買房從來都是件大事
拼死累活、省吃儉用、左借右貸
好容易湊夠了首付的錢
買下100平米的房子
卻只有70平米的居住面積！
憑什麼！
電梯要公攤
樓梯要公攤
地下室要公攤
連變電室也要公攤
三亞的房價本來就貴的出奇
這些從來都不屬於我一個人的公共用地
憑什麼跟居住用地一個價！？
“公攤”這種東西到底是怎麼來的？
為什麼這麼不公平的計算方式
會被理所當然地接受？
最近，新華社、新華每日電訊一同發文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，將公攤面積的討論推上了風口浪尖，文中追問：
“既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何我國計算房價、物業費等都要包括佔比頗高的公攤面積？職能部門治理房地產行業亂象之時，能否回應公眾關於公攤面積亂象的關切？”
買房子有公攤面積
全世界唯有中國
房子公攤
據說好像是著名的英國商人
嘉誠·李在香港率先發明的
“公攤”這個概念是
非常有利於政府，房地產商，物業公司的
除了業主打落牙齒和血吞，倒了血黴外
簡直可以說是完美
▲再見，公攤面積！媒體集體發聲！買房的看看吧！
“公攤面積”究竟是啥？
買100平米的房子，結果實際住進去只有70平，這憑空少了的面積就是“公攤面積”。它指的是由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。
據2000年開始實施的《房產測量規範》，分攤的公用建築面積有：
1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
2、共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。
這意味著，不僅你家的面積，還有你家電梯的面積、樓道的面積、過道的面積，甚至門口保安李大爺那間保安室的面積都要計算到你家的建築面積裡面，你要為這些面積買單。
何為“公攤係數”?
誰都不希望房子的公攤面積太大，這裡就涉及公攤係數概念。
舉例子來說，打開房本，上面寫著“房屋建築面積：84.47㎡；專有建築面積（使用面積）：63.43㎡，分攤建築面積：21.04㎡”。但並沒有明示，公攤面積都在哪些地方。
公攤係數就是用分攤建築面積除以專有建築面積，上述例子的數值就是0.33（即33%）。
▲房本上寫著房屋建築面積、專有建築面積和分攤建築面積。中新網記者邱宇攝
住宅的公攤係數一般在0.18-0.25，商業用房一般在0.3-0.4，這些數據來自測繪公司的經驗值。
但近年來，隨著房價上漲，公攤係數也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出後的公攤係數甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。
而問題在於，現有的法律法規並沒有對公攤係數設定上限。
北京律師協會物業管理法律專業委員會主任包華解釋，在建築物中有三個面積定義：
第一個面積定義是使用面積，使用面積一般也叫地毯面積，也就是我們房屋牆面以內的部分；
第二個面積指套內建築面積，套內建築面積包括使用面積，也包括我們現在的隔斷牆中間的50%的牆體部分；
第三個部分是建築面積，建築面積是在套內建築面積基礎上把分攤面積計入。
山東曾現“最牛”公攤
有媒體指出，從1998年中國進入商品房時代開始，公攤面積就因為不符合國際慣例、現有法律法規沒有設定上限等問題一直為人詬病。
▲2010年5月31日《焦點訪談》
早在2010年，山東高密某樓盤畸高的公攤係數就曾引發熱議。2010年，在山東高密的繁華地段建起的貴賓首府，在2007年做為期房面向業主銷售，賣得很火。
一位業主收房時卻傻了眼，總面積應為85㎡，而實際上卻不到50㎡。業主們反映，買房時，銷售人員說，房屋的公攤係數不會超過30%。
據開發商濰坊福城置業有限公司工作人員解釋，此樓是酒店式產權公寓，它不是普通住宅，所以公攤係數必然要高。
但在購房合同中，卻沒有任何字句告知購房者買的是酒店式公寓。
網絡配圖
據中國房地產報報道，今年7月下旬，武漢多名業主維權，抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。業主反映，該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費，且價格虛高。
一套125平米的房子，精裝修標準是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。
貓膩一：做大公攤面積
開發商如果做大公攤面積，一線城市四千多戶樓盤，靠公攤面積可多賺千萬；如重複公攤、重複收錢，將消防應急場所變停車位等，開發商又可多賺千萬……
“按實際使用面積來算的話，開發商沒法實現利潤的最大化。”上海翊堯建設工程技術檢測諮詢有限公司技術總監李平說。
他說，購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。房價這麼高，哪怕每戶多分攤零點幾個平米，一個幾十萬平米的項目，就會多出很多錢。
曾被公攤面積“傷害”過的網友紛紛在社交平臺留言：
舉個例子：
