为什么三、四线城市房产投资要“收手”，看完这些就明白了！

本文中三、四线城市主要指一般的地级市和县城。因房价一定程度上反映了一个城市的经济发展程度。所以，按照房产划分的三、四线城市又分三大都市圈城市和非三大都市圈城市。

一、2017年房产投资、去库存情况

根据国家统计局2018年1月19日公布的数据显示

1.2017年房地产开发投资仍向住宅倾斜，土地市场供需两旺，土地成交价格大幅增长，说明房地产企业看好后市

2.商品房销售大幅增长，我们知道一、二线大城市销售量并未有什么增长，更多的城市是增长下滑，而三、四线城市的销售量大涨，带动了全国销售量的正向增长。其中，住宅库存大幅下降，而商业办公库存却大幅增加。

二、房价上涨原因分析

三、四线城市房价全面上涨，确实令不少人始料未及。不仅仅是当地人，就连在一、二线大城市奋斗的朋友准备返乡置业时都傻眼，原来家乡的房价也不便宜了。那么这次房价上涨的原因是什么呢？笔者认为主要有五点：

1.全国性的去库存。去库存是国家的重大策略，一方面去库存创造的宽松政策环境，信贷金融都给予大力支持；二是人们都是买涨不买跌心理，允许通过一定的涨价达到去库存目的，最终去库存确实达到理想效果，库存大幅下降，但价格已上涨不少。

2.一、二线房价过高，导致的置业需求外溢。北京、上海、深圳等一、二线大城市房价过高，使一些常年在外的人们逐渐放弃留下定居的想法，眼光纷纷抛向自己的家乡，至少也在县城或地级市置业一套自己的房子，有个自己的窝心理也踏实。

3.土地价格飙升。随着去库存的加速和一、二线城市土地供应的减少，开发商手中存货大幅减少，手中无粮心理慌，有限的土地供应自然成了各开发商的抢手货，各城市土地成交价格是一浪高过一浪，面粉与面包的关系大家都懂。

4.开发成本上升。房地产的上下产业链价格都在上涨，建安、管理费用、人工成本、销售费用等都在上涨，水涨船高的道理都明白。

5.货币化安置。拆旧城建新城，当地居民手握大量现金等待购房，由于建设的滞后性，一些地方通过发房票的形式延缓购买需求。有的省份因货币安置产生的购买力太集中而导致开发商借机涨价，当地部门甚至一度要求减少货币化安置以缓解房价上涨压力。

三、后市展望

对于后市展望，因为涉及到的城市太多，有共性方面，每个城市的特质也不一样，需因城施策，笔者只能分类说明，下面给出判断：

1.土地供应方面。一方面，本轮去库存使开发商土地储备大幅减少，各开发商投资部当务之急就是去各地找地，一、二线有限的土地供应，他们只能碰运气，三、四线城市成为了拓地目标。据说某大型开发商为了完成万亿销售目标，要求全员找地，10万以上人口的乡镇都是他们进入的目标，当然这只是个别现象。所以土地供应多少，成为房价涨跌的关键依据；另一方面，土地供应方也吸取了之前供地过多导致的库存积压的教训，在后市看来，大幅供地的可能性不大。

2.开发商方面。房地产开发行业是资金密集性行业，2018年是2016年-2017年大幅举债房企的还债高峰年，不排除一些企业跑量抽出资金还债；

3.环三大都市圈的三、四线城市。此类城市经济较发达，居民收入高，与之匹配的房价也会较高。随着与城市之间的融合发展，房地产市场也会迎来深入发展，尤以长三角、珠三角都市圈城市为佳，这些城市享受到核心城市的产业和人口的转移，所以房地产市场相对抗风险，长期来看保值增值潜力都不错。但值得注意的是，随着调控政策收紧、资金成本进入上升周期和房主不炒的大环境下，如果不做长线投资打算，还是需要慎重。

4.相对独立的三、四线城市。这类城市经济不怎么发达，居民收入不高，人口外流严重，没有经济和人口支撑的房市犹如空中楼阁，不具有持续性。即使本轮某些城市的房价已经大幅涨上来，市场遇到风吹草动，也有大幅调整的可能。在统计中发现，一些国家级贫困县的房价居然也到7、8千元/平，这是谁给的勇气？后市调整在所难免，所以现在不要往里冲了。

结语，在当前环境下，靠短期投机炒房的时代大概率一去不复还，投资者更不要去大幅加杠杆，不能拿自己的血汗钱套入其中，多看少动，顺势而为，方能立于不败之地。

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關鍵字: 库存 上涨 房价