2017年已結束，我們迎來2018年新的一年，作為一位房地產從業人士，我就17年的市場形勢對2018年的市場走向做一個詳細的分析。2018年的各種分析預測報告很多，針對目前的成交現狀，結合當下的政策，做幾點接地氣的總結：
1、內環內或周圍小區今年的急售盤源有以下：離婚、解除限購置換、資金短缺的抵押房、投資境外的資產等主要的四種情況，議價空間相對有限，在市場掛牌價格的5%以內，業主心理預期較年初相比已經下降，但也比較平穩，沒有出現大幅度下調的現象，從具體成交數據來對比，整個年度成交單價非常平穩，成交量一直維持低位，掛牌成交週期與付款週期都在不斷延長。
2、成交客戶的主體以改善，結婚，首套落戶三種類型為主，看房週期都在3個月以上，改善型的客戶付款週期都在6個月以上，成交價格以面積緊湊類型為主，大部分改善型的客戶在二套房信貸收緊下放緩購房節奏，所以今年成交類型最多是婚房類型，同時，因房價保持續平穩略降的趨勢，首套落戶的購房需求也放緩了步伐。
3、信貸政策的寬鬆程度直接影響價格與成交量，自2016年10.28“認房認貸”政策開始，2017年一整年信貸口子就一直是保持收緊的狀態，各銀行在對按揭貸款的資質、額度以及材料的審批上相比前二年都是趨嚴的，對首套房貸款的認定比以往要求更高，利率折扣變化不大，信貸政策偏向於無房無貸人群，正常增長的需求被壓抑的厲害。
4、周邊一手庫存與銷售情況：拿到預證的項目基本接近於清盤，當前的去化率好於年初的狀態；沒有取得預證的盤源蓄客已經達3個月以上，相比年初要出高額的茶水費定房現象完全改變；但100平方以下建面房型依舊一房難求，所以留給2018年的銷售面積已減少一半，上漲壓力依舊大；下面這張圖告訴我們上海一手房可售房源真的不多甚至可以說是很少。
5、政策的預期：2017年行政手段的目標是控制房價平穩，目前已經完成任務，如果房價在下行10%以內也是可以接受，只要不出現金融風險對於有關部門來說就是成功軟著陸，但在多項限制的情況下，誤傷了不少了剛需購房群體，所以接下來的2018年，行政措施應該會相對減少或部分退出；對於租購併舉，是對存量房的再度更新、有效居住的疏導，鼓勵市場與政府雙管齊下來參與，合理匹配城市資源，短期內會影響租金增長，也就是我們常提的精耕細作。
就拿內環內成交量比較活躍而且比較具有代表性和性價比的樓盤中遠兩灣城來說，2017年度成交量比較大的是100-130平區間的兩房和小三房，客戶群體大多數是首套自住類型的，其中包括一部分以小換大的置換情況，此類房型雖說成交量比較大，但因同類型掛牌在售房源比較多，所以成交週期相對來說會比較長。
例如說下面這套房子是中潭路100弄四期不靠輕軌不靠馬路的一套全南戶型的兩房，99.66平，這套房子業主在三輪降價之後價格從最初的掛牌760萬調整到725萬的原因是家裡人多不夠住，想置換換一套大戶型，這樣的情況我相信每個小區都會存在，既是賣家也是買家，由此可見目前市場上業主想謀求成交的動作基本上都是降價！按照目前業主的掛牌價格預計成交週期在一個月以內。
區間的一房，此類客戶群體極大多數是屬於首次置業，以80.90後為主，因為面積小總價低所以成交週期相對比較快。
這是小區99弄三期一套64.48平的一房，出售的原因是已經買好了房子，目前掛牌價格是550萬，是高於市場價的，考慮到該房業主20萬新裝修兩年的基礎上，會在市場價的基礎上有所溢價，預計成交價格會在530萬-540萬，成交週期在兩個月左右！
最後是140-160平的大三房和大四房，此類房型的客戶群體基本上都是置換改善型客戶。這種大戶型的房源特點是總價高，在售房源比較少所以成交週期一般都會比較漫長！
這套房子是小區100弄二期小區中心位置的大三房，149.04平，中心花園位置，比較安靜，樓層、房型、視野和採光都無可挑剔。正因如此，這種戶型放盤量非常少。雖然房子很好，在價格上面空間也比較大，但即便是如此，總價還是比較高，預計成交週期在5個月左右！
以上是針對內環內小區中遠兩灣城的市場分析，雖然成交量比較大，但是從鏈家網掛牌房源數據來看，存量還是很大，因此對有置業需求的朋友而言，可選擇的餘地比較大。
總結：從市場面來講，客戶的蓄能與數量的累計2018的基本面比今年要好；從政策層面看，2017年是衝擊受力點，2018年最多是政策的延續，目標價格的保持，但隨著地方財政與央企房地產的壓力下，政策面會出現微調！
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