經濟和居民收入增長顯著，導致地價房價齊漲。1988-1989年土地價格浮動利率年增幅為30%左右。1988-1990年房價漲幅為15%左右。這期間，全球主要國家房價皆出現明顯上漲，尤其近鄰日本和中國臺灣出現暴漲。相較而言，韓國房價漲幅比較溫和。1990年樓市降溫，1992-1994年房價出現小幅下跌。
第二次上漲：2001年之後的房價波動式上漲。1998年之前，香港、泰國等諸多東南亞國家都經歷了一次巨大的房價泡沫，韓國樓市基本沒漲，倒是1998年受到亞洲金融危機的影響，房價地價出現60年代以來最大跌幅：-10%左右。進入21世紀以來，歐美許多國家經歷了一次巨大房價泡沫，韓國房價也出現了上漲，但持續性不強，土地價格浮動利率僅保持5%左右小漲。2003、3004、2007年，房價漲幅較為明顯。這期間，全國房價漲幅不大，但首爾市區房價出現大幅上漲。整體而言，房價泡沫不明顯，所以也沒有出現類似2006年之後美國那樣持續大跌。
（2）韓國避免房價大泡沫的秘笈：政府幹預與調控
2003年以來，我國持續實行房地產調控，孰料房價屢調屢漲，民怨四起，皆說調控效果很糟糕。尤其是2010年以來更多的使用限購、限貸、限價等行政干預手段，也讓各種學者專家厭煩惱火，皆雲政府動作粗野，不懂憐惜市場。但各位可能不知道，韓國之所以沒有出現過巨型房價泡沫，跟政府的行政干預和房地產調控密切不可能噢。尤其湊巧的是，韓國與中國有很多相似之處，比如文化同源、人多地少、城市擁擠、政府嚴格監管住宅市場等，因此韓國的做法與經驗，可供中國參考。
第一，1998年之前，政府主導房地產市場，實行“三限”政策
限購政策。1970年代以前，韓國經濟比較落後，尤其是朝鮮戰爭（1950～1953年）以後，經濟陷入衰退，居民人均收入較低，住房需求難以得到滿足。1960年年初政府為解決住房矛盾成立了“大韓住宅公社”和“韓國住宅銀行”，開始了由政府主導的住房市場格局。1970年韓國政府提出“一戶一宅”政策（比我國近幾年限購政策還要兇猛），開始長期著力解決居民住房問題。
“一戶一宅”制度的具體的實施辦法是，無房戶在購房前須到政府指定的銀行存款，存款額度每年約20萬韓元（約合1700元人民幣）；在銀行累計存款兩三年後，可獲得購房資格。獲得購房資格後，按先後順序進行排隊。政府提供給低收入者的住房一般都是兩室一廳的房子。新房建成後，購房者可根據自己的需要看房，房管部門根據排隊順序，安排購房。購房時，根據無房戶的需要，銀行可給予貸款。
限價政策。為了抑制房價上漲，韓國政府於上世紀七十年代後期開始推行商品房限價政策。1977年，出臺《商品房上限價政策》，對20 個單元及以上的新建住房實施統一的價格上限管制；1985年，政府要求根據不同戶型建築面積設定新建住房價格管制上限；1989年，政府又規定根據土地和標準建築成本以及開發企業利潤設定新建住房價格管制上限。
限戶型政策。韓國政府在將增加住房供給作為實現居者有其屋目標的主要措施之一，在上世紀七十年代初期制定了《住宅建設十年規劃》（1972-1981年），把解決住房問題納入到長期戰略發展的目標中。同時，在住房供給結構上也做了一些限制性規定，即被稱為“小戶型住宅建設義務比率”的政策，要求小戶型住房（60平方米以下）在商品房建設中的比重不得低於50%（2006年我國出臺著名的“90\70”政策，要求各地70%的居住用地開發90平米以下戶型）。1988年至1992年之間，實施《200萬戶住宅建設計劃》，該措施包括在首爾郊區發展五個新城鎮，以容納30萬戶家庭。開發用地和政策性住房金融供給方面的增加，導致年度住房建設突飛猛進，從滿足20萬戶增加到25萬戶，一直到1997年的50 萬-60萬戶。事實上，在1988-1997年期間，新住房的累積供給量佔到住房總存量的55%（截至1997年底）。
第二，1998年之後，進入市場主導時期，但調控房價手段仍狠辣
