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文 | 《中國經濟週刊》特約撰稿人 拆哥
（本文刊發於《中國經濟週刊》2018年第37期）
（插圖：《中國經濟週刊》見習美編 劉屹鈁）
告別“招保萬金”（招商、保利、萬科、金地）時代，新的地產四強被改寫為“碧恆萬融”（碧桂園、恆大、萬科、融創）。
相比於恆大的高歌猛進、碧桂園的拼命三郎、萬科的穩中求進，融創則是快速併購通吃，高舉高打，大刀闊斧，漲勢迅猛。
8月31日，在香港舉行的2018中期業績發佈會上，孫宏斌屢次強調“安全”“小心”“謹慎”。今年55歲的孫宏斌，一改眾人印象中的勇猛、善戰，改走安全路線。
中小開發商的“白衣騎士”？
2018年前8個月，4家房企的合約銷售額加起來，接近1.55萬億元，這是中國年度GDP的2%。
其中，融創的合約銷售金額2679億元，同比增63%。已經完成全年銷售任務4500億元的60%。2018年下半年，融創有共計369個項目4912億元可售資源，在融創管理層堅定去化戰略的指引下，超額完成4500億元銷售目標幾成定局。
今年上半年，融創土地儲備總量已經達到2.31億平方米，整體貨值約3.29萬億元。光大證券按照融創當前的土地儲備情況，以其2017年銷售金額為基礎，以年複合增速25%計算，認為可以滿足公司未來4年左右的開發需求。
融創超過92%的土地儲備位於一二線及環一線城市，上半年新增土儲的綜合成本僅為3620元/平方米。
低成本拿地是融創的優勢之一。在供應端，融創慣以併購模式拿地，這種獲取土地的方式比通過招拍掛拿地成本要低。
在業績會現場，孫宏斌甚至給小開發商提出“神建議”：把地賣給融創然後去買融創的股票,肯定比他們開發這塊地掙的錢更多。
融創要做中小開發商的“白衣騎士”？民營中小房企融資難，倒逼資產轉讓，某種程度上成就了融創的快速增長。
孫宏斌在業績會上稱，房企今年業績表現都不錯，因為賬目反映出過去幾年的銷售業績，在限價等調控政策下，行業未來兩年業績表現將嚴重分化。但他否認融創業績因此下滑的可能性。
強調安全的融創，下一階段的主要經營策略就是強化運營、嚴格控制土地投資的節奏和規模以及持續降負債。
“為富人造房子”走到盡頭？
2018年上半年，融創銷售均價約16020元/平方米。同為四大天王的恆大、碧桂園、萬科，這一數字分別為每平方米10468元、?9399元、14968元。融創明顯勝出。
2018年中期財報顯示，融創中國的淨利潤為67.8億元，同比增長320%。
以“壹號院”作為高端產品的龍頭，高舉高打，低成本併購，高售價賣出，淨利潤水平不可能不高。在銷售端，拔高產品檔次，營銷是融創的強項，兩者結合使融創這幾年的業績數據都比較搶眼。
高站位的產品營銷，也是要付出成本的。融創銷售同比增長76%的同時，銷售費用大漲1.5倍，管理費用暴增2.8倍。而同期碧桂園、恆大、萬科的銷售費用均處於下降通道。
孫宏斌依然難以捉摸，儘管他罕見地把“安全”二字掛在嘴邊。
真正的考驗還在後面。任志強曾經說過的“為富人造房子”在融創身上似乎得到了印證——融創的產品，普遍面積偏大，一般都超過了各地非普通住宅控制線。隨著房地產稅的到來，融創或首當其衝。
9月7日，十三屆全國人大常委會立法規劃對外公佈，房地產稅法寫入立法規劃，屬於第一類項目，即“條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案”。
融創在房地產稅法草案一審來臨之前，其實也在做著各類預案，加快了各地存量的去化。
孫宏斌為何頻頻向海南示好？
房子最重要的是地段、地段、地段，而融創高舉高打的關鍵，在於政策、政策、政策。
為了爭取政策支持，孫宏斌在向祖國最南端的海南頻頻示好。
自2015年收購日月灣項目，融創已經在海南擁有近20個項目（不包括在談項目），預估總可售建築面積超700萬平方米。這些樓盤的土地沒有一處通過“招拍掛”獲得，全部為收購所得，2017年，海南已經為融創貢獻了127億元的銷售額。
海南省今年4月22日全域限購，市場凍結，很多樓盤銷售瞬間冰凍。萬達給融創的資產包中的“海口萬達城”已經基本告吹，變為新規劃的海口江東新區CBD。當初高端大氣上檔次的萬達城售樓處，現在已經掛上了江東新區建設指揮部的牌匾。
9月6日，海南省引進外資項目洽談會在北京舉行，與融創中國有關的活動就有兩場。融創為了這700萬平方米存量的去化，必須伸出橄欖枝。
其中一場活動是融創中國董事會主席孫宏斌與海南省領導面對面、一對一洽談。在約40分鐘的洽談時間裡，孫宏斌介紹了在海南發展的計劃，並就更好地推進項目落地同省領導及相關部門、市縣負責人進行了溝通交流。
最後，為了700萬平方米存量的去化，為了不被打上純開發商的標籤，融創決定把文旅集團總部搬遷到海口。
西安已“變臉”，青島會怎樣？
冷靜的巨獸一定嗅覺靈敏。接下來一年市場下行的風險，在考驗著“四大天王”、TOP100的同時，也在考驗著市場中的“芸芸眾商”。
儘管數據還算靚麗，但對於房地產市場的未來走向，能看到融創的謹慎，在市場趨冷的前夜，兼程跑量。
在一片融洽的半年業績發佈會上，孫宏斌特意點了青島的名，“青島才7000～8000元的價格，要跌也很難”。融創在青島近期要推售近60億元的貨值。青島是融創土地儲備量第二大的城市，僅次於西部龍頭重慶。
進入7月，青島市場見頂的信號已然十分明確。二手房成交量萎縮，價格下行。這個時候，信心最重要，搶跑也是必須的。
無獨有偶，2017年，融創在西安產生的合同銷售額是206.2億元，西安在所有城市貢獻值中排名第5，銷售額佔比5.6%。
2018年4月底，融創中國西安公司旗下項目公司公開搖號銷售“融創·南長安街壹號”項目724套商品房的過程中，人為操作搖號結果違規銷售106套商品房的事件傳遍全國，35名公務員被嚴肅處理。6月初，融創中國西安公司12個項目被西安市房管局徹底暫停。
不少人記得今年春天西安上演了新房搶不到、二手房買不起的奇觀。有意思的是，西安新房的搖號，早已沒有了幾個月前排長龍的熱鬧景象。因為市場已經見頂趨冷，掉頭向下。新房價格至少尚屬穩定，但二手房市場率先跳水。“業主急售房”房源增加，讓價空間可達5%～10%，部分中介門店的業務量下滑80%。
（作者為房地產獨立評論員）
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