（本文系根據賈康先生2018年8月2日在博鰲房地產論壇上的發言整理）
謝謝主持人，大家好！我這個演講主題是會議主辦方命題作文，我來做一個這方面的基本觀點的交流。
所謂“房產稅”也就是在上海、重慶兩地已經有試點的、後來中央文件稱為“房地產稅”的稅種，在我國住房保有環節要從無到有建立稅收調節機制，指的就是這樣一個稅制改革任務。在這個房產稅和房地產行業未來格局的題目之下，我先要說一下相關的中央指導精神的背景。各位一定印象深刻，最近的政治局會議上又再次強調，要堅決遏制房價上漲，形成房地產健康發展長效機制。其實這個要求，已經說了多年，關於這樣的要求，我覺得至少可以做兩點評論。
第一點，中央最高決策層高度重視、並且積極地回應了社會訴求。我們社會的方方面面始終對於房價上漲高度敏感，在最近一段時間看到，在對一線和很多二線城市採取嚴厲的行政控制措施之後，三四線城市的房價卻又明顯上漲，決策層顯然在回應社會訴求而表明態度。
第二點，一定要領會中央精神中強調的“長效機制”的打造。這個問題實質上就是要改變過去治標不治本的這種矛盾累積的不良狀態——當然，這個問題的解決具有非常明顯的難度。我們在追求標本兼治而體現“治本為上”的高水平這方面，接著就必須深入討論怎麼樣才能打造出來這個長效機制，改變我們大家都感受到的不良狀態。我覺得關鍵的一句話就是必須充分地重視、深刻地認識和把握前兩年中央經濟工作會議就強調的相關的“基礎性制度建設”。我認為長效機制就要來自於這種基礎性制度建設的攻堅克難。
什麼是基礎性制度建設？至少包括4個方面，第一是土地制度。房地產是土地開發形成的不動產，在未來中國20年還會有城鎮化高速發展的一個相當長的時期之內，怎麼樣由土地制度解決合理供地問題，怎麼樣在基本農田得到保障的情況下順利地繼續擴大我們的建成區，接納未來還有幾億人要從農村區域轉到城市區域定居成為市民這個歷史發展過程？在支持這幾億人進入城市成為市民的變化過程中，首先需有地皮，跟著才能夠解決他們“住有所居”的問題。
土地制度作為基礎性制度的旁邊，要說到的第二項，就是地皮之上的住房。對這個住房制度作為基礎性制度建設，於未來二十多年乃至更長的時期之內，一定要清楚地認識到不能光講商品房、市場軌，一定要合理地做好保障軌和市場軌的雙軌統籌。其實這個認識早就在反覆強調，多少年前國務院總理就說保障房的事情總理管，商品房的事情總經理管。當然，這是非常簡明的說法，實際上是要在這裡面有一個更復雜得多的統籌協調的機制。我們在保障房這方面主要解決的是“託底”，然後再以商品房來對應市場機制，達到總體來說的“房住不炒”。保障房根本就不能允許炒，要有特殊的管理。商品房總體來說要非常有效地抑制它的炒作，這樣形成整個結構合理的住房體系，滿足人民美好生活的需要。這實際上是一個供給體系裡分層次地“一個都不能少”對應需求方的各種類型住房的全套供給，是這樣一個系統工程。
第三個要說到的基礎性制度建設，是投融資制度。這個投融資制度要有其特點，體現在土地開發和以不動產形成住房條件的提供這方面，所需的投資是成規模的，並往往有較長的週期，從土地開發到不動產建設項目建成交付使用，還要匹配上“住有所居”所需要的全套的基礎設施、公共服務與商業化服務網點的建設和升級換代。這樣的一些投融資，一定要有創新機制才能跟得上社會需要。這方面金融形態裡的概念，既包括商業金融，還必須包括政策金融，也必須包括這幾年在積極推進、現在尋求繼續規範發展的政府社會資本合作即PPP機制。以上這三項基礎性制度都面臨著深化改革的迫切需要。
再有第四項，那就是在座的朋友們也一定都高度關注、很多社會成員說起來會有牴觸情緒的房產稅或者房地產稅這個概念。房地產稅到了中央“60條”裡，強調的就是在原來已經有試點的基礎之上，要有進一步的加快立法，並適時推進改革這樣一個改革部署。它的正面效應簡單地說，可以通過持有環節的持有成本來引導預期，影響相關的利益形成機制和資源配置狀態，對房地產市場它一定會起到壓艙促穩的作用，而且可以提高土地的集約利用程度，減少空置率——這些也是利益調節使然。這樣它優化了需求的規模和結構，以後的商品房購買者預見到有這樣一個調節機制的情況下，會在自己的方案選擇方面更能夠適應我們所說的“可持續發展”裡的多種要求，比如更多考慮中小戶型，更多地抑制自己原來想把住房變成一個投資品的趨向，特別是這樣一個稅種，會遏制肆無忌憚的炒作及其帶來的所謂房價泡沫。在泡沫的量化上很困難，但是我們可以認定，那種帶有極端化特徵的快進快出的所謂炒，就是主要的泡沫來源，這個房產稅恰恰就是可以遏制這種肆無忌憚的炒作。它還會匹配我們的直接稅制改革和地方稅的體制建設，促進和市場經濟配套的分稅制財政體制在省以下的落實，使地方政府的職能得到優化轉變，使社會總體的的稅收痛苦程度得到降低，以及在社區和地方轄區從基層開始推進公共事務民主化、法治化的制度建設——這種制度建設會形成一種內生的機制，使之按照民主化、法治化的軌道發展。
