大家正陶醉於房產升值帶來的喜悅之中，房租上漲徹底被掩蓋了。不管是北京還是上海，還是我們生活的深圳，房租都上了一個大臺階，那麼到底是什麼促使房租上漲？

在當下這個社會，如果一個產品的價格持續性的上漲，那麼只有一個原因：供應短缺。我曾無數次的說過，高房價和高房租的根源只有一個，那就是供求關係。

我們一起來看看深圳的情況：

深圳實際管理的2000萬人口中，80%的人租房居住。全市1041萬套的住房總量中，商品房只有179萬套，集體土地上村民自建房為497萬套，這麼多城中村住房絕大部分都是以租賃形式存在。而深圳在“二次房改”中，提出到 2035 年新增公共租賃住房34萬套，真是遠水難解近渴啊。

然而，我們國家多年來的房地產政策則正好相反，一二線城市減少土地供應，三四線城市瘋狂供應，就造成了一二線人口持續膨脹，房子供不應求，三四線人口流失，卻到處鬼城。

供需錯配的結果就是，房價上漲，政策壓制，房價反彈，限購升級，供需惡化，房租上漲。從本質上講，高房價和高房租就是無視經濟規律、強行人為干預的惡果！

租賃時代到來

無可厚非，租賃時代即將到來。2018年5月10日，人民日報發表的《北京房市：價跌租漲背後》認為，租金在房產收益中所佔比重將越來越大。潘石屹在8月20日微博中也說到，房產投資正常的租金回報率應該是銀行貸款利率5％再加1%-2%，也就是6%-7%，而北京、上海、深圳的住宅租金回報率只有1%。

在嚴控房價的現階段，讓租售比和租金回報率合理上漲，達到國際水平是最正確的政治方向。在“房住不炒、租購併舉”的新時代，租賃是高層欽定的市場風口，有巨大的政策紅利和利潤空間。

各大資本雖沒有直接進入房地產開發市場，但是卻以融資的形式進入到了房屋租賃企業。 2017年，20家租賃企業融資超過400億元。截至2018年5月31日，x如、x殼等10家融資總額75.792億；魔方公寓、V領地等10家融資總額71.15億。

資本的靈敏度不用懷疑，資本的智商根本輪不到你質疑，永遠記住，只有稀缺品才值得被投資。不是資本推高了房租，而是房租的上漲空間和利潤根本擋不住資本的進入，租賃已經成為下一個風口！

隨著各大城市開發商的自持租賃項目大量上市，要保證不虧本，租賃的投資回報率至少要達到6％-7％，才能基本覆蓋銀行貸款利息，那也就意味著，房租需要在現在的基礎上翻兩番，相當於現在的4倍。

這樣看來，今年年初，北京的萬科翡翠書院，90平兩居室月租1.5-1.8萬，180平四居室月租3-4萬，10年租期180萬至480萬一次性付清，根本不算貴，而是非常合理。

在政策的支持下，在資本的助推下，隨著開發商自持租賃項目和長租公寓分散租賃項目的崛起，以及我國嚴重的房地產供需錯配，一二線城市的租金水平必定會顯著提高，在租金回報率逐漸迴歸合理之後，房租將會和房價一樣，難以忍受。事物發展都需要遵循客觀規律，不管你能否接受，如果你是租房者，那麼請做好準備，迎接高房租的到來！

看清這個時代

8月17日，北京市住建委集中約談了x如、x寓、x殼等10家主要住房租賃企業負責人，並要求做到“三不得”、“三嚴查”。

如果你認為在約談之後，房租就會長期平穩，你可以一輩子租房，安享晚年，在租售同權的庇護下坐享其成的話，那你就太幼稚了。

過去十幾年，我們房產投資的唯一目的就是尋求房產增值，對於少得可憐的租金收入完全可以無視。但這個盈利模式在未來一定會發生巨大的變化。因為，租金收益將逐漸成為房產投資的重要驅動力。

對於99％的房產投資者來說，即使房價增值數倍，也還會選擇長持，而非賣掉套現，所以，房價上漲對於普通人來說根本無法兌現。而隨著租售比的價值迴歸，租金收益將成為持有房產的最重要收益來源。

當租金覆蓋你的月供時，恭喜你，你持有房產的成本是零；當租金是你月供的2倍時，可喜可賀，生活對你已沒有壓力。所以，對於普通投資者來說，投資房產的首要決定因素，應該是好租的，租金高的，當然學區房除外。

過去一輪的房價暴漲阻斷了剛需客的買房夢，所以才會導致租房需求居高不下，沒有房票，沒有積蓄的年輕人在陌生城市的合租房裡，沒有盼到加薪的到來，卻忍受著房東的一輪輪剝削。

在我國，房租和房價總是互相聯動、互為誘因、交替上漲的。未來5-10年，一二線城市房租快速上漲，房價穩步上漲將是大勢所趨、勢不可擋。

在我們的人生中，房子將是一生無法擺脫的魔咒，租不起、買不起的時代正在到來。對你來說，或許最好的選擇就是主動擁抱它的來臨！

來源|柯談

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