因为关注住宅市场的购房朋友比较多，所以一连几天，济南楼市参考为大家推送了一些关于济南住宅市场的一些分析。前天，有朋友建议济南楼市参考写一写济南的公寓市场，并发来一些数据。
在济南楼市参考的知识星球里也有不少朋友私信咨询公寓投资问题。其中常见的几个问题是：
现在投资XXX公寓怎么样？回报率如何？升值潜力如何？
我是一名刚需，现在住宅买不起，能否先买一套小公寓自住过渡一下？
已经被限购，只能买公寓，哪的公寓值得投资？
……
NO. 1｜壹
供应增加，济南公寓库存再创新高
数据来源：济南住宅与房地产信息网，制图：贝壳找房
在开始之前，先来看看最近济南公寓的一些数据。
6月公寓市场新增供应16.27万m²，环比上涨17%，同比上涨13.5%;截止6月底公寓市场库存面积23.52万m²，去化周期约3.2个月。2季度公寓新增供应36.85万m²，环比上涨163%，整体市场存量创下新高。
6月公寓成交7.37万m²，与上月相比下降1.78万m²，从板块划分占比来看各板块成交较为平均，主要集中于西部与东部板块。
6月公寓成交均价为12270元/m²，环比上涨3.9%，成交均价波动起伏较大，18年上半年公寓均价维持在12200元/m²左右。
限购之后的济南楼市，公寓市场其实延续了住宅市场的一些行情。市场的火爆，让很多限购的购房者纷纷选择公寓，造就了济南公寓供销两旺的行情。
但随着现在济南楼市降温，公寓市场也难免受其影响。
NO. 2｜贰
投资公寓是深坑还是馅饼？
很多人喜欢买公寓，原因大概有以下几点：
1、总价低，一套40平米的平层公寓总价才48万元左右（按照市场均价1.2万一平计算），24万就投资一套房，做房东，总价很低了。
2、首付低，公寓房价低于住宅，总价低，尽管首付须50%，但首付也很低。
3、将来出租肯定稳赚，按24万商贷10年期，40平米的平层公寓月供约2591元左右，将来让租客养房贷应该不成问题。
4、公寓商业性质不占名额，不影响买住宅，公寓想买几套买几套，只要有钱。
基于上述几点，公寓还是比较受欢迎的。投资客户喜欢，出租稳赚，如此同时还能坐享房子升值，卖出可以赚差价；有些刚需朋友也想买公寓，总价低，首付低，可以用来过渡居住。
但事实真的是这样吗？首先看一下投资公寓是否是出租稳赚，升值卖出可以赚差价？
记得看过这样一个新闻：
商业性质的公寓转售税费高，很多人都有所了解，但具体税费有多高，并不太清楚。
上面新闻里，一套公寓升值了100万，但转手需缴纳税费38万！很多人很好奇，
为什么公寓二手交易税费会如此高？NO. 3｜叁
投资公寓到底能赚多少钱？
假设购房者全款买了一套目前市场价格48万元的酒店式公寓，5年后出售，假若那时这套公寓的市值是78万元，也就是说升值了30万元，那么，购房者转手卖出时，他需要缴纳多少钱的税费呢？
商业公寓的卖房需要缴纳以下几项税款(济南不同区需要缴纳的税费有微小差距，这里先忽略）：
1、增值税及其附加税：转让价与购入价的差额征收增值税。应缴纳增值税：（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65%。
2、印花税：税收核定价×万分之五
3、土地增值税：差额的30%-60%（本次以30%计算）
4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20%
即个人实际所得金额20%，个人实际所得金额=转让增值额-各种税额
这样算下来： （78万-48万）÷（1+5%）×5.65%+78万×0.05%+（78万-48万）×30%+（78万-48万）×20%=16.639万元