關於這個稅制改革說了多年，中央權威性要求也非常明確了，應該講是勢在必行，但是困難重重。今年的兩會信息，前所未有地帶著喊了多年“狼來了”以後這回狼真的要來了的特點。但是兩會之後，又好像做了一個更有彈性的處理，人大說是在年內或後續年度啟動立法，而原來的那個風聲似乎就是年內要啟動。這回政治局會議之後，再看看有關部門的口風怎麼樣，有什麼樣具體的表述。年內也就剩下這幾個月了，後續年度指多長？不好講，這個事情做起來困難重重可以理解，但我們覺得關鍵就是在衝破利益固化藩籬的這個取向上，大家真正能依靠一個“走向共和”的機制，通過立法的方式來凝聚基本共識，形成最大公約數。於這個稅收法定軌道上面形成社會可接受的制度框架的方案，就要體現在人大最終能審議通過這樣一個房地產稅法。當然，也還必須把整個與房地產相關的其他稅費，做一個系統化的改革。
在保有環節稅法通過以後，執行要對地方充分授權，區分不同情況，不要求一刀切。那時候如果真的能執行這種經濟手段的調節機制，首先要在北上廣深，還有其他跟著北上廣深行政手段為主控制房價的區域，讓經濟手段替代行政手段，來更好地減少副作用地實施調控。
房地產稅制裡非常關鍵的內容就是免稅的部分應該怎麼處理。不能簡單照搬美國那種普遍徵收模式，必須給出第一單位的扣除。我現在感覺最寬鬆的設計，可以考慮在立法過程裡取得“託底”共識：能不能就是不按照人均多少平米，而是按照單親家庭第一套房免稅，雙親家庭前兩套房免稅，這樣可以避開很多的糾結，首先建立制度框架。相對寬鬆地使這個框架建立起來以後，咱們再相對從容地考慮怎麼動態優化。這樣一個我們要建立的直接稅制度，所關聯的就是建設現代國家必須建設整個現代稅制，我們要做的房地產稅改革和相關的系統工程，是中國人面對現代化願景要完成攻堅克難的一項歷史性的考驗。
把這樣的一層認識勾畫完以後，接著談一下怎麼展望房地產行業的未來格局。我覺得在房地產不斷體現國民經濟支柱產業的潛力和現實作用的同時，中國房地產市場在前些年已有的分化基礎上，它還會跟景氣的週期變化共振，而分化的特徵時不時地體現出來，但在某些情況之下，一二三四線的趨向變化又是一致的。你看現在實際上它們的趨向就是高度一致，那些有行政手段死壓著的地方，看著它的房價沒有上漲，但若試著稍微放鬆一點，市場力量的表現一定會使那個價格衝上去，是跟現在的三四線一模一樣的趨向。在這些綜合作用之下，我們必須共同面對的，還是要怎麼尋求標本兼治而體現治本為上，走上健康狀態。
在原理上講，政府在這方面主要的職責，其實是首先要管好整體規劃，把國土開發和整個轄區內的功能區佈局、宜居城市建設裡的各種類型的房地產開發（包括住房怎麼統籌協調配套）都安排好，儘可能形成足夠的供給；跟著的應該是管規則，這些規則既覆蓋我們的保障軌，也要覆蓋市場軌——在保障軌這方面主要是管託底，規則上還要把託底的事情儘可能合理化、可操作化；在市場軌上主要是管公平競爭。再跟著說，在市場軌上要解決好管稅收這樣一個政府應該起到的作用。我們把政府應該發揮的職能作用放在這裡，其實就意味著把前面的管規劃、管規則、管託底、管收稅這些事情一起考慮好、處理好。政府應發揮的作用，還可以提到剩下的有現在的“管壓價”，這其實是權宜之計，前面的這幾個職責真正履行好了以後，政府真正應該做的事情，其實並不包括用行政手段去一味打壓房價，那個時候基礎性制度建設和長效機制，會基本解決市場軌上房價的相關問題。逐步轉入經濟手段為主來遏制房價，這是一個必須肯定的大方向，即以經濟手段替代限貸、限購、限價。
如果做個展望，我覺得我們期待的和非常有可能實現的，是這樣一個前景：第一，在我們城鎮化高速發展期間，託底的保障軌，要佔有更大的供給比重。深圳說要求保障房佔整個供給的60%，是不是說得稍微高了一點，可以再討論，但至少我們可以先借鑑重慶經驗的佔35%-40%。別的一些現在有壓力的城市，是不是首先要做到重慶這樣的比1/3再高一點的託底供給？再有特別的一線城市，是不是可以借鑑深圳現在的高目標，也完全可以討論。這樣主打的保障軌上的住房供給，是包括公租房、長租房和共有產權房，不要再搞那些五花八門、非常容易設租尋租的名堂了。保障軌的監管方面，政府必須付出必要的成本，把監管做到位。
