7月下旬，湖北武漢多名業主反映某樓盤開發商在公攤面積上玩貓膩，將電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費，且價格虛高。事實上，公攤問題積弊已久。近年來，隨著房價上漲，部分開發商趁機推高公攤比例。住房公攤面積的存在是否合理？這裡面開發商又有哪些貓膩？
△資料圖/視覺中國
公攤面積是什麼？
買100平方米的房子，結果實際住進去只有70平方米，這憑空少了的面積就是公攤面積。
根據2000年實施的《房產測量規範》，分攤的公用建築面積有：
1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
2、共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。
公攤佔比不斷攀升
誰都不希望房子的公攤面積太大，這裡就涉及到公攤係數的概念。舉個例子：打開房本，上面寫著“房屋建築面積：84.47㎡；專有建築面積（使用面積）：63.43㎡，分攤建築面積：21.04㎡”。但並沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤係數就是用分攤建築面積除以專有建築面積，數值是0.33（即33%）。
據瞭解，住宅的公攤係數一般在0.18-0.25，商業用房一般在0.3-0.4。但近年來，隨著房價上漲，公攤係數也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出後的公攤係數甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。
由於現有的法律法規並沒有對公攤係數設定上限，因此不少開發商在公攤面積上玩貓膩。
△資料圖/視覺中國
貓膩一：做大公攤面積
一位業內人士介紹，開發商在辦理房產證前，要請測繪公司去實地測量，隨後出具測繪成果報告，裡面有詳細的建築面積、套內面積、公攤面積情況，並將其交給開發商，也就是說，測繪企業和房地產開發企業對於公攤面積都在哪些地方最為清楚。但問題在於，開發商並不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。
事實上，國際上基本是按實際使用面積計算房價的。為何國內要採用包含公攤面積在內的建築面積計算呢？
“按實際使用面積來算的話，開發商沒法實現利潤的最大化。”上海翊堯建設工程技術檢測諮詢有限公司技術總監李平說，購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。以一線城市某樓盤為例，共有4148套房，以均價每平方米4萬元計算，假設開發商每套多算0.1平方米的公攤面積，那麼整個樓盤就可多賺1659萬元。
△資料圖/視覺中國
貓膩二：重複公攤、重複收錢
你為公攤面積買了單，就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門，加上開發商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。
“比如有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬於重複公攤。”山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華說，這樣的車位沒有產權，只能使用，不能轉讓。這類車位在縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一箇中型社區，如果開發商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。
以北京為例，北京五環及五環以外的普通住宅小區地下停車位的售價（含二手車位）在15萬至20萬元之間；四環到三環間的車位基本在15萬至30萬元之間。假如開發商違規劃出100個車位，每個賣20萬元，一個小區就可賺2000萬元。
貓膩三：業主的公攤面積被拿去牟利
王清華稱，還有一些被算作公攤的物業用房，按道理是業主所有，物業公司應當向業主繳納一部分費用，但現實中很少有人會這麼做。“小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業主所有，前期開發商或後期物業公司接管後出售廣告位牟利，難道不應該向業主交錢嗎？”王清華說。
在某廣告交易平臺上，社區的廣告位置五花八門。社區出入口、電梯間、社區燈箱、停車場、單元門禁機屏等都可設置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。
王清華認為，一箇中型的高端社區，如果把廣告的收入反饋給業主，業主實際繳納的物業費其實可以減少50%。
爭議一：是否應該為公攤支付取暖費？
目前，取暖費、物業費等都是按建築面積來計算的。也就是說，購房者不僅要為房子裡的實際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設備間、門廳、地下室和門口的警衛室交取暖費。
對此，北京大學房地產法研究中心主任樓建波建議，開發商每年公佈的價格應該告訴大家是否包括公攤的產權證的全部建築面積。公攤是否算入，不是根本問題，關鍵是價格構成要科學、透明。
△資料圖/視覺中國
爭議二：能否取消公攤？
其實早在2002年，重慶就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出規定：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。近幾年，廣州、北京等地也開始出現按套內建築面積計價的探索。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波說，一套房子的總價是固定的，如果按照套內面積來算，那麼每平方米的單價必然會有所提高。樓建波建議，在現有購房方式下，給開發商或代理銷售中介一項強制義務，即向購房者明示“到底分攤了哪些面積”。
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來源 | 新華網、中國新聞、山東省人民檢察院
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