1997年亞洲金融危機的爆發，促使韓國住房政策出現轉折點。給韓國經濟造成了沉重打擊，住房市場也陷入空前低谷，大批房企陷入困境，僅在1998年，就有約14.3%的房企破產，房價、地價均出現顯著下跌。為此，政府開始轉變住房政策，陸續出臺多種積極措施救助住宅市場，如取消限價政策、廢止“小戶型住宅建設義務比率”、放鬆專賣住房限制、放寬對購房資格的審查、允許外國人在房地產市場上享受國民待遇等等。標誌著韓國住房限制性政策淡出。
2002年開始，韓國經濟基本從金融危機中恢復，社會上積累了大量的財富，同時在政府放鬆對市場管制的條件下，大批資金進入房地產市場，使房地產市場開始出現過熱的情況，尤其是2002年房價漲幅近20%（有些像2003年之後的中國房價，前面20年左右部分被抑制的需求開始集中釋放，房價高漲）。在這種情況下，2005年開始，政府加強房地產調控（同樣如2003後的中國）。尤其是2006年3月底，政府採取一系列更強硬措施抑制房產上漲。
調控措施主要包括四類：
一是加稅。從2005年開始，韓國對於出售第二套以上房產的賣主，徵9%-30%的資本收益稅，對超過6億韓元標準市價的高價公寓所有者，和1戶多住宅所有者、不在地主等對象徵收鉅額所有稅和轉讓所得稅，以此回收投機利益。 2006年將稅率進一步提高到50％；從2007年起，改為對出售第二套房產的賣主徵收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房徵收60%；2006年調低房地產所有稅（即物業稅)起徵點，還計劃將1%―3%的稅率進一步提高；從2007年起，對於非土地所有人自住的土地交易徵收60%的交易稅。
二是緊縮融資。從2006年4月起，“投機過熱”地區(房價漲幅高於消費物價和全國房價平均漲幅的30%，即被認定)市價超過6億韓元的公寓申請貸款時，貸款償還額和其他負債償還額加總不得超過申請人年收入的40%。2006年11月23日，韓國央行將一年期以下存款儲備金率從5%提高到7%，以此來收縮流動性。
三是增加住房供應。2005年提出，在首爾江南地區建設200萬坪規模新城市的大規模新建住房計劃；2006年在首爾江北地區選定2—3個“城市重新整頓推進地區”示範區，併為其大幅放寬容積率和樓層高度限制。
四是限制與規範交易。繼續進行“投機過熱地區”認定。一旦認定為“投機過熱地區”，在簽訂出售公寓合約1年後，應繳納兩次以上中渡金(定金和餘額之間的差價)方能轉賣，如果在最近5年內有過中標事例或擁有兩處以上住宅的家庭將被排除優先預售行列。（資料來源：2008年07月26日，經濟觀察報，復旦大學管理學院產業經濟學系副教授陳杰）。
第三，調控效果總體上“利大於弊”
2006年1月，韓國國土研究院發表報告認為：“由於實施強有力的房地產政策，今年房地產價格將出現持續穩定局面，並預言2006年全國房價和首爾公寓價將分別下降1%和2%左右”。但沒想到，政府這一系列房價打壓措施卻沒有達到預期效果。2006年上半年房價上漲反而越發迅猛。2004-2006年，首爾房價上漲24%（其實與同期的美國和中國比，並不算離譜）。不過，一系列加稅動作，加上增加房屋供應，2007年終於見效，房價平穩下來，實現了“軟著陸”，比美國房價泡沫破滅並引爆次貸危機，強多了。
對於韓國這種強硬的調控手段，自然會發很多爭議（這點跟我國一樣）。具有一定權威性的經濟合作與發展組織（OECD）經濟開發委員會於2007年6月發表的《2007OECD韓國經濟展望報告》更直接對韓國政府的住房調控政策提出嚴厲批評：“售價上限制、公開銷售成本、重建建築規制措施等短期的房地產需求抑制政策反而妨礙住房供應增長，從長期的角度看，將會造成抬高房地產價格的副作用”，直稱為傻瓜政策。OECD報告裡還說：“為了緩解首爾住房矛盾而採取的抑制首爾地區人口、經濟活動地區分疏政策，與韓國將首爾建設成國際經濟中心的計劃相沖突，可能會導致首爾等首都地區喪失國際競爭力。”不過，在調控房價這件麻煩事上，市場經濟國家也有“短處”，連世界上最標榜市場自由化的美國，居然都會犯下房價泡沫崩盤後引發世界金融危機之大錯，遑論他國。不管黑貓，還是白貓，至少韓國沒有爆發惡性房價泡沫，就算好貓。
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