9月7日，由《證券日報》舉辦的中國長租市場峰會在京舉行，期間，中聯基金何亮宇提出了中國長租市場的“三化”，即：政府讓利下的市場化、一定準入門檻下的機構化和適度創新的金融化。
長租公寓的出現，到底是市場自發的主動需求，還是資本的催生？
何亮宇認為，對房地產開發商而言，長租公寓並不是“賺大錢”的買賣。很多開發商稱，由於政策的限制，他們拍得的土地必須自持一定百分比，所以只得被逼的用來做長租公寓。同時，在較長的一個週期裡，企業從開發轉自持是必然的發展方向，所以需要提前進行佈局、培育品牌、搶佔市場先機。
“開發商今天做長租，確實是看到了盈利空間，他們更多地擁有團隊、能力、品牌等儲備，將來市場真正由售轉租以後，已經有了準備，不打無準備之仗。”何亮宇如是說。
長租公寓收房後是否推動了租金上漲？
對此，何亮宇也分享了他的觀點：“從古典經濟學的角度看，在足夠大的市場、足夠長的時間內，價格是由市場供需決定的。”北京750萬套房對應3000萬常住人口，顯然是供不應求的。200萬套可租用房和800萬租賃需求，顯然也是不匹配的，再加上去年以來清退的違章出租房進一步減少了不在統計之內的供應量，導致供需矛盾加劇。
資本如何介入市場？機構化將成為市場方向
何亮宇介紹稱，對發達國家而言，穩定的租賃住房供應還是來自於機構。目前，其模式主要有以下四種：第一種是直接入股，通過資本市場增值或者退出；第二種是買資產，按照重資產模式運營；第三種是魔方做的租金ABS，用魔方的信用融資進行擴張安排；第四種是自如、蛋殼做的租賃貸ABS。
租金消費貸有沒有必要存在？需要進行監管
何亮宇認為，在年輕人拿不出錢進行“押一付三”時，消費貸自然就應運而生。目前為止，這種消費方式是健康安全的，但其中依舊存在一定風險：一是租賃合同的欺詐，二是期限錯配，三是資金的運用無法監管。因此，租房貸可以存在，但是需要進行監管，防止違規現象的發生。
未來長租公寓將如何發展？需要做到“三化”
對於未來長租公寓應該如何發展的這一問題，何亮宇認為應當做到“三化”。首先，是政府讓利下的市場化。在土地供應方式和稅收方面政府應當做出相應調整，否則市場將難以發展。其次，是一定門檻的機構化。長租公寓想要規範並走遠，就需要有一定的入門門檻。第三，是適度創新的金融化。租賃住房市場的發展需要金融支持，但要警惕過度金融化。所以，應該合理控制槓桿率，加大監管力度，多使用透明標準的公開產品。
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