洛陽各區域的商業佈局及發展現狀各具特色，並面對著更多新的機遇和挑戰。此情此景，一場預示著未來商業地產發展智慧的商業論壇就像久旱後的甘霖，滋潤了洛陽商業地產市場。滿懷大家的期待，洛陽安居客精心策劃了一場智會說商業盈利模式精講論壇，欲在洛陽商業地產發展的關鍵階段帶來一些新的啟示。
論壇一經發起，一石激起千層浪，在業內引起了廣泛的共鳴。正可謂：欲知洛陽商業事，請君期待智會說。
在萬眾期待之下，5月18日，“智會說”商業地產盈利模式精講論壇在洛陽牡丹城大酒店召開。主講老師是來自嘉業地產商管公司總經理、資深商業地產人王桂軍先生，當天到會的分別是來自洛陽五十餘家地產公司近百名高層管理人員，在論壇上，王老師用理論和案例結合的形式，為到場的各位嘉賓詳細講述了商業地產發展過程中的痛點和要點，得到了到場嘉賓的廣泛歡迎。
“七大關鍵詞”看持有型物業的發展趨勢
李世民曾言到：以史為鏡，可以知興替。要探索商業地產的發展趨勢，對於過去的總結尤為重要。為此，王老師特意整合了2017年洛陽商業地產的七大關鍵詞，並對每個關鍵詞做了深入的解讀，並結合實戰案例，帶領大家探索持有型物業的發展趨勢。
“新人類”，從支付寶2017年底刷屏級案例著手，用新鮮詞彙為人群做標籤，營造商業場景，對每個人的行為追蹤，生活方式塑造，探討商業領域的互聯網新模式。
“新物種”，以盒馬生鮮為案例，分析它的經營模式，營造“家庭聚會”的場景，並辨別它和京東超市的差異化競爭模式，透徹的分析給大家帶來更深的啟發。而通過對“未讀社區，共享廚房，無人超市，悅跑圈，網紅冰淇淋，聯合辦公”等新興商業結構框架和商業模式的解讀，對新物種做出了精彩而接地氣的分享，給大家帶來很多新鮮的啟發。
“新技術”，以區塊鏈為例，區塊鏈是一種新技術的應用，對我們的商業會造成根本性的改變。當我們產生交易後，所有人在同一個賬本記賬，數據是安全的，去中心化，用價值讓網絡流通，生動解釋了這一概念。
“新金融”，王老師從“融，投，管，退”四字分解新金融的核心，詳細講述了商業地產盈利模式的本質是資本的完整閉環
“大數據”。王老師以目前大數據應用做的最好的大悅城作為案例。大悅城的成功源自於自己內部信息化的應用，而我們的數據經常是割裂的，沒有聯通。建議大家把自己內部信息做通透和挖掘。
“大改造”，以恆通國際為例，這裡原來是彩管廠舊址，改造後成為中國電影導演中心。是國內唯一一個通過集聚影視產業中核心資源和關鍵優質企業，打造而成的影視全產業鏈從創意到生產到衍生。王老師總結說只有把行業扒透做透，才有可能做商業。
“大併購”，以萬達2017年萬達將酒店和文旅項目分別出售給富力和融創中國為例，講述了併購這種商業地產發展的新趨勢。
商業地產盈利模式
在分析完商業地產七大關鍵詞之後，王老師在第二部分為大家解析了商業地產的盈利模式。有言道：“小學生做住宅，大學生做商業地產”，比起住宅，商業地產要難很多，難在何處？
商業地產人的三大視角分為：項目管理，運營管理，資產管理。王老師通過對商業模式的細分表做詳解，對每個方格都做了註解：左邊收入，右手成本。腳踏實地，雙手要活。這是商業地產人必須瞭解的新概念。
傳統的商業模式是基於地理位置的，未來商業是基於人的，是基於社群的生活方式的。個人愛好發展起來就會成為一種社群，每個人的自由時間只有128天（2016年數據），35%的時間是自由時間，持續做一件愛好的事，很有可能成為某個領域的專家，衍生出社群，然後就有了場景和線下，線下的誕生就在各位的商業項目裡面。
王老師從商業的定義，談到“商業地產的本質是金融”，“商業地產的表象是建築”，並從商品的類型：零售型物業，酒店物業，公寓，市場類物業，寫字樓，停車場，等幾種業態分析了現在商業市場的現狀類型。
商業地產的本質是金融，以金融工具和金融手段解決建設籌資、培育期流動性風險以及成熟期收益變現的問題——結合項目融資、經營性物業貸款的從私募到公募的資產證券化。
王老師從專業角度詳細解釋了什麼是“業態”。業態的概念是一個組合，就是向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態，是零售活動的具體形式。通過奧特萊斯，連卡佛，老佛爺，百盛優客，溢柯花園生活中心，無印良品、特力屋等例，把它們主要分類為八種業態：便利店，標準超市，綜合超市，倉儲商場，專業店，專賣店，百貨商場，購物中心。
商業地產盈利模式是銷售和租賃，銷售是為了變現，土地產權轉讓，整體銷售股權轉讓模式等，散售有一般散售，銷售返租，帶租約銷售三種形式。每個形式都舉例佐證，在成熟的商業市場縮影中代入理解。
散售有七大原則：
1.明確盈利模式；
2.首選直接銷售，次選租售結合，再次選銷售返租；
3.選擇好返租年限—3年、5年、10年，制定好返租規；
4.持有部分是主動持有，不能是被動持有；
5.在保證動線不變的情況下，店鋪可分可合；
6.掌控好銷售節點，最佳開盤時間是主力店簽約，開業前還可再銷售一波；
7.不要給營銷經理留逃生通道。把握行業原則的精準脈搏，才能在決戰中勝出一籌。
整場活動，全是乾貨，到場的各項目高層管理人員通過認真的聆聽和筆記，對商業地產的盈利模式有了進一步的認知和了解，對於部分後期有商業規劃或目前正在經營商業地產項目的來賓來說更是在本次論壇中受益匪淺。
洛陽安居客正是希望通過這次論壇，帶動行業內專業化的學習氛圍，通過論壇將更為專業化的房地產業內知識和信息帶給更多合作伙伴，在分享和探索的氛圍中，促進了行業的溝通和交流。活動後，眾多參加本次論壇的開發商紛紛對於安居客舉辦本次論壇表示了肯定和讚揚，並對安居客接下來再舉辦同類型的論壇活動表示了支持。至此，本次論壇圓滿結束。
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