近期，“長租公寓”、“資本綁架租房市場”、“中介平臺割韭菜”等一系列話題引起巨大關注。8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，針對搶佔房源、哄抬租金以及擾亂市場等問題，明確要求住房租賃企業，

針對目前長租公寓盈利模式，以及自如、貝殼等中介運營平臺的“圈房邏輯”，金川《投研坊》就予以客觀解讀：

大型房地產開發商（如：萬科、碧桂園等）通過發行房地產投資信託基金（REIT基金）募集資金，不僅盤活了自持的存量物業，同時也增加企業的現金流，未來隨著政策的支持，將成為房企主要的融資渠道。對於購買了REIT基金的投資者來說，每年都可以享受分紅，收益來源主要有：

① 物業的租賃及運營收入，同時隨著租金的上漲，每年的分配紅利也會隨之增加；

② 物業價格上漲的所帶來的紅利；

③ 大型房地產開發商通過輸出自身品牌，給運營物業帶來長期的價值提升，並且可以獲得很好的溢價空間，盈利可持續性強。

房企產開發商通過銀行貸款，建長租公寓進行出租，這種模式是不可持續的。原因很簡單，就是你從銀行獲得的貸款利率是5%-6%，你把款貸拿過來建成公寓，再進行出租，你的回報率最高不超過1%，所以這個生意是虧的。最近在北京發生了一件事情，就是公寓的租金價格在漲，不到1%的租金回報，就算租房的價格再翻一番還是虧本的。

中介運營平臺（如：自如、貝殼等）通過大量租賃市場上的房源，裝修完成後，再以高價進行出租，賺取利差，並且企圖通過資本的力量，壟斷租賃市場，這種模式也是不可持續的。原因是：

① 政府的保障房以及城中村的業主都是強大的競爭對手，中介平臺想通過壟斷來取得定價權很難；

② 通過引入資本，以燒錢的方式，大量高價獲取房源，是不可持續的，並且資金的需求是無底洞，短期很難看到回報，資本都是逐利的，一旦資金撤離，將會一地雞毛；

③ 住房租賃需求像教育、醫療一樣事關民生，政策監管調控力度強，租賃價格爆發性、連續性增長很難，想通過持續漲價的形式來賺取利差不太現實；

業內專家表示，針對我國當前房地產行業現狀，要推動租賃市場長期健康發展，做到“房租不炒”“租有所居”，一方面要加強市場規範整頓；另一方面要加大市場供給。對於市場規範，要加快建設租賃平臺，對租賃房源實行統一管理，保障房源的準確性、可靠性。同時，要通過繼續推進多主體供給、多渠道保障、租購併舉住房制度，增加租賃用地供給，擴大租賃市場供給。

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年輕人租不起房，開發商虧錢也要上——瘋狂的長租公寓

據媒體報道，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。今年以來，這種趨勢有增無減。以北京為例，華創證券研報顯示，其平均租金年內同比漲幅已達21.89%。“追不上房價的你，能追上房租嗎？”類似的拷問，比炎炎烈日更加殘酷地炙烤著年輕一代的心。

儘管長租公寓比普通房子具有裝修美觀、傢俱齊全、設施完備等優點，但過高的價格仍然讓人可望不可即，如果今後所有個人房源都被長租公寓所壟斷，整個租房市場的價格上升是一個必然的結果。從這個意義上來說，過高的房租的確會成為壓在年輕人身上的最重一根稻草。

詭異的遊戲：開發商也賺不到錢的長租公寓

如同胡景暉所說，從2016年開始就有許多資本開始盯上了長租公寓，並且把長租公寓視為繼打車、外賣、共享單車、視頻直播、短視頻之後的下一個風口。

胡景暉表示，長租公寓在發展，但在資本進入之後，這個行業跑偏了。資本為了賺錢自然要壓低成本抬高收益，但資本需要承擔社會責任。胡景暉的結論是：長租公寓如果爆倉會比P2P更危險。他表示：“現在房源被高價收購，為了讓資本滿意，本來大量不需要裝修的房子也要統一標準化裝修，大量七八成新的傢俱家電被置換，這些成本難道不需要攤到房租裡嗎？”

無獨有偶，潘石屹也對長租公寓發聲，表態不看好長租公寓的未來發展。

潘石屹表示“北京公寓的租金價格在漲，政府很緊張，在批評，已經批評一段時間了，本來我應該到微博上面寫上一句話，可是我就沒有寫。就這個價格，就是不到1%的租金回報，再翻一番就是租房的價格翻一番，再翻一番，還是虧的。”

會上有聽眾對“長租公寓是否賺錢提問，潘石屹表示:我做了二十多年的房子就反覆算這個賬，生意一定要有能夠算的過的賬才可以做。 按照銀行的基準利率是4.9%，你可能4.9%貸不過來，拿不到。按5%、6%的銀行利率把款貸過來建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧。”

長租公寓的背後：資本逐利的遊戲

何謂長租公寓市場？長租的意義在哪？引用某品牌中介的業務員原話：“公司不要求他們多簽單，但一定要籤長租期。”

為什麼租期比單量更重要？

因為一個長期租客實際上成為了這些長租公寓公司進行長期貸款的抵押物。因此通過抵押這些租客的長期租房合約，長租公寓就可以從銀行、網貸、信貸等等機構進行融資。

我們簡單算算，假設一個北京市內月租金為5000的房子，租房者和長租公寓公司簽訂一年合約以後，長租公寓公司就可以一次性從網貸得到5000×12=60000元，而這筆貸款的利率大概在5.5%左右。

假如一個房地產中介佔了100萬房源的分額，扣除拿房源的成本和簡易裝修成本，一年可以從網貸拿到幾百億的融資。假如民企融資80億一年貸款你去銀行看看能搞得來不？而且正常從銀行獲取一年貸款審批走的是什麼程序多長時間可以到位？直白的說房地產中介的投資收益根本不是租客的房屋租金與房源收購價的價差，而是通過長租合約得到的大量低成本融資。

因此從本質上來說，長租公寓=房地產租賃+互聯網金融+資產證券化。

在北上廣深等外來人口高度集中的市場，房源就成為了核心的核心，客源反而成了次要。有了房源才可以成立租房合同，有了房源才可以進行資本運作，目前幾大長租品牌均發行了資產證券化產品，可以說沒有房源就等於沒有一切。這也就是為什麼他們不惜抬價30%也要搶佔房源壟斷市場的真正原因所在。

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