剛剛過去的7月，樓市重磅消息不斷，中央政治局會議明確表態，堅決遏制房價上漲。
數據顯示，7月全國首套房貸款平均利率為5.67%，同比上升13.63%，為2017年1月以來連續19個月上漲。不過現在情況又有了新變化。8月9日，中國工商銀行和中國農業銀行調整上海首套房貸利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好。
這是否意味著房貸利率上漲接近尾聲？
01
首套房利率折扣低至9折
8月9日，21世紀經濟報道獲悉，中國工商銀行和中國農業銀行同日調整上海首套房貸利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好，而二套房貸利率維持基準利率上浮10%不變。
據瞭解，工行上海分行4月26日之前執行的是首套房貸利率九折，即利率為4.41%；4月26日之後進行調整，此日之後出預售證的新樓盤和簽約的二手房一律執行首套房95折，即利率為4.655%；8月9日上午，工行再度變更首套房利率政策，重回9折。在同日，同樣作此變動的還有農行上海分行。
“缺單子，”一位工行上分的房貸經理如此描述近幾個月來的感受，“手裡頭的幾個小中介這兩個月都給客戶推薦了建行，客戶一定要9折，而建行一直執行的是首套房9折。”
除了建行之外，中行的首套房貸利率近幾個月也維持9折未曾上調。
7月，在融360監測的30家銀行中，上海首套房方面，首套房貸款最低利率折扣仍為9折，目前共5家銀行分（支）行可以申請9-9.5折優惠； 10家銀行執行基準利率；1家銀行執行基準上浮5%；8家銀行執行基準上浮10%；2家銀行執行基準上浮15%；另有4家銀行執行基準上浮20%。二套房方面，平均利率為5.57%，19家銀行執行基準上浮10%。
02
首套房貸利率連漲19個月
融360數據顯示，2018年7月，全國首套房貸款平均利率為5.67%，同比上升13.63%，為2017年1月以來連續19個月上漲。
具體來看，2018年7月，全國首套房貸款平均利率為5.67%，相當於基準利率1.157倍，環比6月上升0.53%；同比去年7月首套房貸款平均利率4.99%，上升13.63%。
上海是全國一線城市中唯一存在首套房利率折扣的城市，堪稱碩果僅存。在融360監測的35個城市中，首套房貸款平均利率中，2018年7月，全國首套房平均利率最低的城市前十分別為上海5.16%、廈門5.39%、昆明5.39%、烏魯木齊5.39%、福州5.41%、大連5.44%、北京5.47%、太原5.49%、長春5.55%、廣州5.55%。最高值為武漢6.35%。
03
一線城市房價漲幅總體穩定
國家統計局發佈的數據顯示，6月份70個大中城市中，一線城市商品住宅銷售價格總體穩定，二線城市有所上漲，三線城市上漲勢頭得到抑制。
從環比看，數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.3個百分點，二手住宅銷售價格與上月持平；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.2%和0.7%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%和0.6%。
70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的只有4個，分別是南京、無錫、蚌埠、平頂山，其餘均為持平或上漲；二手房方面，上海、福州和廈門3個城市環比價格微降，其餘均為持平或上漲。這表明，70個大中城市絕大多數處於穩中微漲的趨勢。
04
房貸利率上漲或近尾聲
從數據看，房貸利率連續19個月上漲，但近一年上升城市的數量，呈現連續波動並下降的趨勢，近三個月城市數量變化近乎直線下降，各城市在先後完成利率調整後，再度出現變動的情況呈減少趨勢。
數據顯示， 2017年7月至2018年7月一年時間內，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環比上升2.47%、上升1.27%降至環比上升0.45%附近。
融360大數據研究院分析認為，近一年內房貸利率環比增速呈現震盪下滑趨勢，表明房貸利率在保持上漲的過程中，上漲幅度在不斷縮小。按照數據趨勢推算，未來2-3個月內，環比數值會向0趨近，房貸利率仍將保持小幅上調直至穩定。
目前，用戶房貸需求仍比較旺盛，在此情況下銀行出現再度上調房貸利率的可能性小，同樣大幅下調房貸利率也不符合調控的要求，綜合諸多影響因素來看，房貸利率短期內保持穩定的可能性較大。
05
1-7月調控260次
8月7日，住建部在遼寧瀋陽召開部分城市房地產工作座談會，會議的核心是一週前中央政治局會議高層對房地產市場下達的73字真言。
也就是下決心解決好市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。
而住建部下“狠命令”，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方堅決問責，向市場傳遞了堅決遏制房價上漲的明確信號。
住建部表示，各地要加快制定實施住房發展規劃，抓緊調整住房和用地供應結構，大力發展住房租賃市場，完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏制投機炒房，加強輿論引導和預期管理，持續開展房地產市場亂象治理專項行動，嚴厲打擊違法違規開發企業、中介機構，維護人民群眾合法權益。
業內稱，從7月31日中央政治局會議上首次明確提出“堅決遏制房價上漲”開始，我國對於房價的態度已經由“遏制過快上漲”轉變為“遏制上漲”，明確展示了對於控制高房價的決心，而本次座談會是住建部作為行業主管部門落實政治局會議精神的具體行動，進行了較為詳細的擴展，從而拉開了遏制房價上漲的序幕。相信，作為住建部門今後還將會有更密集、更嚴厲的控房價舉措陸續出臺。
中央調控房價的決心是顯而易見的。據中原地產統計，2018年1-7月份，樓市調控次數高達260次。甚至在剛剛過去的7月份，調控政策更是密集，發佈了超過70次。
06
樓市後續怎麼走？
某研究院副院長楊紅旭在接受中新社採訪時稱，樓市這次的下行週期可能會比較長。
主要是因為，這次上行週期比較長，過去通常為一年半到兩年，這次從2015年5月至今已經上行了3年時間。過去下行一般是1年左右，這次估計要拉長到2年甚至3年。
至於下行的程度，楊紅旭認為，從房價的角度看，不同城市會有所差異，熱門城市房價漲幅大的可能會下跌15%左右，局部地區如環京地區已經下跌了40%。
住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌對此持不同觀點，他認為當房價下跌的時候，說明下行週期基本走到了底部。他進一步指出，今年下半年到明年上半年將是樓市低谷期。
顧雲昌表示，房地產市場具有明顯的週期性，一二線城市和三四線城市有輪動效應，目前三四線城市經歷了一波上漲，一二線城市樓市經歷這輪降溫後可能會有所反彈。
顧雲昌進一步指出，在當前國內外環境背景下，國家財政政策和貨幣政策有所調整，釋放出來的資金流動性，需要避免進一步刺激樓市。同時，在房地產長效機制尚未建立前，行政手段調控樓市並不會放鬆。
在此背景下，2018年年中中央政治局會議強調，“堅決遏制房價上漲”。一週時間後，住建部下“狠命令”，對房地產調控不力的地方堅決問責，要求加快制定住房發展規劃。
住建部會議上提到了“三穩”，穩地價、穩房價、穩預期。
“一方面體現了中央穩定樓市的信心，另一方面也為房地產長效機制的出臺營造環境。”顧雲昌說。
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