易居房地產研究院的百城住宅價格報告顯示，6月，一線城市4萬元以上均價水平持續了15個月，二線城市1.2萬元以上均價水平持續了12個月，三四線城市1萬元以上均價水平則持續了10個月。
以一線城市某樓盤舉例：
共有4148套房，以均價4萬元/平米計算，假設開發商每套多算0.1平米的公攤面積，那麼整個樓盤就可多賺1659萬元。貓膩二：重複公攤、重複收錢
你為公攤面積買了單，就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門，加上開發商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。
“比如，有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬於重複公攤。”山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華說，這樣的車位沒有產權，只能使用，不能轉讓。
他說，這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一箇中型社區，如果開發商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。
網絡配圖 小區停車位
以北京為例：
據北京青年報2017年的調查報道，北京五環及五環以外的普通住宅小區地下停車位的售價(含二手車位)在15萬至20萬元/個之間;四環到三環間的車位基本在15萬至30萬元/個之間。
假如開發商違規劃出100個車位，每個賣20萬元，一個小區就可賺2000萬元。實際中，很多小區的車位價格要比20萬高。
貓膩三：業主的公攤面積被拿去牟利
“小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業主所有，前期開發商或後期物業公司接管後出售廣告位牟利，難道不應該向業主交錢嗎?”王清華說，還有一些被算作公攤的物業用房，按道理是業主所有，物業公司應當向業主繳納一部分費用，但現實中很少有人會這麼做。
▲某廣告交易平臺上的社區廣告報價情況
在某廣告交易平臺上，社區的廣告位置五花八門。社區出入口、電梯間、電梯門口、社區燈箱、社區戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房牆體等都可設置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。
網絡配圖 電梯廣告
不同城市的不同廣告位置價格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社區出入口動感燈箱報價為6000元；北京道閘起落杆媒體位則報價1800元，要求30框起投，最短髮布週期一月。
王清華認為，一箇中型的高端社區，如果把廣告的收入反饋給業主，業主實際繳納的物業費其實可以減少50%。
爭議一：是否應該為公攤支付取暖費?
目前，取暖費、物業費等都是按建築面積來計算的。也就是說，購房者不僅要為房子裡的實際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設備間、門廳、地下室和門口的警衛室交取暖費。
對此，北京大學房地產法研究中心主任樓建波建議，每年公佈的價格都應該告訴大家是怎麼測算的。公佈的每平米多少錢，是包括公攤的產權證的全部建築面積，還是不包括。如果價格構成透明，公攤是否算入，不是根本的問題，關鍵還是要科學、透明。
▲某小區內張貼的收取供暖費通知。中新網孫悅攝
爭議二：有無可能取消公攤?
既然公攤缺少標準、管理混亂，未來購房時，是否有可能只看套內實際使用面積呢？
早在2002年，重慶就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出規定：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰。過去十幾年的實踐表明，只要制度設計合理，像其他國家一樣按套內面積計價，並非沒有可能。
▲取消公攤面積 執行上有何難度？
公攤面積問題積弊已久，越漲越多的公攤面積實質上已經侵佔百姓的利益，也損傷了市場經濟的公平與公正。近年來，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現按套內建築面積計價的探索。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為：
一套房子的總價是固定的，如果按照套內面積來算，那麼每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關鍵的是把標準制定清楚，能讓人看得明白。
建議在現有購房方式下，給開發商或代理銷售中介一項強制義務，即向購房者明示
“到底分攤了哪些面積”。人們期待著相關職能部門在研究房產調控政策之時，能正視公攤面積問題，探索更科學、合理的計價方式，切實保護百姓權益。
▲不讓購房者“受傷” 先得把公攤面積“安排明白”
各位三亞小夥伴們
對於“公攤面積”
你們這麼看呢？
是否也吃過虧
來源：三亞門戶網綜合中國新聞網、中國之聲
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