導語：請相信，在所有瘋狂、混亂後，必然是迴歸城市價值。
3年多了，原來已經3年多了。
今天是2018年9月14日，距離本輪房價上漲的導火索“330新政”已經過去三年多了。2015年3月30日，是中國房地產歷史上最值得紀念的日子。
從那一天起，之後的3年多，我們經歷的一切，都因這一天而起。有人目光如炬、高瞻遠矚，把握住了樓市快速跳漲、財富暴增的機遇；有人卻依然為一粥一飯、半絲半縷而蹉跎光陰。
這個世界就是如此，二八原則永遠正確。
那時，多城庫存到了15個月的警戒線，三四線城市的庫存更是達到了30個月的高危預警線，樓市被巨大庫存裹挾，崩塌一線之間。屋漏偏逢連夜雨，全國GDP增速由7.8%猛跌到7.3%，足足跌了0.5%。
於是，2018年3月30日，央行、住建部、銀監會三部門聯合發文，給樓市打了一劑猛藥：調整公積金購買首套房最低首付20%，公積金二套房最低30%，商業貸款首付比例二套低至40%。
從這一天開始，全國樓市猶如烈火烹油，暴漲如狂風驟雨一般席捲了各城市，深圳、北京、上海、廣州、廈門、南京、杭州、蘇州、武漢...無人能擋。
而3年多過去了，隨著多城二手房回調、“調控不力的城市，堅決問責”“遏制房價上漲”，本輪行情已經走到了盡頭，戰線收縮，於是我們看到了一線城市回調，強二線城市廈門杭州成都重慶西安回調。
而在這一輪房價上漲週期，房價上漲、且漲得多的真相是什麼？哪些城市能碰？哪些城市有危險？
知道這些，以便更好地指導我們蟄伏到下一個週期，這是本文的初衷。請相信，在所有瘋狂、混亂後，必然是迴歸城市價值。
最近倒掛城市杭州、成都、重慶、西安的二手房回調，非常嚴厲地教育了我們一點：
很多人在買限價新房的時候，看重的就是一二手房倒掛的價差，例如杭州，同片區來說，二手房比一手房貴4000-5000元。
所以大家都去搶新房，想著應該是新房的價格漲上去，然後漸漸追平二手房，而最後的竟然是二手房回調，為什麼呢？
其實大家看到有價差，就覺得應該是價格低的漲上去，其實這是非常單線的思考邏輯，應該去追究深層的市場原因。
其實大家都忽略了：杭州本身就是一個以新房為主導的市場。杭州進行了史上最大規模的主城區城中村拆遷，市場上的存量二手房有限，這樣的供給結構就決定了，其實新房價格才是大家心中的價格預期。
而且在一二手房倒掛之下，大家肯定是更願意去買新房，而二手房的買賣家都會以新房對標去降低二手房的房價，所以二手房的價格都漸漸回調。
其實不僅僅是杭州，成都重慶西安都是這樣。
既然限價的價差都不能決定價格，那房價漲跌到底是最終是由什麼決定的呢？
答案是供需關係。
中國有兩個城市是長期受供需關係影響最深遠的城市，那便是廣州和深圳。
在這一輪行情中，深圳是最快起勢的，房價直接由3萬漲到6萬，而且樓市3年多來持續打壓，價格也異常堅挺。
不管什麼二手房三價合一，限制企業購買商品房+商務公寓限售5年+商品住宅（一手+二手）限售3年+離婚2年內7成！
深圳的房價依然很堅挺，為什麼？
因為現在的深圳就是供需緊張，未來長時間都將供需緊張。深圳因為以下這五個原因，房價還有很大的空間可以繼續漲。
☉城市面積小，可建設用地少：深圳已開發土地46%，遠高於其他一線城市，廣州18%，北京22%，上海37%。
☉住宅供地少，商品房缺口大：2017-2021年計劃供應市場化商品房，北京55萬套，年均11萬套；上海45萬套，年均9萬套；廣州供應60萬套，年均12萬套，深圳供應25萬套，年均5萬套。
☉人口密度高，且增速全國第一：2017人口一年淨增55.8萬人，人口增速4.6%，是全國大城市中增速最快的。
☉人均收入高，購買力強：深圳的獨角獸公司多，一旦上市，都是高淨值人群。
☉舊改釋放資金和需求，成房價上漲推手：到2020年，深圳全市將會舊改308.8平方公里土地，其中包括城中村、舊工業區和舊城區。
而這些拆遷戶手裡都拿著錢，最直接的方式就是拿去買房。這又為深圳下一輪上漲提供了動力。
所以不管深圳怎麼調控，未來的大趨勢一定是供需緊張，值得看好。
深圳南山福田的大部分房子都是8萬以上，貴嗎？對辛苦搬磚每月交了房租水電費吃飯基本月光的大部分白領來說，貴。
但是對於深圳這座城市來說，真心不貴，這個城市配得上這個價格。
深圳是一個什麼樣的市場？
深圳是高科技企業的集中營，集合了騰訊、華為、萬科、恆大、招商、平安、大疆等巨無霸公司，他們隨便一個拎出來，在自己所在行業都是響噹噹的是老大，這些大公司背後是什麼？