花48万买入，78万卖出，差价30万，交税16.6万，剩下13.4万！
也就是说，花48万买套公寓，5年后78万卖出，就算苦等5年后升值30万，转售时单税费就要缴纳16.6万元以上，剩下自己13.4万，算下来5年收益只有2.68万元。
投资48万，5年毛收益仅仅2万多，这是在全款的条件下。当然，很多人是贷款买公寓，期间的利息成本需要计算（此部分姑且算作可以用房租抵消），但加上5年时间的通货膨胀、货币贬值，这套公寓折腾下来基本赚不了钱，甚至还要赔钱。
再来来看看，买公寓赚取租金，这个想法是否靠谱？
毕竟很多人投资公寓本来就不是通过转售来赚钱，每个月赚取租金当个房东是很多人的想法。
这个想法靠谱吗？
还以上面的那套总价48万元的40平公寓，按一套公寓年出租率80%左右，月租金2500元计算：
年收益为：12个月 x 2500元/月x 80%出租率 = 2.4万元/年
成本回收时间：48万元 ÷ 2.4万元/年 =20年
可以大体算出，靠出租，大约需20年的时间才可以回本。 这仅仅是回本，而且就算是你买的是精装公寓，自己还是需要配置一些家具家电之类的东西，这些东西也需要花钱，算做成本。
另外，40平米租2500元是一个比较高的水平了，地段好还可以，如果地段不好，2500根本租不上去。在现在的济南2500元可以租一个两室的住宅了。如果你买的公寓，同时有大量房源出租，高租金更难保证。
投资48万，何时回本？何时才能赚钱？能赚多少钱？是需要我们仔细计算的！吃着火锅，唱着歌，安心做包租婆的想法是不切实际的。如果你遇到素质较低的房客，把自己公寓搞得乱七八糟，下次出租还得找人打扫，很费心！
综上，无论是投资公寓赚差价，还是投资公寓赚房租，都没有想的那么简单。当然并不是所有的公寓都不适合买，最后一节会提到。
NO. 4｜肆
刚需买公寓过渡？
在济南楼市参考的知识星球里，曾经有粉丝提问：我是一名刚需，现在住宅买不起，能否先买一套小公寓自住过渡一下？
这种想法基本不靠谱！
上面说了，公寓交易税费高，且不好出售；济南大多数公寓都是回字形布局，通透较差；另外公寓使用人群比较复杂，有办公有居住，鱼龙混杂，居住体验不好；公寓水电物业费略高于住宅；公寓做饭不方便，很多都是不同燃气的；公寓电梯配置和居住人数相差较大，电梯比较繁忙；如果是刚需居住，一般刚需都是年轻人面临结婚生子，很快就需要再买住宅，对首付资金考验大。
NO. 5｜伍
并不是所有的公寓都不能买
如果有资金实力，要买公寓，最好是整层购买公寓，方便统一集中运营，提高投资回报率，现在在济南一些热点片区的公寓楼里，就有一些整体购房运营的项目，回报率还不错。
个人投资公寓，要注意以下几点：
1、公寓的投资一定要计算投资产出比例；
2、选择好地块的好房源，核心商圈、生活配套成熟的公寓，户型，光线，朝阳，不仅体现在居住的使用过程当中，增值也会有更多的可能！
3、选择品牌开发商和好的物业服务的公寓，后期运营很重要。
4、公寓的增值价值有限，在某些特定的市场下，有可能几年内都不会涨价，完全是货币市场，或者是纯市场价值突出的时候，才具有跟很多的投资价值，否则适合长期持有，10年以上，才有更多的租金和增值；
5、交通通达，最好靠近地铁口。另外一个参考因素就是停车位，公共停车位不足的公寓，就需要慎重的考虑。
为了鼓励租赁行业的发展，最近有一个“商业用房可改成住宅性质, 享民用水电气”的政策很火，是商业公寓的一个利好。
本文数据来源：济南住宅与房地产信息网，制图：贝壳找房，部分素材来源：郑州楼市公众号，数据如有疏漏请指正，最后部分投资建议仅为济南楼市参考观点，不
做为大众投资参考依据。閱讀更多 濟南樓市參考 的文章
