毫无疑问，如今的中国的房地产业，正处在一个新旧动能转换的时代。
城镇化尾声的脚步日益临近，行业已逐步触摸到总量的天花板，这是其一；
其二，在房住不炒的大背景下，限价、限售等各种调控手段又基本锁定了房价等天花板，再寄希望于在土地与房价中寻找溢价难度已十分巨大；
这两点基本决定了行业与企业的上限。
问题是，与房价飙涨相伴随的是，土地、材料、人工等各种生产要素的成本也急剧飙升，并不断抬高房企生存与盈利的下限。
如此局面之下，房企的生存空间被不断压缩，以前规模就是一切的铁律开始失去作用。
一个不可逆转的趋势是，房地产行业的下半场，如同中国经济一样，要从规模型向规模、质量型转换。
在这个大势下，没有一定规模是不行的，但只有规模，没有高质量的发展也是不行的。
在规则环境剧变之际，如何开拓出适合自身条件的生存与发展之路，是所有房企都在思考的问题。
聪明者早已开始改变，比如万科、中海等等房企，早已不把规模作为首要的追求。
行业龙头踏出的路径通常就是追逐者前进的方向。但是，行业龙头对规模追求淡化的思路，并不能简单照搬至一众千亿规模的二线房企。
如今房地产行业竞争加剧，迫使二线房企们既要持续扩大规模，还要摒弃过去粗放型扩张模式，拥抱精细化的高质量增长。
结合现今已公布半年报的众多企业看，如果以上述维度为标准，2018年中国楼市最大的黑马是中国奥园。
NO. 1｜持续、高速的规模增长
日前，奥园集团公布了2018上半年业绩。
中报显示，今年上半年，奥园实现合同销售金额402.91亿元，同比大增143%。其中单单是6月，就实现了合同销售人民币119.7亿元，再创单月销售新高。
值得注意的是，2017年全年奥园合同销售金额455.9亿元。而2018年仅上半年，奥园402.91亿的销售额，已经完成了2017年全年销售额的88.38%。
最新的数据则显示，今年1-7月，奥园实现销售额463.1亿，完成了2017全年销售额的101.58%，也就是说前7月的销售额已超去年全年。
此种增速，在规模型房企中并不多见。
事实上，不单是今年，过去三年，奥园的规模增速均十分可观。
数据显示，奥园2015-2017年分别实现销售额151.7亿、256亿、455.9亿元，三年间复合增长率约为44%，明显高于同期全国房地产市场平均复合增长水平。
而奥园2017全年455.9亿的销售额，相较同比2016年增长了78%，增速继续提高。
这种增长，在今年上半年也呈继续加速之势。今年前6月，合同销售金额同比大增143%即是证明。而且这种增长是持续的。
奥园此前宣布，未来三年的销售目标增长将保持不低于40%的年复合增长率，这意味着其2019年的销售金额将超过1000亿元，跻身千亿销售俱乐部。
NO. 2｜高质量的盈利能力
在过去国内房地产行业规模为王的市场环境下，孕育出众多片面追求规模扩张、一条腿走路的房企，“增收不增利”是他们的通病。但奥园走出了一条截然不同的高质量发展之路。近年来，伴随着奥园规模扩张的是不断加强的盈利能力。
中报显示，2018年上半年，奥园实现营业收入136.7亿元，同比增长68%。
而2015年至2017年，奥园实现营业收入95.72亿元、118.3亿元、191.2亿元，分别同比增长37.2%、23.6%、61.6%。
也就是说，奥园在2017年营业收入大幅增加6成的基础之上，2018年上半年更上一层楼，实现接近7成的超高同比增长。
在克而瑞2018上半年销售排行榜中，与奥园规模相近，销售额在350-450亿之间且已经发布了半年报的房企来做对比，奥园上半年营业收入67.6%的同比增速在相同体量的房企中排名第二，仅次于去年同期基数较小的滨江集团。
可以说，奥园营收增速在相同规模的房企中一骑绝尘，甚至连一些头部房企也望尘莫及。
在一些反映企业盈利能力的指标上，奥园同样表现优秀。
中报显示，2018年上半年，奥园实现净利润14.7亿元，同比增长72%。而之前的2017年，奥园净利润同比增长93.91%，位居同规模房企第一。
强劲的业绩也受到了资本市场的看好。从2016年开始，奥园连续三年先后获得惠誉、穆迪及标普三大国际评级机构上调信贷评级。奥园的股价也从2016年初约1.1港元攀升至现在6港元左右。
NO. 3｜高质量与高增长背后
中报显示，截至2018年6月30日，奥园拥有土地总储备3001万平方米，总货值约3275亿元，权益比约81%。土地储备按地价计算，78%位于溢价较高的一二线城市，三四线占比约22%。
中报还显示，奥园集团持续深耕粤港澳大湾区。目前，中国奥园已实现大湾区“9+2”城市全覆盖，区域内项目55个，货值接近1050亿元。
奥园在扎根大湾区的同时，也积极外拓。数据显示，今年上半年新购了超过700万平方米的土储。华南地区以外的新购土地比例，由原本的三分之一，提高至约50%。各区域更加平均的布局结构，将分散奥园面对区域性调控的风险，对冲不同区域分化的市场行情。
奥园的平均土地成本仅为2143元/平方米，低于行业平均水平，仅为奥园2017年销售均价的21%。低廉的土地成本在限价环境下拥有极大优势，将有力保障奥园的盈利水平。
而如此优质的土地储备将确保在未来几年，奥园规模与利润的持续增长。
得益于奥园去年至今持续的业绩表现，奥园已积累了 358 亿元的已售未结算的合同销售，是2017年确认收入的1.8倍，可以预见公司营收将继续录得亮眼表现。
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