保障軌的旁邊，第二個可以展望的，就是商品房的價位還會分化，這個以所謂均價表現的總的景氣水平，有一定意義，但是意義已經不是特別大。我們如要看均價，可以說未來長期的上揚曲線這個模樣不會改變，哪怕房產稅能推出，短期內還可能影響這個曲線的模樣，但是等消化掉以後，如果沒有別的什麼特別大的變故，我們這些基礎性制度建設哪怕能夠建設得很好，也充其量是使這個上揚曲線的斜率得到控制，不那麼陡峭了，特別是有望避免以後再出現那種大起大落式的震盪，減少對於社會的副作用，並且也降低房價的敏感性和對社會造成的心理的和實際的壓力，然而曲線仍是上揚的。總體來說，必須有這樣一個基本判斷：我們的城鎮化高速發展還有相當大的縱深、十分可觀的空間，在這個過程中，中心區域的不動產，包括住房，交易形成的市場均價就是一個上揚曲線。這個基本的模樣沒有任何力量能夠改變。
第三，房地產開發主體應該更多順應PPP的機制創新，如果有偏好和政府以這種夥伴關係做項目的開發商，會有機會更多地介入棚改、公租房、長租房和共有產權房的供給，他們的基本模式其實照樣是“在商言商”，但是企業的生存和發展空間會得到明顯的擴展。
最後第四，於公眾這邊，如果能把上面的問題解決好，公眾的剛需、改善性需求，便能夠得到更好的供給來滿足。其實這正是我們追求的所有這些調控的最後歸宿之所在。這也是滿足人民美好生活需要我們必須克服不平衡、不充分的供給這一社會主要矛盾，在我們房地產領域裡的具體體現。
前面這幾點展望，如果能夠如願地表現在城鎮化演變過程中，我要再強調一個大前提，就是在我們現在已經面臨的內、外部的壓力之下，做好中國自己的事情，在供給側結構性改革中一定要形成房地產有效供給的高水平的解決方案。房地產調控決不能光講需求側和市場軌上壓房價，一定要抓好滿足人民需要的這些供給如何能源源不斷的提供，努力以優化供給側結構形成的總量、質量和效率，來滿足老百姓對美好生活的現實需要。
這些看法請各位批評指正，謝謝大家！
賈康介紹
第十一屆、十二屆全國政協委員、政協經濟委員會委員，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家，中國財政科學研究院研究員、博導，中國財政學會顧問，中國財政學會PPP專業委員會主任委員，國家發改委PPP專家庫專家委員會成員，北京市等多地人民政府諮詢委員，北京大學等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津貼。1997年被評為國家百千萬人才工程高層次學術帶頭人。曾受多位中央領導同志邀請座談經濟工作（被媒體稱之為“中南海問策”）。擔任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學習“財稅體制改革”專題講解人之一。孫冶方經濟學獎、黃達—蒙代爾經濟學獎和中國軟科學大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”和“十三五”規劃專家委員會委員。曾長期擔任財政部財政科學研究所所長。1988年曾入選亨氏基金項目，到美國匹茲堡大學做訪問學者一年。2013年，主編《新供給：經濟學理論的中國創新》，發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”（任首任院長、首任秘書長），2015年-2016年與蘇京春合著出版《新供給經濟學》專著、《供給側改革：新供給簡明讀本》、以及《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》（獲評中國圖書評論學會和央視的“2016年度中國好書”），2016年出版的《供給側改革十講》被中組部、新聞出版廣電總局和國家圖書館評為全國精品教材。2017年領銜出版《中國住房制度與房地產稅改革》、《新供給：創新發展，攻堅突破》、《構建現代治理基礎：中國財稅體制改革40年》等。根據《中國社會科學評估》公佈的2006～2015年我國哲學社會科學6268種學術期刊700餘萬篇文獻的大數據統計分析，賈康先生的發文量（398篇），總被引頻次（4231次）和總下載頻次（204115次）均列第一位，綜合指數3429，遙居第一，是經濟學核心作者中的代表性學者。
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