2017年已结束，我们迎来2018年新的一年，作为一位房地产从业人士，我就17年的市场形势对2018年的市场走向做一个详细的分析。2018年的各种分析预测报告很多，针对目前的成交现状，结合当下的政策，做几点接地气的总结：
1、内环内或周围小区今年的急售盘源有以下：离婚、解除限购置换、资金短缺的抵押房、投资境外的资产等主要的四种情况，议价空间相对有限，在市场挂牌价格的5%以内，业主心理预期较年初相比已经下降，但也比较平稳，没有出现大幅度下调的现象，从具体成交数据来对比，整个年度成交单价非常平稳，成交量一直维持低位，挂牌成交周期与付款周期都在不断延长。
2、成交客户的主体以改善，结婚，首套落户三种类型为主，看房周期都在3个月以上，改善型的客户付款周期都在6个月以上，成交价格以面积紧凑类型为主，大部分改善型的客户在二套房信贷收紧下放缓购房节奏，所以今年成交类型最多是婚房类型，同时，因房价保持续平稳略降的趋势，首套落户的购房需求也放缓了步伐。
3、信贷政策的宽松程度直接影响价格与成交量，自2016年10.28“认房认贷”政策开始，2017年一整年信贷口子就一直是保持收紧的状态，各银行在对按揭贷款的资质、额度以及材料的审批上相比前二年都是趋严的，对首套房贷款的认定比以往要求更高，利率折扣变化不大，信贷政策偏向于无房无贷人群，正常增长的需求被压抑的厉害。
4、周边一手库存与销售情况：拿到预证的项目基本接近于清盘，当前的去化率好于年初的状态；没有取得预证的盘源蓄客已经达3个月以上，相比年初要出高额的茶水费定房现象完全改变；但100平方以下建面房型依旧一房难求，所以留给2018年的销售面积已减少一半，上涨压力依旧大；下面这张图告诉我们上海一手房可售房源真的不多甚至可以说是很少。
5、政策的预期：2017年行政手段的目标是控制房价平稳，目前已经完成任务，如果房价在下行10%以内也是可以接受，只要不出现金融风险对于有关部门来说就是成功软着陆，但在多项限制的情况下，误伤了不少了刚需购房群体，所以接下来的2018年，行政措施应该会相对减少或部分退出；对于租购并举，是对存量房的再度更新、有效居住的疏导，鼓励市场与政府双管齐下来参与，合理匹配城市资源，短期内会影响租金增长，也就是我们常提的精耕细作。
就拿内环内成交量比较活跃而且比较具有代表性和性价比的楼盘中远两湾城来说，2017年度成交量比较大的是100-130平区间的两房和小三房，客户群体大多数是首套自住类型的，其中包括一部分以小换大的置换情况，此类房型虽说成交量比较大，但因同类型挂牌在售房源比较多，所以成交周期相对来说会比较长。
例如说下面这套房子是中潭路100弄四期不靠轻轨不靠马路的一套全南户型的两房，99.66平，这套房子业主在三轮降价之后价格从最初的挂牌760万调整到725万的原因是家里人多不够住，想置换换一套大户型，这样的情况我相信每个小区都会存在，既是卖家也是买家，由此可见目前市场上业主想谋求成交的动作基本上都是降价！按照目前业主的挂牌价格预计成交周期在一个月以内。
区间的一房，此类客户群体极大多数是属于首次置业，以80.90后为主，因为面积小总价低所以成交周期相对比较快。
这是小区99弄三期一套64.48平的一房，出售的原因是已经买好了房子，目前挂牌价格是550万，是高于市场价的，考虑到该房业主20万新装修两年的基础上，会在市场价的基础上有所溢价，预计成交价格会在530万-540万，成交周期在两个月左右！
最后是140-160平的大三房和大四房，此类房型的客户群体基本上都是置换改善型客户。这种大户型的房源特点是总价高，在售房源比较少所以成交周期一般都会比较漫长！
这套房子是小区100弄二期小区中心位置的大三房，149.04平，中心花园位置，比较安静，楼层、房型、视野和采光都无可挑剔。正因如此，这种户型放盘量非常少。虽然房子很好，在价格上面空间也比较大，但即便是如此，总价还是比较高，预计成交周期在5个月左右！
以上是针对内环内小区中远两湾城的市场分析，虽然成交量比较大，但是从链家网挂牌房源数据来看，存量还是很大，因此对有置业需求的朋友而言，可选择的余地比较大。
总结：从市场面来讲，客户的蓄能与数量的累计2018的基本面比今年要好；从政策层面看，2017年是冲击受力点，2018年最多是政策的延续，目标价格的保持，但随着地方财政与央企房地产的压力下，政策面会出现微调！
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