近幾天，關於少數城市租金大漲，租房運營機構惡性搶房源等新聞報道較多。北京市住建委也為此約談自如、相寓、蛋殼公寓等。
正好，上個月，易居研究院發佈了一份由老楊指導、研究員沈昕凡執筆的《50城租金收益率研究》報告。分享給大家，看看中國主要城市租金與租金收益率變化。
房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入與房屋價值的比值。租金收益率是衡量投資收益的重要指標之一。商品具有使用價值和價值，使用價值決定價值，價格反映價值，但有時候價格會偏離價值中樞，比如房價在某些時間會過高，出現泡沫。租金反映房屋的使用價值，是市場的真實需求。因此可以通過租金收益率來反映房租與房價的偏離度。
一、50城租金收益率概況
今年2季度，根據城市房產網的數據，50個典型城市租金收益率為2.6%，環比增加1%，同比減少6%。租金收益率環比小幅上漲，這是由於2季度環比房價漲幅小於租金漲幅。而同比數據下跌是由於2季度同比房價漲幅過大，租金上漲速度小於房價上漲速度。從2017年3季度以來，50個典型城市租金收益率一改之前連續5個季度的下滑趨勢，漸趨平穩。
二、三類城市租金收益率比較
從2016年2季度以來，二線城市和三線城市的租金收益率較為接近，從2016年2季度的3.4%下降到2017年3季度的2.7%左右，2017年3季度至今一直維持在2.6%~2.8%，走勢較為平穩。相比於二線城市和三線城市，一線城市的租金收益率更低，從2016年2季度的2.0%下降到2017年1季度的1.5%，2017年1季度至今維持在1.5%~1.7%左右，走勢較為平穩。
2018年2季度，4個一線城市的平均租金收益率為1.7%，環比上升9%，同比上升8%，2016年2季度以來首次同比環比均上升；31個二線城市平均租金收益率為2.6%，環比上升1%，同比下降6%，環比由降轉升，同比跌幅較前幾個季度收窄；15個三線城市租金收益率為2.8%，環比持平，同比下降6%，跌幅較前幾個季度收窄。
具體城市看，北上廣深4個城市環比增幅分別為4%、10%、8%和16%，同比增幅分別為24%、7%、-3%和9%。這4個城市的租金收益率相比於去年同期，僅廣州小幅下降，北上深均上升。
尤其北京租金收益率同比大幅上漲24%，這是由於北京今年2季度房價同比下降3%，而房租則同比上漲20%。緣於政府嚴厲的限購政策和限價政策，預計未來一年一線城市房價將趨於平穩。而隨著近一年來一線城市增加租賃住房用地的供應，預計未來3~5年租賃住房的供應規模將有較大的提升，租金也將趨於穩定。
三、50城租金收益率排序
對今年2季度全國50個典型城市租金收益率進行排序。從排行中可以看出，排名前3位的城市租金收益率達到4%及以上，這3個城市分別為哈爾濱（4.3%）、西寧（4.3%）、韶關（4.0%），他們是東北或西部的弱二線城市和三線城市，近幾年整體房價漲幅不大，並且租金穩步上漲，租金上漲幅度與房價上漲幅度差不多，因此租金收益率較高。
租金收益率最低的5個城市分別為廈門（1.2%）、三亞（1.4%）、福州（1.6%）、石家莊（1.6%）和青島（1.6%），它們的房價水平遠超租金水平，並且近幾年房價漲幅遠大於租金漲幅。廈門本輪以來房價漲幅巨大，積累了一定的泡沫，租金漲幅遠小於房價漲幅，因此租金收益率從2016年2季度來一直維持在50城中最低水平。
對2季度全國50個典型城市租金收益率的環比增幅進行排序。從排行中可以看出，增幅較大的5個城市分別為深圳、天津、合肥、成都和上海。這幾個城市的租金均環比增幅較大，而房價環比基本持平，因此導致了租金收益率的上升。
從環比跌幅數據看，包括西安、海口、宜昌、烏魯木齊和溫州等城市有明顯下跌。對於西安、海口和宜昌來說，之所以租金收益率下滑，和房價快速上漲不無關係。
對2季度全國50個典型城市租金收益率的同比增幅進行排序。從排行中可以看出，增幅較大的5個城市分別為天津、北京、合肥、石家莊和廈門。天津、北京和合肥的租金均有20%左右的同比漲幅，租金漲幅遠高於房價漲幅導致租金收益率同比增幅較大。
從同比跌幅的數據看，同比跌幅最大的5個城市為西安、海口、貴陽、青島和煙臺。這主要是由於這5個城市在過去一年的房價上漲幅度超過租金上漲幅度太多，從而導致了租金收益率下降。
四、50城租金收益率趨勢
從Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率來看,2017年倫敦3%左右，紐約4.7%左右，洛杉磯5.7%左右，東京4.3%左右，大阪6.0%左右，與之相比我國部分城市的租金收益率處於較低水平，說明我國租金與房價的背離度較高。
我國部分城市長期以來租金收益率較低，這主要是由於房價漲幅過大，租金上漲速度小於房價上漲速度。而租金反映房屋的使用價值，是市場的真實需求，房價與租金背離，說明房價存在一定程度的泡沫。所以從租金收益率的角度來看，現有的調控政策短期內不應該放鬆，房地產調控仍需高壓。5月19日住建部發布《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，首次提出“穩房價和控租金並舉”，預計未來一兩年全國大部分城市的房價和房租均會趨於平穩，租金收益率也將趨於平穩。
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