是年薪幾十萬、百萬甚至千萬的高階員工，他們代表了深圳強大的購買力，也說明了了深圳房價的天花板足夠高。
前陣子的深圳二次房改提出，到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。未來，這些住房土地佔了深圳未來規劃建設土地的6成。
1.這些人才租賃住房多是以30-80㎡的產品。這一看就是一個非常剛的產品，高密度、居住體驗差，這樣產品肯定會面臨著置換的需求。
2.這些人才住房基本都是不賺錢的。既然不賺錢，政府就沒有動力像拍住宅用地一樣，修橋鋪路建好公共服務設施做配套，做高土地溢價，這些人才住房的配套可能長期都不能跟上。
3.這些人才住房全都是隻能轉手給符合資格（大企業的員工、無自有商品房）的人才，人群更狹窄，不好轉手。
所以深圳的人才住房，收益基本上都會跑輸商品房，造成不好轉手的惡性循環。
所以深圳的二次房改會擠壓原有的商品房住宅用地，導致深圳的商品房更加稀缺，供不應求，後期的上漲動能還是非常強的。
我們看到一線城市基本已經冰封之際，深圳的豪宅還在漲，新房主要集中在郊區寶安和龍崗，市中心長期缺貨，所以招商雙璽、華潤城潤府開盤，總價5000萬的房子都讓土豪心甘情願冒著大雨窩在角落裡等，就是因為長期看好深圳豪宅市場。
說到底還是因為供求關係緊張，深圳本身就沒有什麼新房，而現在二手房更是要限售3年，市場上的供給量大大減少。
而深圳還在放開落戶，還在吸引外來人口進入深圳，深圳這座城市的購買力也會越來越強，南山的那些創業公司如果將來陸續上市，就會產生大量的千萬億萬富翁。
到時，嚴重緊張的供給和強大的市場購買力相撞，勢必會倒逼深圳的下一輪上漲週期提前到來。
而廣州呢？
廣州作為一線城市，房價卻只有北上深的一半，房價嚴重落後於同級別城市，而且現在更是漲不起來。
一方面，廣州土地面積大，而由於歷史上政府不聰明不科學的天量的土地供應，導致庫存長期難以消化。
廣州限購嚴格，5年社保又不放開落戶，需求面本身就窄，再加上廣州平均工資在一線城市中，常年墊底，購買力對比北上深差了一大截，上漲動力本身就不強。
身在廣州的我，深刻體會了廣州市場的這種涼涼，即使是2017年上半年廣州市場最火熱的時候，依然火熱不起來。
例如廣州主城區的改善板塊，廣鋼新城，很多樓盤賣了將近2年都沒賣完，前陣子更是推出了3.7萬的一口價特價房源，市場已經開始在回調，而庫存去化還是很差，相比那些搶二線城市搶房，開盤日清，廣州市場實在是涼。
其他城市萬人搖號搶房，廣州基本組織不起搖號，蓄客都要蓄好久。
廣州的住宅冷，商業地產更是冷，你看，在未來重點規劃的車陂國際金融城，即使是出售一套寫字樓，都可以上榜，可見廣州市場真是涼透了。
而我們看這一輪搶房潮，搶人落戶製造購房需求、拆遷分錢不分房製造購房需求，然後全省人民都在搶省會城市的房子，湖北人民搶武漢、四川人民搶成都，江蘇人民搶南京、浙江人民搶杭州...
而廣州呢？異常平靜，漲了一輪，熱度難以持續，就熄火了。
首先，相比深圳，廣州對投資者的吸引力是非常弱的，更別說還有粵港澳大灣區內還有一眾的價值窪地佛山東莞惠州中山...
廣州似乎被遺忘了，所以廣州的市場需求常年都比較弱，日積月累，後期空間有限。
廣深是中國很多城市的房價縮影，他們所對應的供需關係也可以在很多城市中找到模板。
例如深圳對標：廈門、南京、蘇州、杭州、青島、大連、珠海...這些城市要麼土地稀缺供給量長期較低，要麼市場需求龐大，購買力相比同級別城市，遙遙領先。
廣州對標：重慶、天津、長沙、合肥、濟南、太原、瀋陽...還有廣大的三四線城市，這些城市要麼土地面積大供給量過大，要麼市場需求不夠強烈,購買力對比同級別城市，墊底。
供需關係就決定了房價的漲跌。
越是供不應求的市場，房價越有上漲的動力，供不應求的城市即使回調，也只是小幅回調，常年緊缺的基本面決定了這些城市的底子足夠紮實，而其強大的需求和購買力將倒逼這些城市在一輪週期中蓄力，擁有更強的上漲動能。
房地產是3年一輪週期，但是一些城市的土地流拍、供給量過少，可能會倒逼這些城市的下一輪週期提前到來。
而目前是屬於下行週期，你就是要在本輪週期中挑中那些常年供需緊張的城市，然後蟄伏，靜靜地等風來。
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